Đông Anh (HN): Đất để cỏ mọc um tùm bán hơn 100 triệu đồng/m2, giá ngang khu Mỹ Đình

Theo đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng có quy mô gần 11.000ha đã được TP. Hà Nội duyệt từ tháng 3/2022, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện. Tuy mới “nằm trên giấy” nhưng quy hoạch này đã tác động nhiều đến thị trường bất động sản khu vực.  

Tại diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng” vừa được tổ chức gần đây, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com - Nguyễn Quốc Anh chia sẻ, quy hoạch, chính sách và nguồn vốn chính là 3 yếu tố tác động tới giá đất. Trong khi tại khu vực phía Đông, nhất là đô thị hai bên sông Hồng đã có quy hoạch rõ ràng. Vì được triển khai quy hoạch đồng bộ nên đã giúp giá đất quanh đây tăng lên, đồng thời cũng thúc đẩy nền kinh tế khu vực phát triển. 

Đối với chính sách, đặc biệt là các chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kết nối tới khu vực phía Đông Hà Nội đều đã được đề ra cụ thể và đồng bộ. 

Liên quan tới nguồn vốn, trong đó gồm cả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, ông Quốc Anh cho rằng, các nhà đầu tư đều kỳ vọng vào đích đến lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản. Theo đó, suy tính về việc khu vực bất động sản đó có thể phát triển kinh tế không.

“Nghiên cứu về những khảo sát của chúng tôi cho thấy, những khu vực nào có vốn FDI tăng trưởng tốt gần như đều có sức tăng trưởng giá bất động sản cao qua mỗi năm. Khảo sát của chúng tôi tại khu phía Đông Thủ đô cho thấy những điểm sáng tốt. Chẳng hạn khi so sánh giá quý III/2022 và quý III/2021 tại huyện Gia Lâm, có thể thấy, lượng tìm kiếm đã tăng 54%, giá đất tăng thêm 40% và giá nhà chung cư tăng 3%” - Vị chuyên gia cho biết.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh, dù có tiềm năng lớn nhưng chỉ mang tính giai đoạn, cần phải quan sát thê. Thậm chí còn ẩn chứa rủi ro khi triển khai trong thực tế… Tại khu vực phía Đông Thủ đô còn rất nhiều tiềm năng phát triển, tuy nhiên thực tế có đúng như kỳ vọng hay không thì còn phụ thuộc vào hiện thực những đề án quy hoạch ven sông Hồng. 

Còn theo đánh giá của Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính, những khu vực quy hoạch không bài bản thì chắc chắn giá trị bất động sản tại đó sẽ không tăng trưởng tốt. Bởi, quy hoạch là một trong những nguyên nhân chính khiến giá đất tăng lên khi nó đang được nghiên cứu và công bố. 

Ví dụ như ngày ở giai đoạn đầu năm 2022, sau khi có thông tin quy hoạch triển khai đường vành đai 4 công bố rộng rãi thì lập tức đã tạo ra cơn sốt đất rất mạnh xung quanh khu vực làm đường vành đai có thể đi qua như huyện Mê Linh. 

Hay như trước đó, sau khi có công bố quy hoạch phân khu sông Hồng thì giá đất tại Đông Anh đã có đà tăng giá kỷ lục, thập chí tăng rất bất hợp lý. 

“Có những khu vực tại Đông Anh mà chúng tôi đi khảo sát, nhiều dự án để cỏ mọc um tùm, xung quanh xây hàng rào, chưa được đầu tư về hạ tầng nhưng giá chào bán đã lên hơn 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình - nơi đã được đầu tư khá bài bản. Rõ ràng là quy hoạch đã tác động rất mạnh lên giá cả trên thị trường bất động sản, ngay cả khi vẫn đang nghiên cứu và chưa công bố” - Ông Đính đưa ra dẫn chứng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, điều này đã tác động tới tính khả thi trong khi thực hiện quy hoạch. Đơn cử, nếu mặt bằng giá đất tại huyện Đông Anh hay Mê Linh vẫn tiếp tục tăng cao sẽ làm ảnh hưởng tới việc phát triển đô thị theo quy hoạch đã được duyệt. Bởi khi đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ bị đội giá cao hơn. Tình trạng đất đai mua đi bán lại nhiều lần sẽ gây khó khăn để chính sách đền bù giải phóng mặt bằng có thể thực hiện. Khi đó, cũng rất khó để quy hoạch có thể đi vào thực tiễn.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, khi quy hoạch thì phải tránh tối đa việc đất đô thị bị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không mang lại giá trị.

“Nếu chúng ta thực hiện dự án theo quy hoạch nhưng lại cứ phát triển bất động sản và nhà ở trước sẽ khiến mọi người chỉ chú ý tới nhà ở, nhưng sau đó khi cần phát triển hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng thì rất khó khăn. Do đó, để có thể triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì trước tiên là phải ưu tiên đầu tư những dự án phát triển hạ tầng như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công trình vui chơi giải trí,... “ - Ông Đính nhìn nhận.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, các cơ quan quản lý cần công bố phương án quy hoạch kể cả ở giai đoạn nghiên cứu quy hoạch. 

“Về phía các nhà đầu tư, phải hết sức thận trọng khi đầu tư, mua bán đất đai tại những địa phương vùng ven đang có công bố quy hoạch. Bởi, quy hoạch dù đã được công bố nhưng cũng có thể có sự điều chỉnh để phù hợp hơn. Nếu cứ mua bán lòng vòng sẽ làm tăng giá đất lên rất cao, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro khi mua phải đất quy hoạch công viên, cây xanh. Theo đồ án quy hoạch ven sông Hồng, có thể thấy tỷ lệ cây xanh sẽ chiếm hơn 30%, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý vấn đề này” - Ông Đính khuyến cáo.