Liệu thị trường bất động sản có “đóng băng” vào giai đoạn 2023 - 2024? 

Theo Nhịp sống thị trường, dựa trên kết quả nghiên cứu chu kỳ bất động sản của Việt Nam trong suốt 28 năm qua (1994 - đầu năm 2022) của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy, cứ sau 7 năm, thị trường địa ốc sẽ xảy ra sốt đất và đóng băng một lần.

Đơn vị này phân tích, ở giai đoạn 1994 - 1996, thị trường bất động sản Việt Nam xảy ra đợt sốt đất đầu tiên. Sau đợt sốt này, ở giai đoạn 1997 - 1999 diễn ra tình trạng đóng bằng lần thứ nhất. Ba năm sau, tức vào năm 2000 thì thị trường lại tiếp tục đợt sốt đất lần thứ 2 và kéo dài một cách âm ỉ qua các năm từ 2001 - 2002. 

Trải qua đợt tăng trưởng nóng, thị trường địa ốc đóng băng trong thời gian dài và bắt đầu rơi vào khủng hoảng năm 2023, sau đó kéo dài tới tận năm 2006. Như vậy, từ đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất đến lần thứ 2 cách nhau 8 năm. 

Giai đoạn năm 2007 - 2008, đợt sốt đất lần thứ 3 nổ ra, nhưng 5 năm sau kể từ cột mốc 2011 tới 2013, thị trường đóng băng lần thứ 3. Lần đóng băng này kéo dài lâu nhất trong suốt 3 thập kỷ qua. 

Ở giai đoạn thị trường bất động sản đóng bằng lần thứ 3, Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDirect - Bà Trần Khánh Hiền chỉ ra 4 yếu tố tác động để thị trường có thể phá băng. 

Thứ nhất, việc ban hành gói hỗ trợ tín dụng trị giá 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013. Thứ hai, hạ lãi suất kích cầu. Thứ ba, ban hành Luật Đất đai 2013 giúp giải tỏa những nút thắt về pháp lý như: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư trong thời gian 50 năm… Thứ tư, tới tháng 5/2013, thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản.

Từ những yếu tố trên, giúp cho khi bất động sản đóng bằng lần 3 thì giá nhà ở sơ cấp đã giảm mạnh từ 20 - 30%, nhất là ở những sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Qua cơ sở này, nguồn cung trong năm 2013 đến 2014 dần lấy lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân đã chiếm 50%, tăng 25% so với năm 2011. 

Thị trường địa ốc tan bằng vào cuối năm 2014, đợt sốt đất lần thứ 4 bắt đầu kéo dài tới năm 2019 rồi sau đó chững lại. Kể từ cuối năm 2018 đã xuất hiện dấu hiệu hạ sốt và thể hiện rõ hơn trong các năm 2019 - 2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần lên. 

Trong suốt quá trình 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt sốt nóng - đóng băng khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm chung là các chu kỳ này đều cách nhau 7 - 8 năm/lần. 

Kể từ đầu năm 2022, với những diễn biến khó khăn trên thị trường, nhiều lo ngại xuất hiện về việc thị trường địa ốc sẽ lặp lại chu kỳ đóng băng theo lịch sử. Tuy nhiên, giới chuyên gia trong ngành cho rằng, kịch bản đóng băng sẽ khó xảy ra vì thị trường bất động sản hiện nay đã “trưởng thành” hơn, thay đổi cả về quy mô và sự chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường.

“Chững lại” hay “đi ngang” là những từ phổ biến được giới chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mô tả về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023. Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, so với giai đoạn 2011 - 2013 thì thị trường hiện tại vẫn còn ghi nhận thanh khoản, dù lượng giao dịch đã giảm đến 40%. 

Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã nhen nhóm xuất hiện trên thị trường thứ cấp từ thời điểm sau Tết Nguyên đán. Trong một tọa đàm mới đây, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group - Ông Nguyễn Trung Vũ chia sẻ, loại hình chung cư mini cho thuê luôn ở tình trạng “cháy hàng”. Công ty cũng rao bán căn hộ và ghi nhận số lượng giao dịch lên tới 50 căn trong 20 ngày. 

Đây chính là minh chứng về một thị trường đang ấm trở lại. Nhưng ông Quyết phải thừa nhận rằng, ngoài một số phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì vẫn có loại hình gần như “đóng băng”. Chẳng hạn bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền trong các khu vực từng tăng nóng. 

Nhìn nhận một cách cẩn trọng, chuyên gia Trần Khánh Hiền cho rằng, sự phát triển của ngành bất động sản sẽ phụ thuộc bức tranh chung của nền kinh tế. Tuy nền kinh tế có các dấu hiệu phục hồi ban đầu, bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam cũng khá ổn định khi Chính phủ đã làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát. Tuy nhiên cũng không loại trừ nguy cơ “đóng băng” bất động sản khi tình hình kinh tế - địa chính trên toàn cầu còn có nhiều bất ổn. 

VnDirect cũng cho rằng, một trong các yếu tố để giúp thị trường bất động sản đảo chiều trong thời điểm này cần nhờ vào niềm tin của người mua nhà. Phải tăng cường trách nhiệm xã hội của ngân hàng để đảm bảo các dự án đang xây dựng có thể bàn giao đúng cam kết. Hiện có không ít dự án bất động sản đình trệ, chậm tiến độ thi công vì gặp vấn đề về thanh khoản, điều này sẽ khiến tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà e ngại và không trả nợ vay mua nhà. 

Bên cạnh đó, những chính sách hạ lãi suất vay mua nhà được thực hiện. Chẳng hạn, Agribank là ngân hàng đầu tiên giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh BĐS gặp khó khăn. Động thái này củng cố niềm tin rằng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường trong giai đoạn tới. Đồng thời, việc xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận đảo chiều từ quý II/2023 nhờ vào lãi suất huy động hạ nhiệt và là động lực giảm lãi suất vay mua nhà.