Doanh nghiệp "loay hoay" với trái phiếu

Lo lắng về "điểm rơi" trả nợ trái phiếu doanh nghiệp

Có thể nói, từ sau sự kiện 9 lô trái phiếu do các thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành bị hủy bỏ vào đầu tháng 4, trái phiếu bất động sản đã chững lại, các bên cũng thận trọng hơn trong việc phát hành và điều này ít nhiều đã tác động đến thị trường bất động sản nói chung.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp tại các địa phương không dám tham gia đấu giá dự án và dự án mới ra rất ít. Trong đó, nguồn cung dự án tại Hà Nội trong những năm gần đây chưa bằng 1/10 so với giai đoạn trước.

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, nguồn tài chính cung cấp cho thị trường bất động sản cũng hạn hẹp đi. Thị trường chịu hai sức ép: Vừa không có dự án, vừa không có vốn.

Đánh giá trái phiếu vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa dẫn giải lý do: Thứ nhất, doanh nghiệp phát hành chỉ trả lãi chứ không phải trả gốc nếu chưa đến thời điểm đáo hạn, tức là trái phiếu linh hoạt hơn nhiều so với tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng (doanh nghiệp đi vay phải trả cả gốc và lãi hàng quý hoặc 6 tháng hoặc một năm). Thứ hai, trái phiếu bất động sản nói chung có thể đảo nợ được (được hiểu là vay mới để trả nợ cũ). Nếu hết kỳ hạn 3 năm mà dự án vẫn chưa hoàn thành thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu mới để đảo trái phiếu cũ.

TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, đảo nợ này không có gì xấu cả, đơn giản vì kỳ hạn quá ngắn, khác với trái phiếu doanh nghiệp ở các quốc gia khác có kỳ hạn 10-20 năm thì doanh nghiệp không phải đảo.

Điều này chứng tỏ trái phiếu linh hoạt hơn và tốt cho thị trường hơn là tín dụng trung-dài hạn. Nếu vay ngân hàng 3 năm mà doanh nghiệp không trả được sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, được ghi vào danh sách nợ xấu và được công bố bởi CIC (Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam). Trái phiếu thì khác, 3 năm có thể thành 6 năm, 6 năm có thể thành 9 năm.

"Nghe đảo nợ cứ tưởng là xấu nhưng thực chất không có cách nào khác mà đây là một lợi thế của trái phiếu. Chưa kể, trái phiếu còn không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn”, TS Nghĩa nói. 

Trước câu hỏi, các vi phạm gần đây khiến hàng loạt các quy định thắt chặt được bổ sung, yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng đủ rất nhiều điều kiện mới được phát hành trái phiếu. Điều này dẫn tới rủi ro lớn với nợ TPDN khi đến hạn trả nợ nhưng doanh nghiệp không thể xoay xở được nguồn tiền. Vậy doanh nghiệp phải làm sao? TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV thừa nhận, rủi ro lớn nhất với doanh nghiệp hiện nay là điểm rơi trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào giai đoạn 2022 - 2023. Để trả lời câu hỏi lấy tiền đâu ra để trả nợ là rất khó.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chính phủ sẽ sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ. Các quy định sẽ theo hướng chặt chẽ hơn nhưng mặt tốt là có hành lang pháp lý để doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu.

"Doanh nghiệp không thu xếp được tiền thì cũng phải xoay đủ kiểu để trả nợ, thậm chí bán tài sản; có trường hợp bí phải huy động tín dụng đen để trả nợ, tạo vòng luẩn quẩn", ông Lực nói.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đây cũng là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc, M&A, sàng lọc thị trường. Nhiều nhà đầu tư có sẵn nguồn lực có thể mua lại các dự án đứng trước bờ vực.

Liên quan đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn từ trái phiếu, TS. Xuân Nghĩa chia sẻ gần đây khi góp ý sửa đổi Nghị định 153, nhóm chuyên gia đã có nhiều ý kiến rất khốc liệt về vấn đề này.

Theo quan điểm của nhóm chuyên gia, việc đưa ra những khái niệm quản lý mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là rất vô lý. Bởi thị trường trái phiếu đã tồn tại trên thế giới 276 năm nay nhưng không ai nghĩ đến việc quản lý mục đích sử dụng vốn của trái phiếu. Thậm chí, tại các quốc gia khác cũng không có chuyện quản lý mục đích sử dụng vốn vay ngân hàng.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc quản lý này sẽ nảy sinh nhiều bất cập như không thể bắt các doanh nghiệp phải giải ngân hết vốn huy động được trong một ngày, hoặc doanh nghiệp có thể gửi ngân hàng trong lúc chờ thời điểm thích hợp để giải ngân,…Không thể nói những trường hợp này là sai mục đích sử dụng vốn.

Do vậy, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng “chúng ta sửa nhanh chóng Nghị định 153 nhưng phải sửa trên nền tảng thông lệ quốc tế và tạo cho thị trường một lối thoát, một dòng chảy bình thường.

Đối với những doanh nghiệp phát hành với giá trị gấp 10 lần vốn chủ sở hữu, tức đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên tìm một doanh nghiệp như vậy để chấn chỉnh. Cách thức chấn chỉnh tốt nhất là cho những doanh nghiệp đó cố gắng hoàn tất đợt phát hành xong rồi ngưng để củng cố tài chính”.

Cũng theo chuyên gia, thị trường chứng khoán Việt Nam chắc chắn sẽ phục hồi nếu như bối cảnh kinh tế kinh tế vĩ mô tốt. Đồng thời, giữ được thị trường bất động sản trong tình trạng ổn định thì tổng thể thị trường tài chính sẽ đi lên.

Nguồn vốn là "nguồn sống" của doanh nghiệp

Kể từ năm 2020, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp bất động sản. Lý do là bởi thủ tục đơn giản hơn và đáp ứng được nhu cầu vốn trung - dài hạn cho các doanh nghiệp so với tín dụng ngân hàng.

Theo số liệu ước tính đến ngày 31/12/2021 và chưa bao gồm các lô trái phiếu phát hành trong năm mà chưa được công bố thông tin thì ước tính trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành ít nhất 204.000 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 9 tỷ USD, gấp khoảng 3,2 lần so với năm 2020.

Bên cạnh mục đích huy động vốn phục vụ phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp phát hành hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nợ, đảo nợ,… 

Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, cho rằng một trong những rào cản lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản là dòng vốn. 

"Hiện nay, thị trường bất động sản không chỉ chịu chi phối bởi nhiều rào cản về thủ tục pháp lý với 12 Luật liên quan mà còn chịu tác động bởi chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng được mở ra một cách hợp lý sẽ tác động tích cực lên thị trường. Nếu bất động sản phát triển đúng mức, sự phát triển của nền kinh tế vĩ mô cũng kéo theo", ông Hiệp khẳng định.

Mới đây, tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", Thủ tướng Phạm Minh Chính đã khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lí". Đây là cách tiếp cận phù hợp với điều kiện của nền kinh tế hiện tại.

Thông điệp của người đứng đầu Chính Phủ đã tạo nên một luồng gió mới và tâm lý hồ hởi cho doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, nếu dòng vốn ngân hàng được kiểm soát một cách hợp lý sẽ giúp thị trường tiếp tục phát triển ổn định trong 2 quý cuối năm.

Ủng hộ thông điệp của Thủ tướng, tuy nhiên Chủ tịch một Tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội cũng thận trọng cho biết vẫn phải trông chờ vào những chính sách cụ thể từ Ngân hàng nhà nước và các Ngân hàng thương mại. Bởi hiện nay một số ngân hàng vẫn còn hạn chế cho vay với bất động sản. Trong khi đó, theo một thống kê, 70% người đi mua nhà cần tới tiền vay ngân hàng.

"Khó tiếp cận được vốn ngân hàng được xem là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng gây khó khăn cả cho người mua nhà đất lẫn các nhà đầu tư bất động sản", vị này cho biết thêm.

Theo Tiến sĩ Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: "Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trên đà phục hồi tốt, mà chúng ta không dám bơm vốn, thì sẽ mất cơ hội".

Ông Thiên lý giải, dự án tốt cần được tạo cơ hội bơm vốn, còn dự án có vấn đề hay rủi ro thì phải có kiểm soát tốt hơn. Nếu lúc này các doanh nghiệp đang cần tiếp sức, bơm vốn mà chúng ta quá sợ lạm phát không dám bơm vốn, thì các doanh nghiệp đã vốn yếu, lại chịu lạm phát của thế giới cao, sẽ rất nguy cơ.

"Thị trường bất động sản - đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán – rất nhạy cảm với các thông tin "siết chặt tín dụng bất động sản". Phản ứng của thị trường chứng khoán mỗi lần có thông tin như vậy, hàng loạt cổ phiếu nhóm bất động sản giảm giá mạnh", ông Thiên cho biết thêm.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản kiến nghị, nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng. Về hoạt động tín dụng, kiểm soát dòng tiền nhưng cũng cần cân đối với việc hỗ trợ các loại hình có lợi cho hoạt động kinh tế tích cực như nhà ở xã hội, du lịch… VARS cũng cho rằng, nhà nước nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, quỹ đầu tư, tín thác… để đa dạng nguồn vốn.