Đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” với tất cả dự án bất động sản

Đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” 

Theo Vneconomy, HoREA cho biết Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP tại Điều 4 quy định 03 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” và không còn quy định “phương pháp thặng dư”. Phương pháp chiết trừ được Bộ Tài nguyên và Môi trường giải thích là sẽ được tích hợp vào phương pháp so sánh. Tại điểm d, khoản 3 Điều 5 của dự thảo có quy định “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất” cho trường hợp: “d) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

HoREA cho biết rất đồng tình với quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể nhằm tính tiền sử dụng, thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hay khu đô thị. Quy định này sẽ “công thức hóa” đối với việc định giá đất, thẩm định giá đất. Từ đó sẽ giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp có thể “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước. Quy định này sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, trong việc tính toán nguồn lực đất đai, hạn chế tình trạng tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực. 

Quy định còn chưa sát thực tiễn

Tuy nhiên, về quy định áp dụng đối với thửa đất hay khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so bảng giá đất, HoREA cho rằng chưa sát thực tiễn. Theo đó, Hiệp hội này cho rằng quy định đã bỏ sót nhiều dự án bất động sản hay nhà ở thương mại và khu đô thị có giá trị trên 200 tỷ đồng. Hiện nay tại các tỉnh, thành lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có những khu đô thị có trị giá lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Đối với các trường hợp này, hiện không có phương pháp định giá đất nào phù hợp do tại Điều 4 của dự thảo nghị định chỉ có 3 phương pháp định giá đất. Mà đối chiếu thì không thể sử dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất. Điểm d khoản 3 Điều 5 của dự thảo chỉ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có mức giá “dưới 200 tỷ đồng”.

Do đó, Hiệp hội đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị “dưới” hoặc “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất. Đề xuất này của HoREA phù hợp với tinh thần của Công văn số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022. Tại công văn này, UBND TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố. Sau đó sẽ trình Hội đồng nhân dân TP Hồ Chí Minh thông qua. Trên cơ sở đó UBND TP Hồ Chí Minh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất mà không phân biệt giá trị theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng. Đề xuất này được nhiều chuyên gia ủng hộ vì như hiện nay thành phố sẽ phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.  

Đảm bảo minh bạch, công bằng

Theo HoREA, nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mà không biệt mức giá trên hay dưới 200 tỷ đồng thì thị trường bất động sản sẽ mang lại sự minh bạch, công bằng và không gây thất thu ngân sách nhà nước. 

Ví dụ, một dự án nhà ở thương mại tại thành phố Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) có diện tích là 10.000m2 tiếp giáp đường A có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP Hồ Chí Minh. Trong khi đó, TP Thủ Đức nằm ở khu vực II và sẽ có hệ số K1 là 3,3 lần theo quy định của năm 2023. Như vậy, giá đất tại đường A này sẽ là 66 triệu đồng/m2. 

Nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hay còn gọi là hệ số K thì UBND thành phố có thể quy định hệ số K tùy thuộc theo từng khu vực (k1,k2,k3…) hoặc tùy thuộc vào loại dự án là cao cấp, trung cấp hay thấp tầng, cao tầng, hỗn hợp… để xây dựng hệ số, điều chỉnh phù hợp với từng dự án riêng lẻ.

Nếu áp dụng hệ số K là 0,25 thì dự án nêu trên sẽ phải nộp số tiền là 165 tỷ đồng cho Nhà nước dựa trên công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2. Như vậy, Nhà nước cũng có thể dự tính được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Ở trường hợp khác, nếu sang năm sau thị trường bất động sản có sự thay đổi theo chiều hướng tăng giá, Nhà nước sẽ có thể điều chỉnh hệ số K lên cao hơn. Nếu trong trường hợp thị trường biến động theo xu hướng giá giảm thì hệ số K có thể được điều chỉnh giảm đi.

Điều này đồng nghĩa rằng, Nhà nước luôn nắm được quyền điều tiết đối với thị trường bất động sản, do Nhà nước mới có quyền xây dựng bảng giá đất và có thể điều chỉnh hệ số K theo yêu cầu của thị trường.

HoREA cho rằng, nếu áp dụng quy định này đối với các thửa đất hay khu đất có mức giá dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án có quy mô nhỏ, tại các tỉnh mà tốc độ đô thị hóa còn chưa cao. Ở các địa phương này, rất ít dự án có quy mô lớn trên 200 tỷ nên áp dụng quy định này là phù hợp. Tại buổi lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định 44 do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hồi đầu tháng 7 thì 20 tỉnh, thành đều tán thành quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất. Chỉ có riêng tỉnh Tiền Giang cho biết họ sẽ vấn lựa chọn áp dụng phương pháp so sánh do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp.

Tóm lại, theo HoREA, từ thực tiễn cho thấy cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” mà thay vào đó là sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc “ trên 200 tỷ đồng như dự thảo nghị định đề ra. 

Trong trường hợp vẫn giữ nguyên quy định đối với thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì HoREA đề xuất phải giữ lại phương pháp thặng dư như tại Điều 4 của dự thảo nghị định 44. Mục đích là nhằm xác định giá đất cụ thể, qua đó tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng.

Đồng thời, phương pháp thặng dư cần được giữ lại là từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tại điểm d đã chỉ rõ Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án lấn biển. Tuy nhiên, thực tế các khu đất lấn biển lại không nằm gần các khu dân cư, đường giao thông hiện hữu có tên trong  Bảng giá đất của địa phương. Do đó, các chủ đầu tư phải xây dựng đường giao thông kết nối với dự án để khai thác giá trị của dự án. Do đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập trong việc định giá đất. Do vậy, cần giữ lại phương pháp thặng dư để áp dụng cho các trường hợp này.