Bất động sản công nghiệp có thể tăng trưởng gấp đôi trong 10 năm tới

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần đang trở thành một trong những loại hình vượt trội hơn hẳn so với những sản phẩm khác. Một phần nguyên nhân chủ yếu đến từ việc ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi đã phục hồi nhanh chóng.

Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm một phần lớn trong tổng vốn FDI của cả nước, hàng loạt các doanh nghiệp quốc tế có quy mô lớn đang chọn Việt Nam là một điểm đến mới lý tưởng thay thế cho một số quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á. Đơn vị này đưa ra dự báo phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cho thuê ít nhất sẽ tăng trưởng gấp đôi trong vòng 10 năm tới. Vì thế, nhà đầu tư có thể cân nhắc để rót vốn vào phân khúc này.

Ông Stephen Higgins - Giám đốc Cấp cao Thị trường vốn Cushman & Wakefield cho biết thị trường bất động sản tại Việt Nam đã được hình thành phát triển trong vòng 30 năm qua. Vì thế, nhà đầu tư ngoại đang tìm cách rót vốn vào nước ta theo hai hình thức chính là: 

Loại hình thứ nhất, họ sẽ sử dụng vốn để tái đầu tư từ các cán cân tài chính ví dự nguồn thu từ các dự án để tái đầu tư. Chẳng hạn một nhà đầu tư thu lãi từ một dự án khoảng 150 triệu USD thì họ sẽ dùng 150 triệu USD này tái đầu tư tiếp.

Loại hình thứ hai, trong một cuộc khảo sát từ năm 1993 - 2008, đa phần những nhà đầu tư sau khi đầu tư sinh lời sẽ dùng số tiền đó để đầu tư vào các dự án khác và các nhà đầu tư này đến từ Singapore. Cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra vào năm 2008 khiến thị trường bất động sản lao đao nhưng sau đó đã dần phục hồi. 

Nhiều quỹ đầu tư đã chờ đợi cơ hội này để nhảy vào tham gia tại thị trường Việt Nam. Nhờ vậy thị trường đã có nhiều loại quỹ hơn để các doanh nghiệp lựa chọn hay chính là hình thức vừa là quỹ vừa là nhà đầu tư gọi vốn phát triển.

Ông Stephen Higgins đặc biệt nhấn mạnh: “Từ những nghiên cứu và các cuộc nói chuyện với các đối tác, cho thấy trong tương lai gần sẽ có sự tham gia nhiều hơn nữa của các loại quỹ khác. Đơn cử từ năm 2024 trở đi khi thị trường bắt đầu phục hồi, các quỹ đầu tư cũng bắt đầu tìm hiểu và tham gia vào thị trường Việt Nam. Thật ra, thị trường bất động sản Việt Nam nói nhiều về phân khúc nhà ở, nhưng các quỹ khi họ vào đây họ lại đầu tư những phân khúc khác như khu công nghiệp và logistics”.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, nhà đầu tư sẽ chủ yếu rót tiền vào ba sản phẩm chính trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp là: khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê.

Đối với phân khúc khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài tham gia vẫn còn ít chủ yếu là những doanh nghiệp trong nước và ở các tỉnh thành khác nhau. Do đây là những khu vực có diện tích lớn cần đầu tư bài bản từng bước nên không dễ dàng gì để gây dựng.

Đối với phân khúc nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê, trong vòng 5 năm trở lại đây đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định với mức tăng gần gấp 2 lần so với trước, ngoài ra, giá cho thuê của loại hình này cũng tăng mạnh.

Tổng hợp từ tất cả các dự án ở ba lĩnh vực được chú trọng đầu tư là khu công nghiệp, nhà kho cho thuê, nhà xưởng cho thuê, đã thấy được hành lang phát triển tăng trưởng trong hiện tại và 10 năm tiếp theo sẽ tập trung ở tuyến hành lang Tp. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương.

Lý do được đưa ra là với lĩnh vực logistics các công ty sẽ chủ yếu tập trung sản xuất phục vụ cho thị trường tiêu dùng nội địa. Như vậy sẽ phải ở gần các khu trung tâm hơn, còn nếu phục vụ cho hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất thì sẽ phải bố trí gần những tuyến huyết mạch về cơ sở hạ tầng, cũng như các kho cảng và trung tâm sản xuất.

Dự báo về triển vọng thị trường nhà xưởng xây sẵn, đại diện của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thị trường sẽ vẫn diễn ra sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn được đưa ra thị trường từ cuối năm 2023 đến năm 2026 với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn nhiều khả năng sẽ tăng trong thời gian tới. 

Ở lĩnh vực nhà kho xây sẵn trên thị trường ghi nhận 2 dự án mới gia nhập thị trường tại Đồng Nai và Bình Dương với tổng diện tích khoảng 110.000 m2. Giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng khoảng 2,2%/năm. Đây được coi là mức giá hợp lý giữa lúc thị trường đang cạnh tranh về nguồn cung trên thị trường.

Sự hồi phục nhanh chóng của phân khúc bất động sản công nghiệp là dấu hiệu rất tích cực trên thị trường. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các công ty, nhà máy nước ngoài đã chọn Việt Nam là điểm đến đầy tiềm năng. Bên cạnh đó, sự dịch chuyển cơ cấu bộ máy từ Trung Quốc sang Việt Nam là điều rất cần thiết.

So với các quốc gia khác Việt Nam hội tụ đầy đủ các yếu tố để xây dựng và đặt nhà máy. Đồng thời, chi phí từ thuê mặt bằng đến thuê nhân công thuê máy móc cũng rẻ hơn so với Trung Quốc, vì thế, không có gì lạ khi Việt Nam được chọn là điểm đến của các doanh nghiệp lớn nhỏ.