Đất nền TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận giảm nhiệt

Sức cầu toàn thị trường giảm mạnh

Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam cho biết, sức cầu thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận (Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai) đang trên đà giảm mạnh. Cụ thể, trong tháng 7/2022, sức cầu toàn thị trường đạt 48%, giảm từ 6-26% so với các tháng trước đó.

Trong tháng 7, ở những khu vực này ghi nhận có tổng cộng 6 dự án đất nền mở bán, trong đó có 2 dự án mới mở bán và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo. Nguồn cung toàn thị trường đạt 857 sản phẩm, giảm hơn 200 sản phẩm so với tháng 6. Trong khi đó, lượng tiêu thụ trong tháng chỉ đạt 410 sản phẩm, giảm khoảng 20-60% so với tháng 4, tháng 5.

TP Hồ Chí Minh và Bà Rịa – Vũng Tàu không có dự án đất nền nào được mở bán trong tháng 7 vừa qua. Số lượng nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Riêng tỉnh Long An đang dẫn đầu nguồn cung đất nền trên toàn thị trường, chiếm 63% nguồn cung mới.

Mặc dù lượng tiêu thụ của toàn thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đang giảm mạnh nhưng giá bán vẫn đang tăng cao. Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, đất nền Đồng Nai ghi nhận mức giá bán cao nhất là 45 triệu đồng/m2. Các tỉnh khác như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Dương ghi nhận giá chào bán đất nền dao động từ 12-25 triệu đồng/m2.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng phổ biến từ 7-11% so với cuối năm trước. Nguyên nhân của nghịch lý này phần lớn đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng của các ngân hàng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền.

DKRA dự báo, trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận sẽ tiếp tục giảm. Nguồn cung đất nền mới sẽ tập trung chủ yếu ở tỉnh Bình Dương, Long An. Riêng TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục vắng bóng các dự án đất nền mới được mở bán.

Mặt bằng giá rao bán ở thị trường sơ cấp, thứ cấp vẫn sẽ duy trì ở mức cao nhưng khả năng tăng giá từ nay đến cuối năm 2022 không nhiều do các địa phương đang thực hiện chính sách siết phân lô bán nền, ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường.

Nguyên nhân giảm sức hút

Lượng giao dịch đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận chủ yếu tập trung vào tháng 4, tháng 5 khi các cơn sốt đất đang diễn ra. Bắt đầu từ tháng 6 đến tháng 7, thị trường đất nền ở những khu vực này mới có dấu hiệu lặng sóng, lượng giao dịch giảm, các nhà đầu tư chần chừ, thêm vào đó là việc các nhà đầu tư gặp vướng mắc về pháp lý dự án nên bị chậm kế hoạch mở bán.

Các chuyên gia của DKRA nhận định, nguyên nhân trầm lắng của thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận là do Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có động thái nới lỏng các chính sách siết tín dụng bất động sản và các thông tin sửa đổi bổ sung trong Luật đất đai. Dù đang diễn biến ảm đạm những về lâu dài, đất nền vẫn là phân khúc nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư vì đây vẫn kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao và ổn định.

Bên cạnh đó, sức tiêu thụ các sản phẩm đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đang bị sụt giảm do ảnh hưởng tâm lý của những người mua. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2022 cho biết, 70% trong tổng số 1.000 khảo sát đều không có ý định mua thêm bất động sản trong thời gian 1 năm tới và giá cao là rào cản tâm lý lớn nhất của họ. Nếu có mua thì đa phần người khảo sát đều lựa chọn mua bất động sản ở cùng các tỉnh thành vùng ven thành phố lớn để đầu tư hoặc nâng cao chất lượng cuộc sống.

Ngoài ra, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền thể hiện qua số lượng tìm kiếm đều bị sụt giảm so với năm 2021. Cụ thể, trong quý II/2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất nền ở miền Nam giảm 13% so với cùng kỳ năm 2021. Nguyên nhân của sự sụt giảm này có thể xuất phát từ tâm lý lo ngại những diễn biến bất ổn có thể xảy ra khi thị trường đang bị kiểm soát tín dụng và lạm phát tăng.

Tuy nhiên, Batdongsan vẫn cho rằng đất nền là phân khúc tiềm năng trong thời gian tới. Bởi vì, đây là kênh đầu tư có tiền năng sinh lời cao, nền giá hấp dẫn ở nhiều nơi, nguồn cung còn tương đối nhiều ở vùng ven và phù hợp với tâm lý mua hàng của đa số nhà đầu tư.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một phần nguyên nhân khiến thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận trầm lắng vì nguồn cung đang suy giảm. Các doanh nghiệp bất động sản đang ở trong giai đoạn khó khăn vì vướng rào cản pháp lý, mọi kế hoạch kinh doanh đều buộc phải điều chỉnh.

Nhiều dự án đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đều không đạt được lượng tiêu thụ sản phẩm mà các chủ đầu tư đã đặt ra. Lượng giao dịch của những dự án ở Bình Dương, Long An, Đồng Nai cũng đang có xu hướng giảm mạnh, chỉ có một số các sản phẩm nằm ở vị trí đẹp mới có giao dịch tốt.

Các nhà đầu tư đang tỏ rõ thái độ thận trọng hơn khi mua đất nền ở vùng ven thành phố bởi vì giá bán đã bị đẩy lên quá cao. Những cơn sốt đất vừa qua đã khiến giá đất nhiều nơi tăng gấp 2,3 lần chỉ trong một thời gian ngắn.