TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trần tín dụng là "doping" vực dậy thị trường bất động sản

PV: Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo ông, nguồn cơn của “giấc ngủ đông” của thị trường bất động sản đến từ đâu?

TS.Nguyễn Trí Hiếu: Nhìn xuyên suốt từ đầu 2022 đến nay, một trong điểm nghẽn lớn nhất đó là sự thiếu hụt về vốn. Khủng hoảng của thị trường chứng khoán, gây nên tâm lý hoảng loạn cho nhà đầu tư.Tiếp đến là thị trường ngoại hối cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tỷ giá USD chịu sự giằng co giữa áp lực gia tăng và nỗ lực bình ổn của Ngân hàng Nhà nước. Giữa bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư có khuynh hướng quay về với kênh gửi tiết kiệm như một cách giữ tiền an toàn.

Thị trường trái phiếu không còn là kênh hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp địa ốc khi chính các doanh nghiệp cũng chật vật đáo hạn khoản nợ. Mặt khác, thanh khoản bất động sản trên thị trường thấp, kéo theo dòng tiền cho kênh đầu tư này hạn hẹp.

Vấn đề niềm tin trên thị trường tài chính dẫn tới niềm tin của nhà đầu tư vào bất động sản đang là vấn đề cốt lõi. Trước đó, câu chuyện các doanh nghiệp Tân Hoàng Minh, tiếp đến FLC và vào hồi tháng 10 là vụ việc Vạn Thịnh Phát đã tác động rất mạnh đến tâm lý nhà đầu tư. So với thời điểm 2011-2013, nhà đầu tư đang bị lung lay niềm tin. Tuy nhiên, Chính phủ đang có những chính sách điều tiết để minh bạch hoá lại thị trường.

PV: Với những nguyên nhân mà ông đưa ra cho thấy thị trường bất động sản khá ảm đạm. Liệu đây có phải là thời điểm bất động sản đang rơi xuống “đáy”, thưa ông?

TS.Nguyễn Trí Hiếu: Thực tế hiện nay, thị trường đã xuất hiện tâm lý quan sát để chờ đợi cơ hội để gia tăng biên độ lợi nhuận. Tuy nhiên, rất khó để biết đâu là “đáy” của thị trường bất động sản.

Theo quan điểm của cá nhân tôi, khi đầu tư điều quan trọng nhất là tính kỷ luật- tức là khi thị trường đi xuống, chạm đến một điểm nhất định, nhà đầu tư sẽ mua vào, dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng thiết lập một mức chốt lời nhất định, kể cả sau đó thị trường tiếp tục đi lên.

PV: Với vai trò một chuyên gia tài chính ngân hàng, ông có đánh giá gì về việc các ngân hàng thương mại bị siết “room tín dụng” thời gian vừa qua?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Có 2 khái niệm ta cần lưu ý ở đây là “trần tín dụng” dành cho cả hệ thống ngân hàng, còn “room tín dụng” dành cho các ngân hàng thương mại.

Thời gian vừa qua, nhiều chuyên gia kể cả tôi, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng vì hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang duy trì mức trần tín dụng 14%. Dưới trần tín dụng đó, Nhà nước phân bổ room tín dụng cho mỗi ngân hàng thương mại. Tùy mỗi ngân hàng có room tín dụng khác nhau, nơi thì được 5 %, nơi thì được 10 % và có thể có nơi nhiều hơn.

Tháng 9, 10 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng cho 18 ngân hàng. Sau đó thêm 4 ngân hàng nữa, nhưng với những room tín dụng đó, dường như vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu cho vay của các ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước có thể tiếp tục nới room tín dụng nhưng vẫn duy trì trần tín dụng 14% cho đến thời điểm này. Việc Ngân hàng Nhà nước siết trần tín dụng cũng như hạn chế room tín dụng đã tạo ra một tình trạng khát vốn cho nền kinh tế.

PV: Nói như vậy “liều doping” tốt nhất cho thị trường bất động sản thời điểm này vẫn là câu chuyện nới trần tín dụng và sự “giải cứu”, thưa ông?

TS.Nguyễn Trí Hiếu: Theo tôi, việc nới room tín dụng rộng sẽ có những tác động khác nhau đến các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua với nhu cầu ở thực. Việc nới room tín dụng như một liều “doping” (như chất kích thích) cho thị trường.

Để hỗ trợ thị trường bất động sản đang khó khăn, với bất cứ nền kinh tế thị trường nào cũng vậy, Chính phủ cần đứng qua một bên, quan sát, hỗ trợ bằng những chính sách cụ thể.

Hiện nay, ở nước ta, Chính phủ thông qua Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng. Ngân hàng Nhà nước đang có những chính sách ngoại tệ rất tốt. Nhưng tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước hãy nới trần tín dụng từ 14% như hiện nay lên 16% để từ đó, phân bổ lại room tín dụng cho các ngân hàng thương mại, giúp ngân hàng thương mại cho vay mạnh tay hơn để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp…

Liên quan đến vấn đề có nên giải cứu bất động sản, như tôi vừa nói ở trên, Nhà nước chỉ hỗ trợ chứ không phải là can thiệp giải cứu. Theo tôi Chính phủ chỉ có thể hỗ trợ thị trường bất động sản bằng nhiều cách với doanh nghiệp bất động sản  chân chính.

Theo đó, Chính phủ thông qua Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách hoãn nợ, giãn nợ… Với tất cả điều đó, dần dần nhà đầu tư sẽ có lại niềm tin và trở lại với thị trường vốn, đầu tư trở lại vào cổ phiếu trái phiếu, và các quỹ phát triển, quỹ đầu tư cũng có lại nguồn vốn để hỗ trợ lại thị trường.

Những giải pháp này cần phải được làm ngay sẽ giúp thị trường bất động sản, thị trường vốn, thị trường trái phiếu có thể hồi phục vào giữa năm 2023 để chúng ta tiếp tục vấn đề phát triển kinh tế.

Thời gian tới, Chính phủ nên có chương trình để hỗ trợ các nhà kinh doanh bất động sản đã phát hành trái phiếu đúng quy định, đúng mục đích, nên có chương trình hoãn nợ cho tất cả những nhà phát hành trái phiếu 12 tháng tới để họ phục hồi kinh tế, trả lại tiền cho nhà đầu tư…Còn những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu đã phát hành trái phiếu mang tính lừa đảo thì không được hưởng chế độ hỗ trợ này.

PV: Ông có lời khuyên gì với nhà đầu tư hiện nay?

TS.Nguyễn Trí Hiếu: Theo tôi, hiện là thời điểm thuận lợi để những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền tìm mua bất động sản với giá phù hợp nhằm tích lũy dài hạn.

Tuy nhiên, có một số điều nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Đó là, trong đầu tư kinh doanh bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, khu vực trung tâm các thành phố lớn không còn nguồn cung, vì thế, những vùng vệ tinh, lân cận thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hay các thị trường mới, kết nối thuận tiện, giàu tiềm năng du lịch là lựa chọn phù hợp...

Bên cạnh vị trí, yếu tố quan trọng của dự án giúp nhà đầu tư an tâm "xuống tiền" là tính hiện hữu. Bởi những dự án hiện hữu không chỉ giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro về dòng tiền, đảm bảo các điều kiện pháp lý mà còn giúp họ sớm khai thác kinh doanh, thu về lợi nhuận.

Hiện nay xu hướng chọn bất động sản của khách hàng ưu tiên vùng lân cận thành phố lớn, được kết nối giao thông thuận tiện, có không gian sống thoáng đãng, có nhiều tiện ích nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe thể chất và tinh thần. Vì vậy, những dự án đô thị quy mô lớn theo mô hình đô thị vệ tinh hay đô thị du lịch vừa để ở, nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác lưu trú hoặc kinh doanh ngay cùng một số dự án lớn của các chủ đầu tư danh tiếng tại các trung tâm du lịch sẽ được nhà đầu tư quan tâm, nhằm tìm kiếm lợi nhuận lớn trong giai đoạn cuối năm 2022.

PV: Xin cảm ơn ông!