Điều gì khiến giá biệt thự tăng 3-4 lần nhưng chủ nhà không chịu bán?

Phân khúc biệt thự, nhà phố chiếm sóng giao dịch nhà liền thổ

Trong những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh gây chú ý bởi hàng loạt dự án hạng sang liên tục được chào bán, từ đó khiến phân khúc biệt thự, nhà phố gần như chiếm sóng giao dịch nhà liền thổ.

Theo ghi nhận, phân khúc nhà phố thương mại của một dự án tại TP. Thủ Đức đang có giá bán dự kiến gần 400 triệu đồng/m2, đáng chú ý giá bán thực tế có thể còn cao hơn nữa do phải chịu tác động từ nhiều yếu tố như vị trí cũng như các loại thuế, phí...

Ngoài ra, nhiều dự án biệt thự, nhà phố hạng sang được công bố ra thị trường trong thời gian qua đã xác lập những mặt bằng giá mới cho dòng sản phẩm này ở TP. Hồ Chí Minh nói riêng và các tỉnh thành phía Nam nói chung.

Được biết, các dự án nhà liền thổ tại khu vực TP. Hồ Chí Minh được giao bán gần đây dù đều có mức giá hàng triệu USD nhưng luôn trong tình trạng cháy hàng. Đơn cử như biệt thự của một dự án nằm ở khu Đông có giá bán công bố khoảng trên dưới 100 tỷ đồng/căn và đã được bán hết chỉ trong thời gian ngắn.

Hay như các căn biệt thự tại một khu đô thị khác có giá bán 59 - 160 tỷ đồng/căn, mức giá này được biết đã tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, một căn nhà phố trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2 cũ) trước đây bán với giá 35 tỷ đồng thì nay đang được giao dịch ở mức 445-47 tỷ đồng/căn.

Tại khu vực quận 9 cũ, một dự án khu đô thị thuộc phường Long Thạch Mỹ có quy mô 270 ha đang bắt đầu giữ chỗ phân khu dinh thự mặt tiền sông với giá bán dự kiến là 300 tỷ đồng với căn có diện tích 350-1.000 m2. Nếu xét riêng phân khúc biệt thự, nhà phó thì đây được cho là mức chào bán cao nhất trong quận từ trước đến nay.

Điều đáng nói ở đây chính là giá bán của dòng sản phẩm mới đã kéo theo sự tăng giá chóng mặt của sản phẩm thứ cấp thuộc phân khúc này.

Cho đến thời điểm hiện tại, nhà liền thổ có vị trí ven sông ở TP. Hồ Chí Minh đã không còn sản phẩm dưới 40 tỷ đồng/căn, còn với sản phẩm thứ cấp, so với giá mở bán cách đây gần 2 năm thì hầu hết đều đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 lần.

Giá phân khúc biệt thự tăng do tính khan hiếm

Trong một báo cáo đã chỉ ra rằng, 55% trong số hơn 1.000 người được khảo sát đã cho biết hiện đang sở hữu nhà gắn với đất và chỉ khoảng 25% sống ở chung cư. Nếu xét theo từng lứa tuổi, nhóm đối tượng 30 - 49 tuổi, tỷ lệ người mua nhà đang chọn nhà liền thổ là 53%. Với nhóm từ 50 đến trên 60 tuổi, tỷ lệ này là 60% - 84%. Cùng với đó, 20% người Việt Nam ở tầm tuổi này đang sở hữu nhà phố, biệt thự, nhất là sản phẩm biệt thự sinh thái. Ngoài ra, báo cáo cũng cho thấy, càng lớn tuổi và có tài chính vững vàng, người Việt càng có xu hướng ưa chuộng mua loại hình nhà liền thổ có giá trị sống cao.

Theo chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long - sáng lập và CEO AFA Group, phân khúc có giá tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự nằm trong những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu cũng như quản lý tốt.

Nhiều ý kiến trái chiều cho rằng khách hàng bỏ ra số tiền "khủng" để mua nhà ở những khu này rồi chỉ được xây tối đa 3 tầng, không thể lên 7-8 tầng để cho thuê những tầng dưới.

"Trong khi đó, giá nhà ở đây tăng 3-4 lần trong hơn một năm vừa qua nhưng chủ nhà vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế, những khu biệt thự này có rất ít giao dịch và giá tăng do tính khan hiếm", ông Long cho biết.

Chỉ trong tháng 1/2022, nhu cầu tìm mua sản phẩm biệt thự, nhà liền kề tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ. Trong đó khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam (Bình Chánh, Nhà Bè) là hai khu vực có sự ghi nhận nhu cầu tìm kiếm biệt thự, nhà phố cao nhất.

Cũng trong năm 2021, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận giá bán phân khúc biệt thự, nhà liền kề tăng 22-24%, trong đó, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 7 là những khu vực có giá bán tăng mạnh nhất, tiếp sau đó là TP. Thủ Đức. Nếu xét về nguồn cung, số lượng biệt thự, nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2021 đã giảm 65%, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình loại hình này lại ở mức cao đạt 85%, cho thấy nhu cầu ổn định trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung.

Năm 2022, dự kiến nguồn cung tương lai ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của 3 dự án hiện hữu và 9 dự án mới. Dự kiến đến năm 2024 nguồn cung tương lai đạt gần 9.400 căn, trong đó quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Các quận 2, 9 và Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển loại hình bất động sản liền thổ.

Trong thời gian tới, sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ được cho là sẽ tiếp diễn do chính sách quy hoạch nhà ở tại TP. hồ Chí Minh năm 2030 tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, với số lượng căn hộ dự kiến chiếm 90% nguồn cung nhà ở trong tương lai, trong khi biệt thự, nhà phố chỉ chiếm dưới 10%.

Trong dài hạn, Chính phủ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các khu vực quận ngoại thành, nơi có quỹ đất rộng. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất với 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và 16% đối với quận 9. Cuộc đua tăng giá nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến còn tiếp tục leo thang trong bối cảnh cầu tăng - cung thiếu và dòng tiền đang đổ mạnh vào loại hình này trước áp lực lạm phát.