Đâu là 3 điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản?

Điểm nghẽn của thị trường 

Theo Báo Nhà đầu tư, DKRA Group, nút thắt về pháp lý được đánh giá là khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, với hơn 70% vướng mắc của các dự án bất động sản đều liên quan đến vấn đề này. Báo cáo thống kê của các đơn vị cho thấy, tính đến tháng 2/2023 cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục về pháp lý. Riêng tại Hà Nội có 140 dự án vướng pháp lý, còn tại TP Hồ Chí Minh có khoảng 116 dự án. Điều này khiến các doanh nghiệp không thể có nguồn thu từ bán sản phẩm, thị trường thiếu nguồn cung do có dự án nhưng không triển khai được vì rào cản pháp lý. 

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho biết, công ty này đã phải chờ gần 8 năm để giải quyết được những vướng mắc của các dự án. Trong đó có một dự án tại quận 8, gồm 3 block, có 2 block đã mở bán từ năm 2016, 1 block còn lại mở bán từ năm 2017 nhưng đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai. Một dự án khác tại TP Thủ Đức cũng ra mắt thị trường năm 2019, đã triển khai thi công xong hầm móng nhưng sau đó lại không được cấp phép xây dựng do vướng mắc trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Một doanh nghiệp khác tại TP Hồ Chí Minh thì gặp vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất, vướng quy hoạch, đất công xen kẹt. Hay có những dự án đã bàn giao cho khách hàng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ hồng. 

Thứ hai là việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn. Vấn đề đáo hạn trái phiếu gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp, chỉ tính riêng năm 2023 sẽ có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn và bước sang năm 2024 khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Do đó, việc mua lại lượng trái phiếu đang gây áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Thứ ba là tâm lý khách hàng. Những thông tin tiêu cực của thị trường và hoạt động thanh tra, kiểm soát diễn ra liên tục trong thời gian qua đã gây mất niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng. Khách hàng có tâm lý lo ngại, chưa muốn xuống tiền mua bất động sản trong giai đoạn này, khiến thanh khoản của thị trường sụt giảm mạnh. 

Các yếu tố khác như lạm phát, lãi suất, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao đã gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê, trong 2 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động đã tăng hơn 50%, số doanh nghiệp giải thể tăng hơn 20% so với cùng kỳ. 

Khơi thông điểm nghẽn 

Trước những khó khăn như vậy, Chính phủ và các bộ, ngành đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trong đó, Nghị quyết số 33 mới được ban hành về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được các chuyên gia đánh giá cao. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, để hoàn thiện cơ chế, chính sách và đề ra giải pháp theo hướng bền vững và có trách nhiệm cần phải đưa ra các chiến lược cụ thể nhằm hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. 

Cụ thể, điều chỉnh khung pháp lý cho hoạt động M&A tại Việt Nam, tránh tình trạng chồng chéo trong các văn bản pháp luật. Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, cần có quy định cụ thể bao gồm tiêu chí, đối tượng, mức lãi suất cho vay thuộc gói tín dụng này. 

Sớm ban hành nghị định nhằm tháo gỡ một số điểm nghẽn cho các nhóm dự án đã cơ bản hình thành thủ tục, tập trung tháo gỡ khó khăn công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Đặc biệt là quy định về các chính sách, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhằm có hướng xử lý, tạo nguồn cung, kích hoạt kinh tế. Song song, tiếp tục thúc đẩy tiến trình sửa đổi các luật đúng tiến độ.

Sự vào cuộc giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ đến từ phía chính quyền mà cần có sự chung tay của các doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc cần có phương án tái cấu trúc hoạt động sản xuất kinh doanh cho phù hợp với thực tại nền kinh tế và nguồn lực doanh nghiệp. Cấu trúc lại các dòng sản phẩm để dễ hấp thụ thị trường, khả năng tái xuất hiện doanh thu, doanh nghiệp hoạt động... Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần xây dựng chiến lược, phương án và chính sách đảm bảo lấy lại niềm tin cho các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc FiinGroup đề xuất một số giải pháp cho thị trường bất động sản. Đối với các cơ quan chức năng cần hoàn thiện hành lang pháp luật, công cụ tài chính bất động sản; chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở…

Tổ chức tái cơ cấu lại thị trường bất động sản, trong đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Cơ quan quản lý chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng các cơ chế chính sách để điều tiết, quản lý thị trường bất động sản. 

Xây dựng hệ thống thông tin, chỉ số giá bất động sản làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách… Ngoài ra, đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. 

Bên cạnh đó, cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng bất động sản, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa giá nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.