Dự án bất động sản “bất động” vì thiếu tư vấn định giá đất

Đơn vị tư vấn rút lui vì lo ngại rủi ro cao

Theo Báo Đầu tư, bản kế hoạch sử dụng đất trong năm 2023 của tỉnh Đồng Nai, trên địa bàn tỉnh hiện nay ước tính có khoảng 1.500 dự án đang trong quá trình triển khai, bao gồm cả các dự án trọng điểm của Trung ương và địa phương. Đa số những dự án xây dựng này đều sẽ phải lấy quỹ đất từ các hộ gia đình, các cá nhân, các đơn vị tổ chức tại địa phương. Vì thế rất cần phải tư vấn xác định mức giá đất chi tiết để từ đó có thể kịp thời triển khai dự án đúng thời hạn. Tuy nhiên, việc tìm đơn vị thực hiện nhiệm vụ tư vấn xác định mức giá đất là điều rất khó khăn, thậm chí ngay cả danh sách về các đơn vị tư vấn hiện nay cũng không có để tra cứu.

Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai chia sẻ thông tin, trong thời gian 2 năm vừa qua, có rất ít các đơn vị nộp hồ sơ để tham gia công tác tư vấn, định giá đất đai trên địa bàn của tỉnh. Một số trường hợp tuy đã nộp hồ sơ rồi, nhưng khi tiến hành đánh giá thẩm định năng lực thì không đạt được yêu cầu đã đề ra. Bên cạnh đó cũng có trường hợp dù được đánh giá là sở hữu đầy đủ năng lực, nhưng phút cuối lại quyết định từ chối, dừng thực hiện. Điều này đã dẫn đến việc rất nhiều những dự án phải chờ đợi quy trình thẩm định giá đất.

Lý giải về việc khá nhiều đơn vị, trong đó có 2 đơn vị của tỉnh Đồng Nai là Công ty cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai và Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên - môi trường (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) không tham gia vào quy trình tư vấn, thẩm định giá đất, ông Thường nhận định rằng, vấn đề khó khăn của các đơn vị thẩm định hiện nay là thiếu hụt thông tin về các thửa đất, giá đất thực tế trên thị trường và thông tin chính xác về giá đất trong hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với những trường hợp tiến hành thẩm định lại giá đất, chủ đầu tư không thể cung cấp được đầy đủ các loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý theo đúng yêu cầu. Thêm vào đó là trong thời gian qua, một số kết luận về việc thanh tra, kiểm tra đã chỉ ra rằng việc tư vấn định giá đất quá thấp, đã bị quy trách nhiệm, khiến cho các đơn vị tư vấn cảm thấy lo lắng, e dè, sợ gặp phải rủi ro.

Thực tế, không chỉ riêng tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, mà đây đã trở thành tình trạng chung của rất nhiều các địa phương, đặc biệt là khu vực phía Nam. Chẳng hạn, tại tỉnh Bình Thuận hiện nay cũng gặp rất nhiều vấn đề rắc rối, khó khăn trong việc tìm kiếm được một đơn vị tư vấn giá đất chính xác, cụ thể để các doanh nghiệp có thể hoàn tất được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước ở những dự án bất động sản. Đây là một trong các nguyên nhân chính khiến cho rất nhiều các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh này phải “đứng hình”.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận, ông Trần Hữu Minh Tùng nhận định, khá nhiều dự án bất động sản ở địa phương này hiện rất khó để thực hiện triển khai do vướng phải vấn đề xác định giá đất. Để có được mức giá đất cụ thể thì rất cần phải có thông tin về quy hoạch phân khu, thông tin quy hoạch chi tiết 1/500. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh, phần lớn các quy hoạch phân khu đến nay vẫn chưa được chính thức phê duyệt. Vướng quy hoạch phân khu thì chắc chắn sẽ không thể làm được quy hoạch chi tiết 1/500. Từ đó không thể làm được bảng giá đất chi tiết, chính xác nhất, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không thể triển khai thực hiện được dự án.

Hơn nữa, trên địa bàn các tỉnh thành khu vực phía Nam hiện nay có rất ít các đơn vị tư vấn xác định được chính xác mức giá đất cụ thể. Chi phí để thực hiện xác định giá đất trung bình tầm khoảng 30 - 70 triệu đồng/hợp đồng, số tiền này không lớn, tuy nhiên trách nhiệm phải nhận thì rất nặng nề. Đơn vị tư vấn phải họp thảo luận rất nhiều lần, những thông tin cần tiến hành thu thập đầu vào là rất nhiều và tính rủi ro cũng là rất cao.

Không lựa chọn được nhà thầu thực hiện khâu này, các địa phương và chủ đầu tư dự án đều “án binh bất động”, dự án kéo dài, tiến độ giải ngân đầu tư công bị ảnh hưởng nặng nề. Trong khi đó, các địa phương liên tục có văn bản kiến nghị về vấn đề xác định lại giá đất cụ thể tại từng dự án.

“Tỉnh cũng đã rất nhiều lần liên hệ với những đơn vị tư vấn ở miền Trung, miền Bắc, nhưng chi phí trả cho dự án không đủ để cho họ đi vào. Chưa kể, ngay khi đơn vị tư vấn làm xong, Hội đồng nhà nước thẩm định, còn phải góp ý rất nhiều lần. Mỗi lần góp ý là các đơn vị tư vấn sẽ lại phải mang theo hồ sơ ra vào từ đó rất tốn kém, chi phí thù lao hợp đồng không thể đủ bù đắp”, ông Tùng cho hay.

Cán bộ cũng vô cùng lúng túng

Ngay tại TP.HCM, tình hình cũng không mấy sáng sủa hơn. Hiện nay, có rất nhiều đơn vị tư vấn đã từ chối không muốn tham gia vào quy trình thẩm định giá đất vì lo sợ sẽ gặp phải vấn đề rủi ro. Thậm chí, ngay cả đến cán bộ cơ quan nhà nước cũng e dè, ngại không dám “mạnh tay” khi thẩm định giá đất.

Một vị lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh chia sẻ thông tin, trong thời gian gần đây qua, công tác tiến hành định giá đất là mảng việc khó khăn, vất vả nhất đối với đội ngũ cán bộ của Sở, lý do là bởi nguồn nhân lực của Sở hiện nay không đảm bảo đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để có thể đảm trách tốt được công việc này, trong khi trước đó đây là phần công việc của Sở Tài chính. Thậm chí, ngay bản thân ông cũng chỉ mới học qua một vài tháng về công tác thực hiện thẩm định giá đất, và còn rất nhiều những quy định khó hiểu, chồng chéo mà cán bộ cảm thấy vướng mắc, không thể thoải mái, yên tâm khi đảm trách thực hiện công tác này.

“Định giá đất là một vấn đề không dễ dàng, đơn giản, đề nghị cần phải có một quy định rõ cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm chính và đề nghị TP.HCM cần đưa một cơ chế đặc thù đối với công tác thẩm tra, định giá đất”, một cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra đề xuất.

Thực tiễn này xuất phát từ rất nhiều những nguyên nhân khác nhau. GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng hiện nay có ba vấn đề khó khăn vướng mắc lớn nhất về công tác thẩm tra, định giá đất.

Thứ nhất, quản lý về việc định giá đất không chi tiết, chính xác, rõ ràng là một điều khó khăn, cản trở rất lớn với đối với việc tiến hành phê duyệt những dự án bất động sản đầu tư phát triển.

Thứ hai, khung pháp lý về định giá đất hiện nay không đảm bảo được sự minh bạch, làm cho những người có thẩm quyền quyết định về vấn đề giá đất trong khu vực nhà nước cũng luôn cảm thấy, e dè, ngần ngại.

Thứ ba, cả hệ thống quản lý giá đất hiện nay cũng đang có những vấn đề lệch lạc.

“Chính vì khung pháp luật hiện tại lỏng lẻo nên việc thẩm định giá đất đang làm khó cho các cán bộ chịu trách nhiệm quyết định về giá đất. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức. Những sai lầm về quản lý định giá đất có thể dẫn tới các hệ lụy rất xấu, vì vậy, quy định của pháp luật về xác định giá đất cần đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng và khách quan”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, những vấn đề quy định pháp luật liên quan đến công tác nghiên cứu xác định, thẩm định giá đất luôn thay đổi thường xuyên. Dù đã giảm đến mức tối đa, nhưng trong thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất những bước trong quy trình xác định giá đất vẫn thường xuyên phải kéo dài. Điều này dẫn đến tình trạng dự án thường xuyên rơi vào cảnh chậm triển khai.