“Đánh thức” bất động sản nghỉ dưỡng ngay trong năm 2023

Vấn đang trong kỳ “ngủ đông” 

Theo Đại Đoàn Kết, Nghị định mới này được đánh giá là tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và các công trình phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 

Chị Trần Khánh Lan - Nhà đầu tư lâu năm cho biết, vào tháng 11/2021 đã đầu tư 2 căn condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa) và 2 căn condotel tại Hạ Long (Quảng Ninh). Người này nói rằng, thời gian qua chị rơi vào cảnh “sống dở chết dở” với căn hộ này. 

Vì dính vào condotel, chị Lan đang ôm món nợ lên đến 4 tỷ đồng cả lãi vay và tiền gốc tại ngân hàng. Rao bán không ai mua, cho thuê không có khách vì ảnh hưởng đại dịch Covid - 19.Điều chị Lan lo lắng hiện nay là các căn condotel không có sổ hồng nên nếu có chuyển nhượng được thì giá cũng không như mong muốn. 

Không ít chủ sở hữu căn hộ condotel cũng ở tâm trạng giống như chị Lan, họ luôn ở tâm trạng như “ngồi trên đống lửa” trong thời gian qua. 

Condotel – loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển một cách rất mạnh mẽ trong giai đoạn 2018 - 2020, tuy nhiên bắt đầu giảm nhiệt và rơi vào cơn cùng cực trong giai đoạn Covid - 19. Kể từ cuối năm 2022, khi du lịch mở cửa trở lại, tình hình thị trường có khả quan hơn, nhưng thanh khoản còn thấp vì rào cản pháp lý. 

Tại Nha Trang, nhiều condotel trên các tuyến đường chính như Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 - 400 triệu đồng/căn. Cá biệt là có những căn condotel tại đây chấp nhận cắt lỗ 400 - 500 triệu đồng cũng như có người mua. 

Nhiều hy vọng rằng condotel sẽ được đánh thức khỏi “giấc ngủ đông” ngay khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của những nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 (Nghị định 10) được ban hành. Nghị định 10 cũng đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, hiệu lực từ ngày 20/5/2023.

Nghị định 10 quy định, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và các công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ khi đủ điều kiện thì được cấp sổ đỏ. 

Nghị định số 10 bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 

Để loại hình bất động sản này được cấp giấy chứng nhận, những công trình đó phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Khoản 3 Điều 126 và khoản 1 Điều 128 của luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc dự án đáp ứng đủ điều kiện. 

Kỳ vọng vào sự bứt phá

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ năm 2016 - 2018, loại hình condotel và officetel đột ngột rơi vào trầm lắng vì không được cấp sổ hồng. Đây là lý do khiến các nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này khiến cho giá căn hộ giảm mạnh. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “bất động” suốt nhiều năm. 

Không ít nhà đầu tư condotel kỳ vọng rằng, nếu căn hộ được cấp sổ đỏ, tức là có danh phận rõ ràng, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng sẽ theo đó được cải thiện. Bởi, vốn dĩ vấn đề pháp lý vẫn được xem là vướng mắc lớn nhất khiến cho condotel từ vị thế thống trị lại rơi vào tình trạng bế tắc. 

Không chỉ với nhà đầu tư mà các doanh nghiệp cũng đang kỳ vọng vào động thái mới từ các nhà quản lý. Việc cấp sổ đỏ cho những loại hình condotel, officetel sẽ là động lực để chủ đầu tư thúc đẩy tiến độ hoàn thiện dự án, tìm kiếm khách hàng, qua đó ổn định dòng tiền và ứng phó với các “cơn gió ngược” của thị trường. 

Theo quan điểm từ chuyên gia tài chính – ngân hàng TS. Cấn Văn Lực, cơ quan quản lý cần có giải pháp căn cơ, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (bao gồm pháp lý cho condotel, officetel, shophouse biển…) để giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dang dở. 

Nếu sớm giải quyết những vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có thể “phá băng” cho gần 239 dự án thuộc loại hình này trên cả nước. Tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, hơn nữa có hàng nghìn dự án có đất đai bỏ hoang, dở dang, lãng phí. 

Nhiều ý kiến cho rằng, những chồng chéo về pháp lý đã được tháo gỡ là yếu tố góp phần kích thích nhu cầu đầu tư, trao đổi, mua bán… tăng lên. Ngoài ra, có phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã đón khách trở lại. 

Chủ đầu tư của dự án bất động sản condotel cần phải triển khai các dự án đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng đủ quy định mới thì mới bán được cho nhà đầu tư, cũng như phát triển ổn định thị trường thứ cấp 

Đến cuối năm 2022, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), chỉ riêng condotel thì cả nước ghi nhận khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, phần lớn đều thuộc các du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn là 50 - 70 năm.