Đất khu công nghiệp miền Nam tăng giá thuê cao hơn miền Bắc

Theo NDH, báo cáo trong quý II/2022 của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá thuê bất động sản khu công nghiệp có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, khu công nghiệp phía Bắc tăng giá thuê từ 5 - 12%, thấp hơn mức tăng của khu vực phía Nam khi tăng 8 - 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo cũng cho thấy ngành công nghiệp Việt Nam vẫn đang có mức tăng trưởng rất tốt và tạo sức hấp dẫn đối với những nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Một số dự án đầu tư khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm nay đã được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trên toàn quốc. Đây là các dự án sẽ góp phần bổ sung vào nguồn cung mới cho thị trường trong thời gian tới. Nổi bật như dự án đầu tư khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700ha; VSIP III với quy mô 1.000 ha tại Bình Dương; KCN Quảng Trị quy mô khoảng 500ha tại Quảng Trị; Dự án nhà xưởng và nhà kho quy mô 13,4 ha tại khu công nghiệp Phú An Thạnh tại Long An; Dự án nhà xưởng và nhà kho KCN Hố Nai quy mô 16,3 ha tại Đồng Nai…

Bộ Xây dựng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trong nửa năm qua cũng có xu hướng tăng và đạt mức cao. Tại các khu công nghiệp tại miền Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%, tại phía Nam khoảng 85%. Một số địa phương còn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 95% như TP. Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Đồng Nai.

Nhìn nhận về thị trường khu công nghiệp, SSI Research dự báo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức tích cực trong năm 2030. Có nhiều yếu tố dẫn tới điều này, một là xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang tăng mạnh. Hai là, các chính sách của Nhà nước về việc thu hút FDI được thúc đẩy như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo cùng với nhiều hỗ trợ khác. Ba là, thời gian tới sẽ cải thiện hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng như dự án đường Vành đai 3, đường Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hòa -  Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ giúp các khu công nghiệp có thêm tính liên kết thuận lợi hơn.

Theo báo cáo, ước tính trong năm 2023, các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết có lợi nhuận ròng dự kiến tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu này được tính toán dựa trên dự báo tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng tới 10%/năm; Bên cạnh đó, giá đất cũng có thể tăng lên 8% tại các khu công nghiệp phía Nam và tăng 6% tại các khu công nghiệp phía Bắc Việt Nam.

Tuy nhiên, SSI Research đề cập đến rủi ro của ngành là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh đều đã đạt tới hơn 80%. Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng còn chậm đã khiến cho nguồn cung đất tại các khu công nghiệp còn lại rất ít, điều này cũng gây ảnh hưởng tới việc cho thuê với diện tích lớn.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của JLL Việt Nam cũng cho thấy đất khu công nghiệp cho thuê trong quý II vừa qua đã tăng ở cả hai miền Nam - Bắc Việt Nam. Khu công nghiệp Miền Nam đã đạt mức thuê 125 USD/m2, mức giá trung bình này được nâng cao nhờ nguồn cung khu công nghiệp mới tại thị trường Long An khi có vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện tới TP. Hồ Chí Minh.

Còn tại thị trường miền Bắc, giá thuê khu công nghiệp trung bình đạt mức 110 USD/m2. Trong đó Hà Nội vẫn là địa phương sở hữu mức giá thuê cao thứ nhất trên thị trường, theo sau là tỉnh Bắc Ninh cũng nhờ vị trí thuận lợi và dư địa tăng quỹ đất công nghiệp bị hạn chế.

Cùng với giá thuê đất công nghiệp, JLL cho biết tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp khá cao trên nhiều khu vực. Theo số liệu của JLL, tỷ lệ lấp đầy tại phía Bắc là 79%, còn phía Nam là 83,6%. 

Nguồn cung đất công nghiệp tại các địa phương cũng rất dồi dào, Cụ thể, thị trường khu công nghiệp tại phía Bắc đã có thêm 130ha đất cho thuê nhờ khu công nghiệp An Phát 1, tỉnh Hải Dương vừa qua đã chính thức giao đất và tiến hành thi công hạ tầng và chào đón những nhà đầu tư mới. Như vậy, tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc hiện đã được nâng lên 10.154ha.

Còn tại phía Nam, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục chứng kiến những tín hiệu phát triển sôi động với nguồn cung mới tăng đáng kể. Trong quý II/2022, diện tích đất khu công nghiệp đạt mức 28.097 ha. Trong đó nổi bật là tỉnh Long An ghi nhận khu công nghiệp Việt Phát đã chính thức đi vào hoạt động và khu công nghiệp Nam Thuận với tổng diện tích là 217ha mới đây đã tổ chức lễ khởi công.

Theo đánh giá của JLL, trong 6 tháng tới, thị trường đất công nghiệp miền Bắc sẽ chào đón thêm nguồn cung mới. Tại Hải Phòng, khu công nghiệp Tiên Thanh vừa trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới, dự kiến được khởi công vào cuối năm 2022 với tổng vốn đầu tư trên 4.500 tỷ đồng. Tại Bắc Ninh, Khu công nghiệp Gia Bình II cũng sẵn sàng để khởi công xây dựng hạ tầng, thu hút các nhà đầu tư mới.

Có thể thấy, thị trường cho thuê khu công nghiệp có nhiều điểm sáng, SSI Research đặt kỳ vọng vào 6 tháng cuối năm, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp niêm yết ngành sẽ tăng lên 47% so với cùng kỳ. Điều này dựa trên nhu cầu đất công nghiệp đang phục hồi rất tích cực từ khi nền kinh tế mở cửa trở lại, giá thuê dự kiến sẽ tăng thêm từ mức 8 - 20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.