Định giá bất động sản: Giá thuê đất công nghiệp Việt Nam vẫn “dễ chịu”

Nguồn cung mới phong phú

Trong năm 2023, nhiều địa phương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 tầm nhìn đến 2050. Theo đó, nhiều dự án tại các khu công nghiệp, kế hoạch phát triển dự án đã được công bố và hầu hết các địa phương đều có sự gia tăng mạnh mẽ về dự án các khu công nghiệp trong tương lai gần. Ví dụ như Bình Phước sẽ quy hoạch mở rộng 3 khu công nghiệp đang hoạt động, thành lập mới Khu công nghiệp Đông Nam Đồng Phú với diện tích 1.619 ha. Thậm chí, Bình Phước còn được cấp cho phép mở thêm tận 15 khu công nghiệp nếu như đáp ứng được đầy đủ các điều kiện và yêu cầu theo quy định được đề ra.

Hay tại Thanh Hóa sẽ được quy hoạch thêm 9 khu công nghiệp mới để ưu tiên phát triển những khu công nghiệp cao bên cạnh 8 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong đó, phải kể đến khu công nghiệp Phú Quý với tổng diện tích quy hoạch có thể lên đến 540 ha, quy mô lao động có thể lên đến 36.000 - 58.500 người.

Thời gian qua cũng liên tục ghi nhận sự xuất hiện của các nhà phát triển dự án mới với các kế hoạch triển khai dự án. Ngày 23/12/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi - Giai đoạn 1 với quy mô lên đến 497,7 ha cùng tổng số vốn đầu hơn 3,737 tỷ đồng, thời hạn hoạt động 50 năm.

Bên cạnh đó, lãnh đạo tỉnh Quảng Ngãi cũng trao giấy đăng ký đầu tư cho những doanh nghiệp đã có đăng ký đầu tư vào Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi bao gồm 4 dự án cao cấp mới và 2 dự án đầu tư mở rộng, tổng quy mô diện tích thuê đất hơn 32,2 ha, tổng vốn đầu tư trên 80,1 triệu USD.

Lợi thế giá thuê hấp dẫn được duy trì

Ưu điểm lớn nhất của các khu công nghiệp Việt Nam chính là giá thuê rất dễ chịu đã được duy trì trong nhiều năm nay. Theo Cushman & Wakefield, nếu tính theo tỷ giá USD thì giá thuê khu công nghiệp ở khu vực Hà Nội mở rộng rẻ hơn 40% so với các thành phố cấp 1 ở Trung Quốc. Điều này đã trở thành lợi thế cạnh tranh lớn sẽ được duy trì trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Trường Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Fuji Hà Nội cho hay, Việt Nam được đánh giá là quốc gia hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng xuất hiện trên thị trường trong thời gian qua. Hiện nay, càng ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam, FuJi cũng nhờ vậy mà nhận được rất nhiều đơn đặt hàng thuê của khách nước ngoài thậm chí họ yêu cầu những mặt bằng và quy mô lớn để phát triển dự án. Ông Giang cho biết: “Bối cảnh vĩ mô toàn cầu đang trở thành ‘cơn bão hoàn hảo’ cho thu hút đầu tư của Việt Nam. Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng bị thúc đẩy để dịch chuyển nhà máy, chuỗi cung ứng và chúng ta được hưởng lợi từ điều này”.

Theo các chuyên gia phân tích, đánh giá trên thị trường mặc dù thách thức và sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp ngày càng lớn nhưng Việt Nam vẫn được ưu tiên hơn cả. Nguyên nhân chủ yêu đến từ những yếu tố dài hạn như tái thiết lập lại chuỗi cung ứng, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nhiều nền kinh tế lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản…

Theo đại diện Tổng công ty IDICO (mã IDC), từ quý IV/2023 tới nửa đầu năm 2024, IDICO dự kiến bàn giao khoảng  95 ha đất công nghiệp cho các khách hàng trong đó có cả các khách hàng lớn như Suntory Pepsico và Hyosung. Tính đến cuối quý III/2023, trong kho của IDICO còn hơn 630 ha đất thương phẩm phục vụ việc cho thuê là đơn vị xếp thứ 3 trên thị trường các nhà phát triển dự án khu công nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.

Đại diện IDICO cho biết trong bối cảnh hiện tại nhất là khi dòng vốn FDI đang tiếp tục đổ mạnh mẽ vào thị trường Việt Nam sẽ cho phép các doanh nghiệp cho thuê kỳ vọng vào sự bùng nổ trong thời gian tới nếu giá thuê vẫn được duy trì hợp lý, uy tín trong việc hợp tác với những khách hàng lớn khác tiếp tục diễn ra. 

Trong một diễn biến khác trước đó vào giữa tháng 11/2023, IDICO đã góp 550 tỷ đồng để thành lập công ty con mới - IDICO Vinh Quang tại Hải Phòng, công ty này chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh phát triển nhà, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu dân cư tập trung. Hiện nay, Hải Phòng đang được đánh giá là điểm đến hàng đầu để thu hút FDI trong vài năm gần đây.

Nhiều nhà đầu tư chứng khoán cũng tin tưởng vào cơ hội mới với các nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Thông tin từ Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) cho biết, thời gian tới sẽ phát hành khoảng 60 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 2:1 (cổ đông sở hữu 2 cổ phiếu có quyền mua 1 cổ phiếu mới), mức giá chào bán dự kiến khoảng 20.000 đồng/cổ phiếu.

Dự kiến đợt phát hành này hoàn thành thì Sonadezi Châu Đức có thể thu về gần 1.200 tỷ đồng và theo kế hoạch, số tiền thu về sẽ được sử dụng cho các mục đích như: Bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự án Khu công nghiệp Châu Đức (400 tỷ đồng); tái cơ cấu các khoản nợ vay đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn (800 tỷ đồng); trả gốc lãi các khoản vay tại Vietcombank (490 tỷ đồng) và trả gốc lãi trái phiếu SZCH2126001 phát hành năm 2021 (210 tỷ đồng). Thời gian giải ngân dự kiến rơi vào khoảng quý IV/2023 đến quý I/2025. Sau đợt phát hành lớn này vốn điều lệ của Sonadezi Châu Đức sẽ được nâng lên khoảng gần 1.800 tỷ đồng.

Công ty cổ phần chứng khoán MB đã cho biết về cơ hội đối với bất động sản khu công nghiệp như sau, khi dòng vốn mới xuất hiện nhất là khi Mỹ và Việt Nam nâng cấp quan hệ lên đối tác chiến lược toàn diện thì nhiều khả năng Việt Nam sẽ là điểm đầu tư lớn của Mỹ. Mỗi năm các doanh nghiệp thuộc thị trường này đầu tư ra nước ngoài khoảng 200 - 300 tỷ USD mà nguồn vốn FDI vào Việt Nam trong vài năm gần đây lại rất ít chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm.

Tuy nhiên MBS cũng chỉ ra những cạnh tranh và thách thức lớn bên cạnh các cơ hội của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo đó thì các khu công nghiệp truyền thống đang bị lép vế hơn thay vào đó là những khu công nghiệp hướng tới tính hiện đại, sakcj sẽ, bền vững thu hút được khách thuê nhiều hơn. Đồng thời, những khu công nghiệp đầu tư công nghệ cao, sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường đang là xu thế được các doanh nghiệp hướng đến để bảo vệ sức khỏe toàn cầu.

Đồng thời, dòng tiền cũng đang chuyển sang thị trường loại 2 (trên phạm vi cả nước) nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp. Chính vì thế, sức cạnh tranh trên thị trường bất động sản công nghiệp rất lớn và đặt ra thách thức với những nhà đầu tư trên thị trường phải có phương pháp cụ thể để hút dòng tiền đầu tư.