Đã qua thời bỏ tiền vào bất động sản là "hốt" về bạc tỷ?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, từ trước tới nay, bất động sản luôn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời cao. Đã có những thời, đất nền mang về cho các nhà đầu tư tay ngang những khoản tiền lãi lớn. Trong giới đầu tư, nhiều người vẫn cho rằng "cứ bỏ tiền vào đất nền là sẽ nhanh có lãi". Suy nghĩ này cũng là một phần nguyên nhân khiến cho thị trường đất nền năm nào cũng chứng kiến những cơn "sốt nóng" khắp nơi.

Mục đích tham gia vào thị trường này rất đa dạng, người mua để xây nhà ở, người mua để đầu tư, "lướt sóng", người thì mua để giữ tiền... Nhưng người mua thực rất ít, phần lớn vẫn là đầu cơ. Vì vậy mà thời gian qua có nhiều người kinh doanh các lĩnh vực khác cũng dịch chuyển dòng tiền sang lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều.

Không phải nhà đầu tư nào cũng có thể nhận được khoản lãi từ việc đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền tại khu vực ngoại ô, tỉnh lẻ. Thêm nữa, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát tăng cao cộng hưởng với những chính sách mới đây của Nhà nước về quản lý bất động sản, siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản, phân khúc đất nền sẽ không còn "dễ ăn" như trước.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội - anh Nguyễn Trường cho hay, đã có những thời điểm, chỉ cần "lướt sóng" đất tại các vùng ven cũng kiếm được vài trăm triệu đồng mỗi giao dịch, chỉ trong thời gian vài ngày hoặc 1 tuần.

Tuy vậy, cũng có không ít lần anh thất bại trên chính sân chơi mà anh tưởng như đã quen thuộc. "Cũng vì chạy theo tâm lý đám đông mà tôi bị "mắc cạn" trong đất cát nhiều năm. Giữa năm 2020, một người bạn rủ tôi chung vốn mua một mảnh đất gần 1.000m2 tại Sơn Tây với giá 12-15 triệu đồng/m2, tuy nhiên rao bán từ cuối năm 2021 vẫn chưa bán được. Thậm chí, người ta cứ đồn khu này đã lên 20 triệu đồng/m2 nhưng thật ra khi khách hỏi cũng không bán được", anh Trường chia sẻ.

Nhiều môi giới bất động sản cũng xác nhận rằng, mua theo tin đồn hay mua lướt sóng là phải chấp nhận "xanh chín" bởi lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn. Nếu kịp đuổi theo con sóng thì có thể thoát được hàng, còn không theo kịp thì nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị "kẹt" trong khoản đầu tư của mình.

Anh Đoàn Khánh - một môi giới bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, thời gian qua có nhiều nhà đầu tư đổ xô về ôm đất ở các tỉnh lẻ như Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam, Bắc Ninh, Hòa Bình... Có những nơi, đến chỉ thấy toàn cây cỏ hoang, lác đác được vài ngôi nhà, đường sá thì chưa được mở rộng mà vẫn có nhiều nhà đầu tư xuống tiền với niềm tin sẽ sớm xây dựng được cơ sở hạ tầng, hình thành khu du lịch hay mua đất để làm second home...

Anh Khánh cũng cho biết thêm: "Để bất động sản có lời hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố về pháp lý, hạ tầng, các tiện ích xung quanh khu vực... chứ không nên tư tưởng "cứ mua đất là có lời". Đã gọi là đầu tư thì sẽ có người lãi, người lỗ, người hòa vốn. Đôi khi có những người lãi 1 nhưng khoe lãi lên gấp 2 - 5 lần, còn lỗ thì hiển nhiên họ chẳng bao giờ nhắc đến. Do đó, những nhà đầu tư luôn phải tìm hiểu kỹ bất động sản mình định mua, cẩn trọng trước khi xuống tiền".

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá rằng, đầu tư đất nền năm 2022 sẽ không dễ dàng lãi lớn như các năm về trước nữa. Bởi lẽ, các đợt sốt giá đất sẽ được kiểm soát gắt gao ngày từ đầu, để tránh tình trạng sang tay ăn chênh lệch tới hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, việc nhiều tỉnh, thành vào cuộc "siết" phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng bất động sản, siết tín dụng bất động... sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường này trong thời gian tới.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh thừa nhận rằng, hiện tượng thanh khoản kém trong giao dịch bất động sản đã xuất hiện trong khi giá tăng không ngừng. Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh: Khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá bất động sản nhiều nơi ở miền Bắc đã tăng 3-5 lần trong thời gian qua và giữ ở mức cao, khó thanh khoản; sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư đang có xu hướng chuyển từ miền Bắc vào miền Trung.

Bên cạnh đó, tình hình lạm phát biến động trượt giá khiến giá bất động sản tiếp tục tăng lên, có tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm.

Giám đốc kênh Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - ông Đinh Minh Tuấn cũng đưa ra khuyến nghị rằng, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khi giá neo ở mức cao sẽ dẫn đến khó khăn trong thanh khoản, từ đó nên điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn.

Bàn về đầu tư "lướt sóng" bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang cho rằng, thời của nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng đã cạn, thị trường hiện đang chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu các cơ hội mua bán trong ngắn hạn, góp phần vào loại bỏ nhóm các nhà đầu tư "lướt sóng".

Có thể thấy rằng, việc thổi giá, lướt sóng trên thị trường bất động sản hiện vẫn đang âm ỉ cháy, song việc đầu tư theo kiểu "mua đứt bán đoạn" trong thời gian qua rõ ràng không còn "dễ ăn" như trước nữa.

Do vậy, các chuyên gia khuyến nghị, đối với các nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là cần thiết, nguồn tiền mua nhà có sẵn và không phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì hiện tại vẫn là cơ hội để mua bất động sản. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn thì cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.