Diễn biến giá đất tại một số địa phương có biến động mạnh về quy hoạch

Thị xã Từ Sơn sắp lên Thành phố, huyện Củ Chi, Hóc Môn (Tp.HCM) có thông tin lên Thành phố, quận, Thị xã Phú Mỹ hướng đến mục tiêu trở thành Thành phố Cảng biển Phú Mỹ vào năm 2025 đã khiến cho mặt bằng giá đất tại các khu vực này có sự biến động trong những tháng đầu năm 2022. Thông tin quy hoạch đẩy giá đất tăng rất mạnh.

Thị xã Từ Sơn trở thành Thành phố Từ Sơn 

Thành phố Từ Sơn được kỳ vọng sẽ trở thành đô thị vệ tinh của Thủ đô Hà Nội, và nằm trong lõi đô thị của thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai không xa. Theo thống kê dữ liệu của một chuyên trang bất động, trong hơn 1 tháng trở lại đây khi có thông tin Từ Sơn quy hoạch lên thành phố, nguồn cung của 2 loại hình bất động sản là đất nền và nhà liền thổ ở khu vực này ghi nhận dấu hiệu tăng vọt. Tuy nhiên, lượng tin đăng về giao dịch mua bán các dự án chung cư, mặt bằng thuê, và văn phòng nhìn chung ghi nhận không có nhiều sự biến động so với trước đây. 

Thời điểm công bố thông tin Từ Sơn lên thành phố, nguồn cung đất nền ở khu vực này nắm bắt thông tin rất nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng vượt bậc. Diễn biến thị trường bắt đầu sôi động khi càng gần dịp Tết Tây và Tết Âm lịch. So sánh giữa 2 loại hình nhà ở và đất nền thì các sản phẩm nhà ở tuy trầm lắng nhất trong thời điểm Tết Nguyên đán khi nguồn cầu chỉ đạt tỷ lệ một nửa so với đất nền, tuy nhiên lại bắt nhịp rất tốt với xu hướng tăng trưởng nguồn cung của thị trường sau Tết và liên tục ghi nhận đỉnh mới. Thậm chí nguồn cầu lúc này còn tăng cao hơn thời điểm xuất hiện thông tin lên thành phố chính thức. 

Nguồn cung đất nền tại Từ Sơn, Bắc Ninh vẫn duy trì được sự ổn định theo thời gian ở hầu hết các phân khúc giá bán. Tỷ trọng rao bán đất nền tại đây chủ yếu tập trung vào ngưỡng giá từ 1 - 3 tỷ đồng/lô đất. Loại hình này chiếm hơn 50% nguồn cung của thị trường ở Từ Sơn. Tháng 3/2022, giá đất nền tại đây trung bình đạt 26 triệu/m2, tăng trung bình 14% so với giai đoạn trước Tết và cao hơn 1,5 lần so với thời điểm có thông tin chính thức lên thành phố. Trong khi đó, phân khúc nhà ở có giá trên 5 tỷ đồng chiếm tới hơn 67% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đăng bán tại thành phố Từ Sơn. 

Các thông tin đăng bán nhà liền thổ có mức giá dưới 1 tỷ đồng tại đây khá khan hiếm, mỗi tháng số lượng nhà có mức giá này bán chỉ đạt khoảng 5 % tổng số tin đăng trên thị trường. Giá bán nhà ở trung bình trong tháng 3/2022 ở ngưỡng 115 triệu đồng/m2. 

Nguồn cung thị trường Từ Sơn dồi dào cả ở phân khúc nhà mặt phố, biệt thự và nhà phố liền kề. Tuy nhiên sự tăng trưởng mạnh nhất đến từ sản phẩm nhà mặt phố khi chiếm hơn một nửa số lượng tin đăng bán nhà ở tại thành phố Từ Sơn. Các khu vực được định hướng trở thành trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa mới như thành phố Từ Sơn chắc chắn sẽ có sự thay đổi mạnh mẽ về phân khúc nhà ở, đặc biệt là sản phẩm nhà phố nằm trên mặt tiền đường. 

Thị xã Phú Mỹ hướng đến mục tiêu lên Thành phố Cảng biển Phú Mỹ năm 2025

Thông tin Phú Mỹ sẽ sớm quy hoạch lên Thành phố Cảng biển Phú Mỹ đã khiến nguồn cung cũng như giá bất động sản trong khu vực này có sự biến động mạnh. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thị xã Phú Mỹ trong giai đoạn 2015-2020 đạt hơn 18%/năm. Trong đó, tỷ trọng thương mại - dịch vụ, công nghiệp chiếm đến hơn 95%. Vì thế mục tiêu đưa Phú Mỹ trở thành Thành phố cảng biển là mục tiêu chiến lực quan trọng nhất thời điểm hiện tại của Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo Báo cáo Kế hoạch sử dụng đất trong năm 2021, tổng diện tích đất của tất cả các khu vực công nghiệp là 4,8 triệu ha và sẽ tăng lên thành 5,1 triệu ha trong năm 2021, chiếm tỷ lệ 15% diện tích tự nhiên toàn thị xã. Những con số thực tế nói trên cho thấy sản xuất công nghiệp chắc chắn sẽ là thế mạnh của Phú Mỹ, qua đó cho thấy bất động sản công nghiệm sẽ có nhiều cơ hội phát triển mạnh trong tương lai. 

Trong tháng 3/2022, nguồn cung tin đăng bất động sản ở khu vực Thị xã Phú Mỹ tập trung vào loại hình sản phẩm đất nền với tỷ trọng trung bình đạt ở ngưỡng trên 80%. Trong tháng 4-5/2021, thông tin về một loạt các dự án công trình cơ sở hạ tầng giao thông được đề xuất triển khai thi công hoặc đã được phê duyệt sẽ khiến cho lượng quan tâm tìm kiếm đất nền tăng nhanh. Nguồn cung đất nền tăng thể hiện qua lượng tin đăng về loại hình này có xu hướng tăng trưởng tới 168% so với thời điểm tháng 2-3/2021. Lượt quan tâm tìm mua sản phẩm đất nền và bất động sản liền thổ, nhà ở khu vực thị xã Phú Mỹ ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ thời điểm tháng 9 - 10/2021 tăng đến 44% so với trước đó.

Tháng 09/2021, giá bán đất nền ở thị xã Phú Mỹ tăng vọt gấp 1,8 lần so với thời điểm 6 tháng trước đó và đạt mức trung bình 9-10 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, đất thổ cư là loại hình bất động sản có sự biến động mạnh mẽ nhất về giá. Bên cạnh giá cá thì lượng tin đăng bán và lượt tin xem, quan tâm, tìm kiếm đất nền cũng đều tăng giai đoạn. Nguyên nhân chính cho diễn biến nói trên có thể kể tới việc thông qua rất nhiều kế hoạch nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông: mở rộng tuyến quốc lộ 51, triển khai sửa cải tại cầu Quốc An, nâng cấp tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. 

Đối với các khu đô thị được định hướng để trở thành mũi nhọn công nghiệp của các khu vực, nguồn cung, cầu về loại hình đất nền của thị trường chắc chắn sẽ tăng khi có các thông tin liên quan đến việc nâng cấp, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đã được ban hành. Đất thổ cư ở khu vực này được dự báo sẽ là loại hình bất động sản có tốc độ tăng trưởng về nguồn cung - cầu và giá giao dịch nhanh nhất. 

Huyện Hóc Môn được quy hoạch Thành phố 

Hiện nay huyện Hóc Môn có khoảng hơn 5.000 ha đất nông nghiệp. Đây là thế mạnh và cũng là nguồn lực cho sự phát triển của địa phương này khi mà quỹ đất ở TP.HCM hiện nay vô cùng eo hẹp. Đất nông nghiệp tại khu vực này chiếm đến 48% diện tích tự nhiên và đang trong quá trình quy hoạch cho đô thị tuy nhiên chưa được đưa vào sử dụng. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản Hóc Môn tăng trưởng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. 

Hóc Môn hiện nay đang kêu gọi đầu tư vào 23 khu vực vị trí đất đai để phát triển các dự án lâu dài đi theo hướng đô thị hiện đại, văn minh, sinh thái…Năm 2021, sau khi có thông tin về việc huyện Hóc Môn quy hoạch lên quận đã khiến thị trường nhà đất nơi đây ít nhiều có sự biến động. Huyện Hóc Môn là cửa ngõ tây bắc của thành phố Hồ Chí Minh với tốc độ đô thị rất nhanh, thu hút đông đảo người dân từ khắp mọi nơi đến đây sinh sống, làm việc tại địa bàn huyện, dân số bình quân tăng 20.000 người/năm. 

Lượng tin đăng về đất đai được rao bán ở khu vực huyện Hóc Môn đã tăng rất mạnh trong thời điểm tháng 11-12/2021, theo đó lần lượt tăng 300% và 500% so với thời điểm tháng 10/2021. Điều này đến từ 2 nguyên nhân: Thị trường bất động sản trở lại hoạt động sau thời gian dài giãn cách xã hội và thông tin “huyện Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước năm 2025” công bố vào tháng 11/2021. 

Thời điểm tháng 1/2022, số lượt tin đăng rao bán đất ở khu vực huyện Hóc Môn có dấu hiệu chậm lại và kéo dài đến tháng 3/2022 thì bắt đầu có tín hiệu tăng trưởng trở lại. Các phân khúc đất đai tại đây ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ theo xu hướng chung toàn thị trường. Trong đó 2 loại hình Đất thổ cư và Đất nông nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất về lượng rao bán. Lượng cung tăng lên nhanh chóng ở giai đoạn tháng 11-12/2021 trong khu nguồn cầu chưa thể chưa thể bắt kịp xu hướng và vẫn đang có xu hướng giảm rất mạnh. Cụ thể, chỉ số nguồn cầu tháng 11-12/2021 chỉ đạt khoảng 50% và 45% so với trước khi lên quận vào tháng 10. 

Sau giai đoạn Tết Nguyên đán ghi nhận sự tăng trưởng trở lại về nguồn cầu, thể hiện sự phục hồi của nhu cầu thị trường, theo đó mức tăng nguồn cầu đạt đến 160% so với năm 2022. Dẫu vậy, tỷ lệ liên lạc để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán đất ở khu vực này luôn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định suốt từ giai đoạn tháng 10/2021 đến thời điểm hiện tại, tốc độ tăng trưởng trung bình đã đạt mốc 10%/tháng. Việc số lượt liên lạc giao dịch bất động sản tăng trưởng ổn định đã khiến cho giá bán bất động sản quý 1 năm 2022 tiếp tục có xu hướng tăng cao.