Đất DGD là gì? Sử dụng đất DGD sao cho đúng quy định pháp luật?

Đất DGD là gì?

Đất đai tại Việt Nam được phân chia không quá phức tạp, có thể nhìn nhận theo 3 hoặc 6 nhóm chính. Dựa theo mục đích sử dụng mà các ký hiệu đất được quy định nhằm dễ phân biệt trên bản đồ địa chính.

Ký hiệu DGD là đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở giáo dục, đào tạo hoặc công trình phục vụ mục đích liên quan.

Điều 6 Thông tư 01/2017/TT-BTNMT quy định rõ, công trình giáo dục đào tạo là khái niệm được dùng để chỉ:

– Trường học thuộc tất cả các cấp với mọi loại hình, chẳng hạn: nhà trẻ, trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, trung học phổ thông, trường dân tộc nội trú, bán trú.

– Trường đại học, cao đẳng, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, trung tâm giáo dục nghề nghiệp, giáo dục thường xuyên.

Bên cạnh đó còn bao gồm cả diện tích đất dùng làm các công trình khắc phục cho giáo dục, ví dụ: ký túc xá cho học sinh, sinh viên, căng tin, bãi đỗ xe, sân tập thể dục thể thao hoặc các khu chức năng, nơi bán đồ dùng giảng dạy, học tập thuộc cơ sở giáo dục đào tạo đó.

Các hình thức sử dụng đất DGD 

Sau khi tìm hiểu đất DGD là gì, mọi người đã biết rằng đây cũng là một loại đất phục vụ mục đích xây dựng các công trình sự nghiệp. Nhìn chung với loại đất này, Luật Đất đai quy định đất giáo dục DGD có thể được sử dụng dưới 2 hình thức sau:

Cho thuê đất DGD

Theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013, đối tượng được thuê là các tổ chức kinh tế, sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Nhà nước sẽ tiến hành thu tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm và người thuê được dùng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp.

Giao đất

Khoản 3, Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định hình thức giao đất được thực hiện đối với các tổ chức sự nghiệp công lập chưa thực hiện tự chủ về tài chính. Theo đó, tổ chức được giao sẽ không phải trả phí sử dụng đất.

Nguyên tắc sử dụng đất xây dựng cơ sở giáo dục

Nguyên tắc sử dụng đất DGD được thể hiện rõ ràng tại khoản 3 Điều 147 Luật đất đai 2013:

• Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Người đứng đầu cơ quan, tổ chức được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất được giao, được thuê và phải sử dụng đất đúng mục đích.
• Nghiêm cấm việc sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp vào mục đích khác.
• Nhà nước khuyến khích việc sử dụng đất vào mục đích phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.

Thời hạn sử dụng đất giáo dục DGD

Theo các quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất xây dựng cơ sở giáo dục - đào tạo được xác định dựa trên hình thức sử dụng đất, cụ thể:

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính được sử dụng đất ổn định lâu dài có thời hạn không quá 70 năm.

Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào các dự án đầu tư là không quá 50 năm.

Một số quy định mới về đất DGD

• Luật Quy hoạch đô thị năm 2009,
• Luật Xây dựng năm 2014,
• Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị,
• Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng,
• Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế,

Theo đó, việc phát triển các công trình, cơ sở giáo dục khi quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị là nội dung bắt buộc, đã có hệ thống pháp lý điều chỉnh chặt chẽ.

Bên cạnh đó là một số tồn tại khi áp dụng các quy định này, chủ yếu do sự thiếu đồng bộ giữa các địa phương về cách hiểu và làm. 

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 655/QĐ-TTg ngày 12/5/2017 về việc phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp - khu chế xuất”. Với mục đích là xây dựng đồng bộ giữa khu nhà ở, nhà trẻ với các công trình văn hóa, thể thao ở những dự án khu công nghiệp.

Ngoài ra, Luật Quản lý phát triển đô thị cũng đang được Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng xây dựng và trình Quốc hội nhằm tạo ra hành lang định hướng, tăng cường sự đồng bộ về hạ tầng. 

Khuyến khích các địa phương lập kế hoạch thực hiện quy hoạch; lập kế hoạch đầu tư trung hạn và hàng năm, trong đó lưu ý hơn tới lĩnh vực đầu tư phát triển các công trình hạ tầng xã hội đô thị, bao gồm cơ sở giáo dục.

Định mức sử dụng đất DGD

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư 01/2021/TT-BTNMT, định mức sử dụng đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo theo công trình như sau:

– Đối với trường mầm non: định mức sử dụng đất cấp xã từ 2000m2 đến dưới 3000m2 (quy mô dân số dưới 5000 người); từ 3000m2 đến dưới 5000m2 (quy mô dân số từ 5000 người đến dưới 10.000 người); từ 5000m2 đến 7000m2 (quy mô dân số trên 10.000 người)

– Đối với trường tiểu học: định mức sử dụng đất cấp xã: từ 2000m2 đến dưới 3500m2 (quy mô dân số dưới 5000 người); từ 3500m2 đến dưới 7500m2 (quy mô dân số từ 5000 người đến dưới 10.000 người); từ 7500m2 đến 10.000m2 (quy mô dân số trên 10.000 người)

– Đối với trường phổ thông dân tộc bán trú: định mức sử dụng cấp xã từ 5000m2 đến 10.000m2

– Đối với trường trung học cơ sở: định mức sử dụng đất cấp xã: từ 2000m2 đến dưới 3500m2 (quy mô dân số dưới 5000 người); từ 3500m2 đến dưới 7500m2 (quy mô dân số từ 5000 người đến dưới 10.000 người); từ 7500m2 đến 10.000m2 (quy mô dân số trên 10.000 người)

– Đối với trường trung học cơ sở dân tộc nội trú: định mức sử dụng cấp huyện  từ 10.000m2 đến 30.000m2

– Đối với trường trung học phổ thông: định mức sử dụng cấp huyện từ 10.000m2 đến 25.000m2 (quy mô dân số dưới 50.000 người); từ 25.000m2 đến 45.000m2 (quy mô dân số lớn từ 50.000 người trở lên)

– Đối với trường trung học phổ thông dân tộc nội trú: định mức sử dụng cấp tỉnh từ 40.000m2 đến 60.000m2

– Đối với Trung tâm giáo dục nghề nghiệp – giáo dục thường xuyên: định mức sử dụng cấp huyện  từ 10.500m2 đến 31.000m2

– Đối với Trung tâm giáo dục nghề nghiệp: định mức sử dụng cấp tỉnh từ 5.000m2 đến 30.000m2

– Đối với trường trung cấp nghề: định mức sử dụng cấp tỉnh từ 10.000m2 đến 50.000m2

– Đối với trường cao đẳng nghề: định mức sử dụng cấp tỉnh từ 20.000m2 đến 65.000m2

– Đối với trường cao đẳng: định mức sử dụng cấp Trung ương từ 30.000m2 đến 75.000m2

– Đối với trường đại học: định mức sử dụng cấp Trung ương từ 50.000m2 đến 240.000m2

Những câu hỏi về đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo

1. Đất DGD có thể chuyển đổi thành đất ở không?

Có không ít người băn khoăn rằng không biết đất DGD có thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hay không.

Luật Đất đai quy định, việc chuyển đổi từ đất DGD sang đất ở, thực hiện theo nội dung “Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”. Để có thể chuyển đổi thành công thì buộc phải có sự chấp thuận, cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu hồ sơ đề nghị được chuyển đổi mục đích sử dụng đất DGD sang đất ở thông thường được phê duyệt thì người sử dụng được xây dựng công trình khác trên đất.

Nếu bị từ chối thì không được thực hiện việc xây dựng hoặc sử dụng theo mục đích ở.

Nhưng nhìn chung, việc chuyển đổi mục đích đối với đất DGD không hề dễ dàng. Bởi tất cả sự chuyển đổi đều phải căn cứ vào kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Đây là một trong những yếu tố quan trọng, mang tính quyết định.

Trong khi đó, với mục đích xây dựng các công trình giáo dục đào tạo thông thường sẽ phải tính toán kỹ lưỡng trong một thời gian dài, khó có thể điều chỉnh chỉ trong một vài năm. Do vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất DGD rất khó khăn.

2. Có thể mua đất DGD không?

Trước khi "xuống tiền" mua đất xây dựng cơ sở giáo dục, nhà đầu tư cần xác định rõ những yếu tố sau:

– Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cho phép việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất DGD sang mục đích khác. 

– Các công trình sở hữu cá nhân đều phải xin được cấp quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất để được sử dụng đất DGD cho những hoạt động xây dựng nhà ở.

– Khi hồ sơ chuyển đổi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, người sở hữu đất sẽ có toàn quyền sử dụng như đất ở sinh sống thông thường. 

– Nếu hồ sơ xin chuyển đổi bị từ chối, chủ sở hữu không được phép xây dựng bất kỳ công trình nào khác ngoài những công trình đã được phê duyệt.

– Kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của địa phương phần lớn sẽ quyết định kết quả yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

– Hoạt động mua bán đất DGD hay chuyển đổi mục đích sử dụng gần như không thể thực hiện được.

– Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất DGD sang đất ở, cần có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, nhưng việc này xảy ra rất ít.

Như vậy, việc mua đất xây dựng cơ sở giáo dục - đào tạo gần như là không thể thực hiện vì những đặc điểm và quy định pháp luật về đất DGD không cho phép.