Doanh nghiệp bất động sản làm gì khi dòng tiền đổ vào trái phiếu bị siết?

Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước là biện pháp mạnh làm hạn chế dòng vốn chảy vào doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Trong tháng 11/2021, tổng số trái phiếu phát hành thành công có giá trị hơn 495.000 tỷ đồng. Đây vẫn là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp. 

Doanh nghiệp bất động sản chịu "áp lực kép"

Từ ngày 15/1/2022, Thông tư Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp sẽ chính thức có hiệu lực.

Thông tư quy định các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong một 3 trường hợp sau. Thứ nhất là trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành. Thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác. Thứ ba là trái phiếu doanh nghiệp phát hành có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong quý III/2021, bất động sản là lĩnh vực phát hành trái phiếu doanh nghiệp đứng thứ hai trên thị trường. Đứng đầu là nhóm ngành ngân hàng. Cụ thể, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 159.670 tỷ đồng. Trong đó nhóm các doanh nghiệp bất động sản chiếm 56.551 tỷ đồng. Trong cả 3 quý đầu năm, nhóm bất động sản chiếm gần 46% tổng lượng trái phiếu phát hành. Có giá trị tương ứng 201.900 tỷ đồng.

Vì vậy, Thông tư mới như “vòng kim cô” nhằm kìm hãm sức nóng của thị trường bất động sản. Sau thời gian thị trường bất động sản nằm “bất động” do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Thì quy định siết trái phiếu đồng nghĩa với việc siết dòng vốn đổ vào ngành bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản giờ đây “đã nghèo còn gặp cái eo”.

Bới huy động vốn từ trái phiếu là đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản. Nguyên nhân do các dự án được triển khai trong thời gian dài nhưng doanh nghiệp lại cần vốn gấp. Bên cạnh đó, khung pháp lý về đất đai chưa bắt kịp được với những vấn đề trong thực tiễn. Còn nhiều rào cản trong thủ tục vay vốn ngân hàng như hồ sơ pháp lý, sổ đỏ dự án.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết: “Trái phiếu gần như là “nguồn sống” của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm này. Vì vậy, nếu có siết cũng cần có lộ trình để doanh nghiệp trở tay, ứng phó, bởi có những khoản huy động kéo dài nhiều tháng. Quy định ập xuống quá nhanh sẽ khiến doanh nghiệp không thở nổi”.

Doanh nghiệp BDS nhanh chóng "vượt khó"

Dù thông tư mới chưa có hiệu lực nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có động thái mới. Đặc biệt trong tháng 11/2021, hàng loạt lô trái phiếu được phát hành. Công ty Công ty CP Crystal Bay phát hành thành công 4,5 triệu trái phiếu. Các trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, thu về 450 tỷ đồng. Lượng trái phiếu này có kỳ hạn từ 5/11/2021 đến 5/11/2024 với lãi suất cố định 9,5%/năm. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu vừa phát hành tương đương 78,2 triệu cổ phần của công ty. Doanh nghiệp đã thế chấp 68% vốn điều lệ có làn phát hành trái phiếu lần này. Tổ chức tư vấn phát hành, đăng ký và lưu ký là Công ty CP Chứng khoán VnDirect.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt đã huy động 1.900 tỷ đồng. Kỳ hạn 60 tháng, lãi suất cố định 11,5%/năm. Phát hành với mục đích góp vốn hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh dự án đầu tư 2 tòa nhà văn phòng có địa chỉ ở đường Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất phát hành 1.500 tỷ đồng. Lượng trái phiếu này có kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm. Dùng để huy động vốn, tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con.

Một số doanh nghiệp khác như Công ty CP Glexhomes phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Tập đoàn Đất Xanh phát hành 370 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn, bảo lãnh thanh toán.

Có thể thấy, việc Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng nhất. Nhưng được lợi là giá bất động sản trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm.

Nhà đầu tư sẽ lựa chọn được doanh nghiệp bất động sản có uy tín, có dòng tiền ổn định. Tránh rủi ro lớn trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo. Dẫn tới nguy cơ không trả được nợ gốc, cũng như trả lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. Ngay cả việc đảm bảo bằng cổ phiếu, nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm, thậm chí chỉ là “đống giấy lộn”.