Dự đoán về thị trường nhà ở xã hội, căn hộ chung cư năm 2024

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, kinh tế phát triển và đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã đẩy nhu cầu về nhà ở tăng vọt. Tuy nhiên, quỹ đất ngày càng cạn kiệt, nguồn cung nhà ở sụt giảm liên tục vì nhiều dự án chậm triển khai, vướng mắc.

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã tiếp tục đà tăng, vượt khả năng chi trả của nhiều gia đình. Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà và giá căn hộ tăng cao là do thị trường lệch pha về phía sản phẩm cao cấp và hạng sang; sản phẩm nhà ở thực vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, lẽ ra nhà ở cao cấp chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, nhưng suốt nhiều năm qua liên tục áp đảo khi chiếm 70-80% nguồn cung thị trường. Từ đó, tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao diễn ra càng nhiều.

Cụ thể, ông Châu cho biết: “Xét theo quy luật cung - cầu, nguồn cung nhà ở ngày càng thiếu trong khi nhu cầu cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền. Trong những năm qua, giá nhà liên tục tăng cao với mức tăng trung bình là khoảng 10%/năm”.

Từ đầu năm, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp tái cơ cấu các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; từ đó có giải pháp phù hợp, kịp thời và hiệu quả với việc tái cơ cấu phân khúc cho người có nhu cầu ở thực, với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, Hà Nội năm 2024 đã đăng ký hoàn thành 3 dự án với gần 1.200 căn hộ nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, TP.HCM cũng đăng ký hoàn thành 6 dự án với quy mô gần 3.800 căn hộ. Theo Đề án hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội tới năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ, chỉ tiêu của Hà Nội ở mức 18.700 căn còn TP.HCM là hơn 26.000 căn.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, sau khi triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng đã có 27 tỉnh đã công bố danh mục 63 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện để vay theo chương trình, nhu cầu vốn ở mức 28 nghìn tỷ đồng. Thậm chí, một số dự án tại các địa phương còn được giải ngân gói tín dụng này.

Ông Hoàng Hải nhận định, giá nhà ở năm 2024 được dự báo ở mức vừa phải. Trong đó nhà ở xã hội trở thành 1 trong 2 điểm sáng của thị trường khi đã có nhiều dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như lựa chọn chủ đầu tư. Ngoài ra, nhiều dự án khác cũng sẽ được khởi công trong năm nay.

Theo dự báo của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ ở trung tâm các thành phố lớn trong ngắn hạn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp. Ngoài ra, giá mua đi bán lại của những dự án cao cấp và hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

3 trụ cột hiện thực hóa mục tiêu 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay

Trong năm nay, Thủ tướng Chính phủ đã giao cả nước nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội. Nếu so sánh với kết quả đạt được trong năm trước, mục tiêu này là một thách thức lớn, chỉ có thể đạt được nếu đáp ứng được 3 điều quan trọng dưới đây.

Thứ nhất là quỹ đất. Cần phải bố trí được quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội. Thời điểm hiện tại, quỹ đất nhà ở xã hội chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại. Do đó, nhiều chủ đầu tư dù có quỹ đất nhà ở xã hội nhưng lại không đầu tư, không bàn giao cho Nhà nước. Vì thế, Nhà nước cần quyết liệt hơn trong việc đôn đốc thực hiện trong trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng sẽ thu lại quỹ đất để dành cho nhà đầu tư khác.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất nhà ở xã hội độc lập, do Nhà nước tự quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, điều này chủ yếu phụ thuộc vào khả năng chi ngân sách của mỗi địa phương trong việc giải phóng mặt bằng. Bởi vậy, các địa phương cũng cần phải quyết liệt hơn trong việc thu quỹ đất 20% cũng như chủ động chi ngân sách, tạo quỹ đất nhà ở xã hội sạch, mặt bằng sạch để giải quyết bài toán đầu tiên này.

Thứ hai là nguồn vốn. Việc xây dựng nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Thời điểm hiện tại đã có quy định về vốn vay ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người mua nhà. Cụ thể, hiện chủ đầu tư có gói vay 120.000 tỷ đồng; trong đó, gói vay của ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có lãi suất 8,7%/năm và thời gian vay tối đa 3 năm. Đến cuối tháng 12 năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 9844 thông báo về mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại áp dụng trong 6 tháng đầu năm nay đối với chủ đầu tư dự án là 8,0%/năm còn đối với khách hàng là người mua nhà sẽ ở mức 7,5%/năm.

Điều đáng nói, mức lãi suất 8%/năm vẫn được coi là quá cao so với khả năng sinh lời của nhà ở xã hội. Trong trường hợp chủ đầu tư vay để xây dựng nhà ở xã hội nhưng 1 năm chưa bán được hàng, lãi sẽ gần như không còn. Vì thế, nhiều đề xuất phương án giảm lãi suất xuống mức 4-5%/năm nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia nhà ở xã hội.

Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng cần dễ chịu và thông thoáng hơn. Cần hơn sự quyết liệt của các ngân hàng trong việc giảm lãi suất cũng như nới lỏng điều kiện cho vay một cách linh hoạt.

Vấn đề thứ ba là thể chế và chính sách. Cho đến nay, thủ tục để làm nhà ở xã hội vẫn còn rất chậm, khó khăn hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Thông thường, một quy trình pháp lý để thực hiện nhà ở xã hội sẽ mất khoảng 2 năm, tính từ thủ tục ban đầu cho đến khi chính thức khởi công mất quá nhiều thời gian. Hiện nay, thủ tục tại nhiều địa phương vẫn còn vướng mắc ở việc lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất sạch để làm nhà ở xã hội sẽ thông qua đấu thầu nếu như có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên; chỉ chấp thuận đầu tư khi có 1 nhà đầu tư đăng ký.

Hầu hết những dự án nhà ở xã hội hiện tại có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên, việc đấu thầu cũng khá khó khăn, cần có giải pháp phù hợp để tháo gỡ, kể cả sau khi bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD có nội dung hướng dẫn về việc lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, thế nhưng các địa phương vẫn còn lúng túng, hầu như không thể thực hiện bởi không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

Hiểu đơn giản, sẽ rất khó đạt được mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay. Để hoàn thành, cần phải có sự quyết tâm cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ cơ quan Nhà nước cho đến Bộ ngành (đặc biệt là Bộ Xây dựng), sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của những doanh nghiệp bất động sản, sự vào cuộc của các tổ chức liên quan khác…