Doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, HoREA kỳ vọng vào 1% room tín dụng nới thêm

Tất bật xoay vốn

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, tìm mọi cách huy động nguồn tiền mặt từ người mua nhà, một chủ đầu tư dự án tại Bình Thuận đã mạnh tay chiết khấu cho người mua không vay ngân hàng. Chẳng hạn, một căn nhà phố 10 tỷ đồng, nếu khách nộp tiền trước 50% giá trị thì số tiền sau chiết khấu chỉ còn 6 tỷ đồng. Hay một dự án khác đã giảm tới 5,8 tỷ đồng khi đóng trước 50% giá trị.

Một đại gia vừa thành lập một công ty quản lý và đầu tư bất động sản với phương thức hoạt động là đầu tư vào một số lượng sản phẩm nhất định có sẵn hoặc hình thành trong tương lai của chủ đầu tư. Giá trị bất động sản sẽ được chia thành 200 phần, mỗi phần chính là một suất đầu tư. Các nhà đầu tư có thể tham gia vào từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, lợi nhuận phát sinh sẽ được chia tương ứng với tỷ lệ đầu tư.   

Trong khi một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn khác mới đây đã đề xuất chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản với mức chiết khấu lên tới 40 - 50% giá bán. Cụ thể, khách hàng sẽ được lựa chọn phương án sử dụng giá trị khoản thanh toán tới hạn để mua ngay các sản phẩm và nhận mức chiết khấu là 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư. Hoặc chọn phương án 2, nhà đầu tư có khoản thanh toán tới hạn hoặc chưa tới hạn được sử dụng khoản thanh toán để đầu tư vào bất động sản của doanh nghiệp, kèm theo cam kết sẽ mua lại hoặc giảm tới 50% giá bán niêm yết. 

Không ít các chủ đầu tư đã tìm nguồn vốn thông qua những hình thức sáp nhập. Báo cáo của công ty nghiên cứu bất động sản Cushman & Wakefield chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm 2022, khối lượng giao dịch của những thương vụ M&A đạt trên 1,5 tỷ USD.

Thị trường đã xuất hiện một số nền tảng cho phép cá nhân tham gia vào việc mua chung bất động sản và chỉ cần số vốn thấp là có thể đầu tư. Tuy nhiên, việc huy động vốn ở kênh này vẫn còn nhiều hạn chế liên quan tới pháp lý. 

Thị trường sàng lọc 

Chuyên gia kinh tế - TS. Ngô Trí Long đánh giá, với bất kỳ giai đoạn nào để cho doanh nghiệp vững mạnh cần đảm bảo nguồn vốn cơ bản và huy động vốn hiệu quả. Thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng có một nguồn vốn lớn, không phải huy động từ những kênh khác. Doanh nghiệp BĐS đang không ngừng lớn lên và tham gia rất nhiều dự án nên vai trò của vốn là rất quan trọng. Sự sống của doanh nghiệp BĐS đang phụ thuộc vào nguồn vốn. 

“Nếu nguồn vốn mới tràn vào thì thị trường sẽ không “đóng băng” và có thể tự giải quyết được những tồn tại của nó. Nếu nguồn vốn ngừng chảy, thị trường sẽ tê liệt, dù vốn đọng trong sản phẩm bất động sản là rất lớn” - Ông Long cho hay. 

Thị trường BĐS hiện đang sàng lọc những chủ đầu tư có thực lực để tiếp tục phát triển BĐS đúng hướng. Nhằm khơi thông dòng vốn, ông Long cho rằng, cần phải nâng cao năng lực quản lý Nhà nước.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận, thị trường cần có nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn. Thực tế lại bị phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng. Vì vậy, rất cần Ngân hàng Nhà nước xem xét cấp thêm room khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm vào nền kinh tế, trong đó 20% sẽ vào BĐS. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cũng phải chủ động tìm kiếm các kênh huy động vốn mới để có năng lực tài chính vững vàng, chẳng hạn như qua hoạt động hợp tác đầu tư trong nước hay nước ngoài. Nhà nước cần có cơ chế phát triển thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh. Những quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); quỹ đầu tư bất động sản; khơi thông nguồn vốn nhàn rỗi của doanh nghiệp bảo hiểm; huy động vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội… 

Kiến nghị cấp thêm 1% room tín dụng

HoREA cho rằng, giải pháp tốt và nhanh nhất là tăng thêm nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, sản xuất kinh doanh, bao gồm cả doanh nghiệp BĐS, người mua nhà trước dịp Tết Quý Mão 2023. 

HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, theo đó đã nêu lên vấn đề thị trường và các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư đang rất khó khăn và không có nguồn vốn vay. 

Trong đó, nhiều doanh nghiệp thanh khoản yếu kém hoặc mất thanh khoản vì dòng tiền không có hoặc âm tiền. Đơn vị này cho rằng, nếu không nhanh chóng có giải pháp xử lý thì thị trường BĐS có thể rơi vào tình trạng suy thoái, khủng hoảng. Kéo theo đó là khủng hoảng kinh tế, tác động xấu tới mục tiêu giữ gìn ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. 

HoREA cho rằng, những giải pháp xử lý thực tế chưa thể “giải cứu” thị trường và doanh nghiệp BĐS, mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua các chính sách, pháp luật nhằm tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh và điều tiết, đi cùng là một số giải pháp kích cầu trực tiếp nhằm hỗ trợ người mua nhà để ở, người mua lần đầu với lãi suất phù hợp. 

Song song với đó, doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn rõ được trách nhiệm của mình để nỗ lực, chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu sản phẩm, tái cơ cấu đầu tư hướng về phục vụ nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà ở một cách tương đối. Điều này thực chất là để thị trường, doanh nghiệp, những người mua nhà ở, nhà đầu tư vượt qua các khó khăn và phục hồi lại, bắt đầu tăng trưởng, phát triển minh bạch, ổn định, an toàn.

“Một trong những giải pháp có tác động tới lan tỏa nhanh nhất, phù hợp và hiệu quả nhất là giải pháp tăng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, bao gồm cả doanh nghiệp BĐS, người mua nhà từ nay cho tới trước Tết Qúy Mão. 

Hầu hết mọi hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS hiện nay chỉ tập trung vào tháng 12/2022 và tới ngày 6/1/2023, như vậy chỉ còn 36 ngày nữa. Hiệp hội bất động sản TP. HCM nhận thấy trong vòng 11 tháng đầu năm nay, chỉ số CPI chỉ tăng 3,02%, khả năng cả năm 2022 chưa tăng tới 4% như mục tiêu đề ra; Thu ngân sách nhà nước đạt 116% kế hoạch cả năm, như vậy nền kinh tế đã có sức chống chịu vững vàng và đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng mới. 

Vì thế, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình lên Chính phủ xem xét nới trần mức room tín dụng thêm 1%, tức nâng tăng trưởng room cả năm lên 15% để có thêm nguồn vốn khoảng hơn 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế, sản xuất kinh doanh trong thời gian cao điểm tháng 12/2022 và trước Tết Quý Mão 2023" - theo văn bản của HoREA. 

Cũng theo kiến nghị của đơn vị này, những tiêu chí giúp các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư tiếp cận được với vốn tín dụng chính là những dự án đã đầy đủ pháp lý, mang tính khả thi, đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ cho người lao động và có các hoạt động xã hội thiện nguyện.

Hiệp hội đánh giá, nguồn vốn tín dụng bổ sung vào cuối năm còn có tác động tích cực, lan tỏa tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp để có thể vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay và dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng giúp chia sẻ, làm giảm áp lực cho những tổ chức tín dụng. Nhằm để cho các tổ chức tín dụng có thể thực hiện chức năng chính là cung cấp vốn lưu động cho nền kinh tế và nên sử dụng nhiều nhất không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm) cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình dần hạn chế tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán… của Ngân hàng Nhà nước.