Đất nền phía Nam giảm giá mạnh, làn sóng bán cắt lỗ lan rộng

Giá đất giảm sâu trên diện rộng

Theo ghi nhận của phóng viên, trong 2 tháng đầu năm 2023, đất nền phía Nam vẫn đang trên đà giảm giá mạnh. Tại các huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh, giá đất nền đã giảm 30-40% so với thời điểm cuối năm 2022.

Đơn cử, tại huyện Bình Chánh, những lô đất thổ cư có diện tích 100m2 ở xã An Phú Tây hồi cuối năm 2022 rao bán 45 triệu đồng một m2, nay hạ đã hạ xuống 35-40 triệu đồng một m2. Hay tại huyện Cần Giờ, những lô đất mặt tiền hồi đầu tháng 1 giao bán với giá 35-40 triệu đồng một m2, nay đã hạ xuống 30 triệu đồng một m2.

Còn tại huyện Củ Chi, một số môi giới cho biết, có những lô đất thổ cư nằm ở vị trí đẹp nhưng rao bán từ quý III/2022 đến nay vẫn chưa có ai hỏi mua. Một số nhà đầu tư gặp áp lực tài chính vì nợ ngân hàng đang giảm giá 50-60% để thoát hàng. Nhóm đất nền thổ cư nhỏ lẻ nằm ở vị trí đẹp cũng rớt giá khoảng 15% so với tháng 12/2022.

Tại các tỉnh thành giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng ghi nhận tình trạng các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ khiến đất nền giảm giá 15-30% so với thời điểm cuối năm 2022. Thậm chí, có những lô đất nông nghiệp giảm giá đến 50-60% nhưng vẫn không có thanh khoản.

Anh Nguyễn Viết Long – Một nhà đầu tư bất động sản ở Bình Dương cho biết, cuối năm 2021, anh mua một lô đất nền ở huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương với giá 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, lô đất vẫn chưa bán được dù đã giảm về giá vốn.

“Thời điểm sốt nóng, có khách trả giá lô đất này cao hơn 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu nhưng tôi không bán vì nghĩ đất sẽ còn tăng giá. Tuy nhiên, đến nay, thanh khoản trên thị trường giảm mạnh nên tôi không thể thoát được hàng. Mới đây, tôi đã giảm về giá vốn nhưng vẫn chưa có khách hàng hỏi thăm”, anh Long nói.

Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2023, mặt bằng giá đất nền thứ cấp ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đã giảm 10-23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng/nền, có trường hợp giảm lên lên đến 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận lần lượt giảm 92%, 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong 2 tháng đầu năm 2023, toàn thị trường có 117 nền đất mới đến từ 4 dự án nhưng chỉ tiêu thụ được 16 nền.

Sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh đặc biệt khiêm tốn, xu hướng giảm kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Báo cáo của Batdongsan công bố mới đây cũng cho thấy, trong tháng 1/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản đã giảm 10% so với cùng kỳ và giảm 31% so với tháng 12/2022. Trong đó, mức giảm mạnh nhất thuộc về loại hình đất nền dự án, ghi nhận mức độ quan tâm giảm 66%.

Khó tăng giá trở lại

Theo ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, việc tăng cường kiểm soát tín dụng là nguyên nhân dẫn đến thị trường đất nền sụt giảm. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu và vay ngân hàng, dẫn đến nguồn cung giảm. Còn nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu giảm.

Thêm vào đó, hiện nay lãi suất cho vay bất động sản đang dao động từ 11-15%/năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư đang thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Trong khi đó, những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng, đang gặp áp lực khi lãi suất tăng mạnh buộc phải giảm giá, bán cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để nhanh chóng thoát hàng, thu hồi dòng vốn.

Ông Lâm nhận định, một bên muốn bán dù giảm giá, còn một bên thận trọng, không muốn xuống tiền là lý do chính khiến thanh khoản, giá bán đất nền liên tục sụt giảm trong thời gian vừa qua.

Dự báo về diễn biến thị trường đất nền phía Nam trong thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng – Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho rằng, thanh khoản trên thị trường đất nền phía Nam khó có chuyển biến tích cực trong thời gian tới khi lãi suất còn ở mức cao, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn đáo hạn trái phiếu.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thanh khoản thị trường đất nền phía Nam rất khó phục hồi trong ngắn hạn. Làn sóng bán cắt lỗ sẽ còn tăng trong những tháng tới đây. Thị trường sẽ cần ít nhất 1-2 năm để tái cấu trúc và phục hồi.

Vị chuyên gia này khuyên các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng có thể xem xét và nắm giữ bất động sản lúc này. Tuy nhiên, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đưa ra đầu tiên thay vì đề cao lợi nhuận ngắn hạn. Tốt nhất nhà đầu tư nên chọn các bất động sản có thể cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Hội môi giới bất động sản Việt nam dự báo, quý I/2023, thị trường bất động sản sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính đột biến, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ được điều chỉnh giảm mạnh, trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra sốt đất.