Định giá bất động sản: Làm cách nào để hạ giá nhà?

Nguồn cung ngày càng khan hiếm

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thị trường bất động sản thời điểm cuối năm 2023 đầu năm 2024 đã có những chuyển biến tích cực nhưng vẫn phải đối mặt với những khó khăn, bất cập mà không thể khắc phục trong một thời gian ngắn. Đặc biệt, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, căn hộ chung cư nhất là ở phân khúc bình dân đang diễn ra hết sức căng thẳng. Trong khi đó, tại hai thành phố lớn nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao còn nguồn cung lại hạn hẹp do quỹ đất khu vực trung tâm cạn kiệt.

Theo các số liệu cụ thể cho thấy, trong giai đoạn 2018 - 2022 nguồn cung nhà ở đã liên tục sụt giảm từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 giảm xuống chỉ còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Đến năm 2023 nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm nhưng so với năm 2018 mới chỉ bằng 32%.

Hiện nay, cơ cấu của nguồn cung nhà ở đang ngày càng mất cân đối, những dự án mở bán mới trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với giá trung bình từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Trái ngược hoàn toàn với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân đã giảm liên tục trong vài năm trở lại đây từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022, và 6% vào năm 2023.

Chính điều này đã khiến cho thực trạng lệch pha cung cầu diễn ra ngày càng nghiêm trọng, đẩy giá bất động sản nhất là phân khúc căn hộ chung cư liên tục thiết lập những mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, trải qua một thời gian tình hình kinh tế khó khăn chung của toàn xã hội người mua đã thận trọng hơn.

Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh khiến cho các sản phẩm tồn kho gia tăng, doanh nghiệp bất động sản cũng rơi vào tình trạng khó khăn, nguồn tiền cạn kiệt. Nhiều dự án, công trình đã phải tạm hoãn không thể thực hiện đúng tiến độ gây ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề liên quan khác…

Chưa lúc nào thị trường lại khan hiếm sản phẩm nhà ở như hiện tại, trong năm 2023 gần như không có dự án mới được xây dựng mà chủ yếu vẫn là những dự án tồn kho từ trước, hoặc những đợt ra hàng của các dự án đã hoàn thành. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho giá nhà tăng nhanh không thể kiểm soát.

Làm cách nào để giảm giá bất động sản?

Trước thực tế tình trạng giá nhà đang tăng cao phương pháp được đề cập nhiều nhất chính là doanh nghiệp bất động sản cần phải giảm giá bán. Tuy nhiên, theo VARS nhận định để có thể cơ cấu lại phân khúc này và muốn hạ giá thành sản phẩm thì cần phải có sự phối hợp, thống nhất quan điểm, cách thực triển khai của rất nhiều cơ quan, thành phần có liên quan từ cấp Nhà nước  tới các doanh nghiệp, Ngân hàng.

Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trước tiên cần phải nghiên cứu những phương án để rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Đồng thời nghiên cứu, đề xuất những phương án để hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tính tiền sử dụng đất và phải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai vấn đề hết sức quan trọng và chiếm nhiều chi phí nhất khi thực hiện xây dựng dự án.

Về phía Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng để đưa ra chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho những doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án  thuộc phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Đồng thời, phải đưa ra những cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng thì mới có thể giúp cho doanh nghiệp tái cơ cấu thành công các các dự án từ  cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động rà soát lại những danh mục đầu tư, xem dự án nào còn phù hợp và dự án nào không còn phù hợp với nguồn lực hiện tại thì mới có thể điều chỉnh dòng tiền hợp lý. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án sử dụng dòng tiền hiệu quả, tập trung thực hiện những dự án pháp lý minh bạch, rõ ràng, nguồn vốn vay khả thi…

Nếu các doanh nghiệp đang rơi vào trường hợp gần cạn kiệt nguồn tiền thì cần phải chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của những năm trước để duy trì hoạt động mà doanh nghiệp có thể áp dụng. Đối với những dự án đang ở trong giai đoạn nghiên cứu nên chủ động chuyển hướng sang xây dựng thành phân khúc giá bình dân để tiếp cận được nhiều khách hàng hơn, đảm bảo thị trường có khả năng hấp thụ nhanh nhất có thể.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần phải nắm bắt được những công nghệ mới kịp thời thay đổi, nghiên cứu, sáng tạo để nâng cao năng lực quản trị, giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Đây là những yếu tố quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản có thể tự vượt qua những rào cản, khó khăn trước mắt, bắt kịp với sự thay đổi của thời đại.

Việc giảm giá nhà sẽ không thể diễn ra trong “ngày một ngày hai” cũng không phải vấn đề một cá nhân, tổ chức nào có thể tự làm. Đây là quá trình hết sức phức tạp cần sự phối hợp tổng thể, thay đổi một cách quyết liệt nhưng thích nghi với từng thời điểm cụ thể để mang lại hiệu quả tốt nhất.