Định giá bất động sản: Luật mới ban hành khiến giá nhà ở tăng hay giảm?

Theo Vietnambiz, bộ ba các luật sửa đổi về bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu từ ngày 1/1/2025,các doanh nghiệp và các nhà đầu tư đang rất mong chờ và sự thay đổi lớn trên thị trường khi các luật này được áp dụng. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam chia sẻ trước đây chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất lại giảm.Ngược lại, nếu như Luật Đất đai 2024 là cơ sở để xây dựng cho một khung pháp lý mới thì chi phí triển khai các dự án sẽ tăng. Ông chỉ ra 4 nguyên nhân chính khiến cho giá nhà tăng nhanh là:

Đầu tiêu, vấn đề quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 khiến cho giá nhà tăng là việc bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, việc xác định giá đất sẽ dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng, các yếu tố khác… Bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ kéo ngân sách liên quan đến đất đai, các loại thuế phí, đền bù thu hồi đều sẽ tăng giá. Ông Tuấn chia sẻ: "Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm".

Thứ hai, những quy định mới được đưa ra yêu cầu chủ đầu tư sẽ chỉ được phép thu tối đa 5% tiền cọc cho tới khi có đủ điều kiện để kinh doanh. Hiểu đơn giản là các dự án đều phải xây xong diện tích sàn thì chủ đầu tư mới được thu tiếp. Trước đây, các chủ đầu tư đã “lách luật” để huy động một số lượng lớn tài chính ngay từ ban đầu đối với người mua. Nhưng khi luật mới được áp dụng thì từ năm 2025 trở đi sẽ không thể lách luật làm điều này.

Nếu như doanh nghiệp không có đủ khả năng tài chính để xây dựng thì bắt buộc phải tính đến những phương án khác như đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Tất cả những kênh huy động trên đều khiến chủ đầu tư tốn thêm chi phí nên sẽ được cộng vào giá bán.

Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Sự đổi mới trong quy định này sẽ khiến cho giá của các loại đất đều tăng kể cả đất nông nghiệp, đất phi thương mại hay nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Nguyên nhân cuối cùng là do một lượng đất lớn chưa được cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Thực chất đây là “hàng tồn” có giá rẻ ở thời điểm thị trường gặp khó khăn, nên khi loại đất này có sổ chắc chắn giá sẽ tăng nhanh và tác động đến mặt bằng chung.

Với góc nhìn lạc quan hơn, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, cho rằng khi các luật này được thực thi giá đất bám sát thị trường thì đương nhiên chi phí của các dự án cũng tăng, tuy nhiên hành lang pháp lý khơi thông sẽ giúp doanh nghiệp giảm được những chi phí phát sinh khi dự án bị kéo dài tiến độ và cả những chi phí không tên khác.

Bởi lẽ trước đây những khó khăn chủ yếu đến từ vướng mắc pháp lý có thể chiếm đến 70% như việc định giá đất, khung giá đất đền bù… Thông thường khi phát triển một dự án sẽ mất khoảng 1 - 3 năm để hoàn thiện từ khi bắt đầu làm pháp lý đến khi đủ điều kiện bán hàng. Tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án phải kéo dài thời gian tới 5 - 7 năm mới xong được pháp lý, thậm chí có những dự án treo không biết đến bao giờ, những điều này đã vượt qua những chi phí dự tính ban đầu mà chủ đầu tư sẽ đều tính hết vào giá bán sản phẩm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung, hao hụt dòng tiền, đẩy giá nhà tăng cao bao năm qua. Do đó, Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông những rào cản pháp lý vốn được xem là gây ra những chi phí phát sinh không đáng có cho doanh nghiệp.

"Chi phí triển khai dự án tăng chỗ này nhưng sẽ giảm chỗ kia", ông dự đoán. Và mức tăng theo Luật Đất đai 2024 vẫn "dễ thở" hơn so với những tổn thất mà doanh nghiệp bất động sản phải gánh khi dự án bị trì hoãn kéo dài. Về lâu dài, các quy định mới sẽ giúp giá đất tăng trưởng bền vững, thay vì dễ dàng sốt nóng như trước đây.

Còn theo ông Trần Văn Bình - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết được những vướng mắc tồn đọng trước đây như pháp lý chồng chéo.

Nhờ vào đó những chủ đầu tư làm thật cũng sẽ có cơ hội tiếp cận với nguồn đất chất lượng, chi phí phát triển dự án cũng có thể giảm xuống nếu như những quy trình được rút ngắn không gây ra phát sinh thêm nên có thể khiến giá nhà giảm.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng đồng quan điểm trên khi nhận định luật mới chỉ là một phần, còn vấn đề chính quyết định đến sự tăng giá bất động sản vẫn là cán cân cung cầu của thị trường khi luật được thực hiện.

Luật Đất đai 2024 đã tập trung vào việc giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng, tháo gỡ pháp lý vướng mắc cũng như quy trình thực hiện dự án. Vì thế các chuyên gia nhận định nếu thị trường khởi sắc thì thị trường sẽ xuất hiện những chu kỳ mới bền vững hơn.