TS. Phan Hùng Sơn: “Điều chỉnh bảng giá đất giúp đưa bất động sản về giá trị thực”

Ai được hưởng lợi khi điều chỉnh bảng giá đất?

Theo TS Phan Hùng Sơn, khung giá đất hiện nay khá bất cập do mỗi địa phương áp dụng thêm một hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm với các mức giá khác nhau. Điều này cũng tiếp tay cho tham nhung, lạm dụng quyền lực trọng lĩnh vực đất đai, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. “Chưa kể, việc điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để đội ngũ môi giới tung tin thất thiệt, thổi giá đất tạo sốt ảo”, ông Sơn nói.

TS Phan Hùng Sơn dẫn một số liệu thống kê mới đây cho thấy, có đến 70% giao dịch bất động sản là đầu cơ. Do vậy, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với mua bán bất động sản nhằm ngăn chặn vấn nạn đầu cơ, tham nhũng liên quan đến đất đai.

Trả lời câu hỏi điều chỉnh bảng giá đất thì những ai hưởng lợi, TS Phan Hùng Sơn phân tích: Đầu tiên sẽ là người dân bởi các chính sách như hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng, từ đó tăng hiệu quả sử dụng đất. Điều này sẽ giúp tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp bởi tâm lý sợ mất đất sẽ được khắc phục. Người dân sẽ an tâm hơn khi cho Nhà nước, nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất; các vấn đề liên quan đến tranh chấp, khiếu nại đất đai cũng giảm dần.

Việc điều chỉnh khung giá đất còn góp phần quản lý nhà nước, điều tiết giá đất trên toàn quốc, là cơ sở để mỗi tỉnh thành khai thác được nguồn lực đất đai nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị, mở rộng các công trình hạ tầng giao thông, bến cảng, khu công nghiệp.

“Không ít dự án trọng điểm như đường vành đai 2, vành đai 2,5 ở thủ đô hà Nội bị chậm tiến độ do nhiều hộ dân không chịu di dời bởi họ cho rằng giá trị đền bù thấp hơn so với thực tế. Ngoài ra, nhiều nhà tập thể cũ đã xuống cấp nhưng không thể cải tạo được cũng vì người dân chê chi phí đền bù thấp”, ông Sơn tiếp tục lấy ví dụ để chứng minh việc bỏ khung giá đất khi giải phóng mặt bằng sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và ảo đang vướng mắc lâu nay.

Mới đây, TS Phan Hùng Sơn cùng đoàn công tác của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam làm việc với Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, giá đất quy định trong bảng giá của TP Hồ Chí Minh đang thấp hơn giá đất thị trường từ 35 đến 50%. Đơn cử như năm 2014, khi đấu giá 3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn ở Quận 1 thì giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2. Trải qua 16 vòng đấu giá thì có đơn vị trả hơn 410 triệu đồng/m2.

Để khắc phục những hạn chế trong việc định giá đất nhằm “bám sát thị trường”, đoàn công tác cho rằng thông tin giao dịch thị trường là yếu tố rất quan trọng và cần thiết trong công tác định giá đất. Hiện Bộ Xây dựng và các địa phương cũng đang hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất để làm căn cứ khoa hoá cho mỗi lần điều chỉnh khung giá đất.

Việc bỏ khung giá đất đồng thời trao quyền chủ động cho mỗi địa phương có sự điều chỉnh phù hợp với biến động khi thường. Khi mức đền bù cho người dân bị thu hồi đất tương đối với giá thị trường sẽ giúp công tác giải phóng mặt bằng nhanh, thúc đẩy tiến độ dự án, tránh bị đội vốn.

Chính phủ cũng cần có những quy định chi tiết trong văn bản dưới luật để có tổ chức gồm những người chuyên môn giỏi, có kinh nghiệm thực tiễn, chịu trách nhiệm trước pháp luật khi định giá đất độc lập, khách quan, đúng giá trị thực của đất đai theo quy luật thị trường.

Ngăn chặn cơ chế 2 giá trong giao dịch bất động sản

TS Phan Hùng Sơn cũng nhấn mạnh, việc xác định giá đất sát với thị trường không có nghĩa là thả nổi giá đất mà cần sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước thông qua các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

“Đây là cách ngăn chặn cơ chế 2 giá trong giao dịch bất động sản nhằm giúp minh bạch thị trường, tránh thất thu thuế cũng như trở thành động lục thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”, chuyên gia kinh tế này bày tỏ.

Góp ý về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, TS Phan Hùng Sơn cho biết, hiện nay hệ thống pháp luật của chúng ta đang có sự chồng chéo, riêng lĩnh vực bất động sản có đến 12 luật khác nhau tác động, chi phối.

Ông Sơn đồng tình với việc bỏ quy định khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần bằng việc điều chỉnh mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ, phù hợp với thực tiễn so với Luật đất đai hiện hành mà dự thảo nêu.

Tuy nhiên, ông Sơn đề nghị cần làm rõ hơn việc cần xác định như thế nào được cho là giá đất phố biển thị trường để căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế giá đất thị trường không biến động theo năm mà thay đổi theo tháng, thậm chí biến động từng ngày.

Ngoài ra về giá trị quyền sử dụng đất là tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cũng cần được tác bạch và tính giá đất khác nhau chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

Ông Sơn lấy dẫn chứng từ kinh nghiệm của Hàn Quốc, cơ quan quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông chia quốc gia này thành 37 vùng giá trị đất và xác lập giá trị thửa đất theo thời gian thực. Cơ chế này giúp cho Chính phủ Hàn Quốc bám sát được diễn biến giá cả thị trường đất đai, bất động sản mọi thời điểm, mọi khu vực để có thể điều chỉnh kịp thời, hợp lý.

Từ những lập luận trên, TS Phan Hùng Sơn đề xuất dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định cụ thể hơn về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với từng trường hợp khác nhau để thống nhất áp dụng. “Như tôi đã nói điều chỉnh bảng giá đất giúp đưa bất động sản về giá trị thực, cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên cơ quan chuyên môn cần khảo sát, tham khảo kỹ rồi mới ban hành nhằm tạo được sự ổn định, thực tế và thực thi”, vị chuyên gia chia sẻ thêm.