Dự báo thị trường căn hộ phía Nam trong thời gian tới

Dấu hiệu giảm tốc của thị trường

Báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cho thấy, trong quý III vừa qua, TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có 31 dự án mới, cung cấp ra thị trường 4.783 căn, giảm hơn 60% so với quý trước. Phân khúc căn hộ hạng A và C tiếp tục dẫn dắt nguồn cung của thị trường trong quý với tỷ trọng lần lượt là 35%, 32,7%.

TP Hồ Chí Minh và Bình Dương là hai địa phương chiếm đến hơn 90% số lượng căn hộ bán ra của thị trường trong quý III vừa qua. Tại tỉnh Bình Dương, nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ hạng C, phân bố chủ yếu ở các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên. Còn tại TP Hồ chí Minh chủ yếu vẫn là phân khúc căn hộ hạng A, chiếm đến hơn 70% nguồn cung mới và phân bố tập trung ở khu Đông.

Sức cầu chung của toàn thị trường ở mức thấp, Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 52 %, giảm gần 80% so với quý trước, phần lớn nguyên nhân là do rào cản từ việc siết tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng cao.

Giá bán căn hộ ở thị trường sơ cấp bình quân tăng từ 5-8% so với giỏ hàng mở bán trong quý II/2022. Cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận giá bán sơ cấp tăng 12-16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh đang trong xu hướng giảm mạnh. Theo đó, trong quý III vừa qua, toàn thị trường có 6.600 căn hộ mở bán, trong đó số lượng hàng tồn kho chiếm hơn 60% nguồn cung mới.

Mặc dù thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung nhưng nhu cầu tìm mua vẫn luôn hiện hữu. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, trong quý I, II/2022, lượt tìm kiếm nhà đất ở TP Hồ Chí Minh tăng hơn 89%. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận nhu cầu mua tăng hơn 70%, trong đó những sản phẩm căn hộ cao cấp có nhu cầu tìm kiếm cao nhất.

Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, trong thời gian vừa qua, tính thanh khoản của thị trường căn hộ phía Nam rất thấp. Nguyên nhân là do nguồn cung hạn chế, giá bán thì ngày càng tăng cao, thị trường thiếu hụt những sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu của đại số người dân.

Nguồn cơn của những vấn đề này vẫn là rào cản về pháp lý. Trong vòng 10 năm trở lại đây, câu chuyện pháp lý bất động sản ở Việt Nam luôn là cơn ác mộng của các chủ đầu tư. Một dự án muốn xin được giấy phép xây dựng cũng mất 3-5 năm. Để tạo ra một sản phẩm nhà ở cũng mất trung bình khoảng 6-7 năm. Thời gian xây dựng dự án càng dài thì chi phí đầu vào, cũng như chi phí duy trì dự án ngày càng tăng, dẫn đến mức giá bán sơ cấp luôn ở mức cao.

“Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn luôn hiện hữu nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu những sản phẩm giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Đây là một bài toán cần được xem xét lại ở góc độ quy hoạch, quản lý Nhà nước”, ông Khương nhấn mạnh.

Thị trường tiếp tục trầm lắng

Giới chuyên gia của DKRA dự báo, trong quý IV/2022, nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 3.000-5.000 căn. Sức cầu, cũng như thanh khoản của thị trường sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trước động thái kiểm soát tín dụng, tăng lãi suất từ phía ngân hàng, cũng như tình hình kinh tế vĩ mô kém tích cực vào thời điểm cuối năm 2022.

Căn hộ hạng A sẽ tiếp tục là phân khúc giữ vững vị thế chủ đạo ở TP Hồ Chí Minh. Còn căn hộ hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới ở các tỉnh thành giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,..

Mặt bằng giá bán sơ cấp của các loại hình căn hộ ở TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Trong khi đó, giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh trước những khó khăn chung của thị trường bất động sản hiện nay.

Tương tự, giới chuyên gia của Savills Việt Nam cũng đưa ra những dự báo không mấy lạc quan về thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh. Theo đó, trong quý IV/2022, thành phố sẽ có thêm 4 dự án mới và 18 dự án tồn kho từ những đợt mở bán ở giai đoạn trước. Số lượng căn hộ đưa ra thị trường sẽ ở mức 4.220 căn, giảm mạnh so với quý III vừa qua. Đến năm 2025, toàn thành phố sẽ có thêm 133.400 căn hộ. Tuy nhiên, con số nguồn cung này chỉ đủ đáp ứng khoảng 52% nhu cầu dự kiến.

Nhu cầu tìm kiếm căn hộ ở TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường sẽ không có nhiều trước một loạt rào cản về nguồn vốn cho vay.

Ngoài những dự báo không mấy lạc quan, giới chuyên gia của DKRA Việt Nam cho rằng, sự quay trở lại của loại hình nhà ở xã hội sẽ là một tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D của DKRA Việt Nam cho biết, trong thời gian vừa qua đã có nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi công tại TP Hồ Chí Minh như dự án Dragon E-Home của Phú Long Group, dự án Eco Green của Xuân Mai Group. Đây là những tín hiệu đáng mừng, góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở xã hội bấy lâu nay ở thành phố.

Bên cạnh đó, Chính phủ cùng các bộ, ban, ngành và doanh nghiệp cũng đã bàn bạc và đưa ra những giải pháp để phát triển loại hình nhà ở xã hội tại các thành phố lớn. Với sự cam kết, đồng lòng từ phía Chính phủ, doanh nghiệp và các địa phương, nguồn cung nhà ở giá rẻ dành cho những người có thu nhập thấp ở TP Hồ Chí Minh sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.