Đã đến lúc xuống tiền cho bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận?

Nửa cuối năm 2023, giá BĐS không biến động

Theo VnEconomy, báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận trong quý II/2023, DKRA ghi nhận các tín hiệu tích cực đẩy mạnh tốc độ phục hồi cho thị trường BĐS từ những động thái tháo gỡ vướng mắc của Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất và tăng cường giải ngân. 

Trong quý II, nguồn cung phân khúc đất nền TP. HCM và vùng phụ cận tăng 2,3 lần (đạt 867 nền), lượng tiêu thụ tăng 4,8 lần (378 nền giao dịch thành công). Bình Dương vẫn là tỉnh dẫn đầu khi chiếm 79% tổng cung và 87,6% tổng lượng tiêu thụ mới của khu vực TP. HCM và vùng phụ cận. 

Về giá bán, mặt bằng giá bán sơ cấp đối với sản phẩm đất nền không nhiều biến động so với quý trước. TP. HCM tiếp tục có giá bán dự án mới cao nhất với số tiền từ 42,1 - 74,7 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp có mức giảm giá từ 10 - 12% so với cùng kỳ, thanh khoản thấp, phần lớn tập trung tại nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý. 

Theo DKRA, nguồn cung đất nền trong quý III dự báo còn cao hơn quý II, dao động từ 750 - 900 sản phẩm. Những mặt hàng mới tập trung chính tại các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… 

Sức cầu chung trên thị trường dự kiến tăng nhẹ so với quý II, tuy nhiên khó có thể đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với 6 tháng đầu năm. 

Những chính sách chiết khấu của chủ đầu tư cho phương án thanh toán nhanh dự kiến tiếp tục được thực hiện. Tuy nhiên mức độ thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn ở mức trung bình, giao dịch chủ yếu phát sinh tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. 

Phân khúc căn hộ có thêm 15 dự án mở bán trong quý II, nguồn cung mới khoảng 1.826 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương, tăng 33% so với quý trước, nhưng giảm đáng kể so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 65% nguồn cung mới, tức khoảng 1.179 căn. 

Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng C chiếm 39% nguồn cung mới toàn thị trường, tăng đáng kể, chủ yếu phân bổ tại 3 thành phố thuộc tỉnh Bình Dương là Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An. Tại TP. HCM, căn hộ hạng A vẫn dẫn đầu khi chiếm 91% nguồn cung mở bán trong quý, các dự án hầu hết ở khu Đông, TP. Thủ Đức. 

So với quý I, sức cầu căn hộ quý II tăng nhưng vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, lượng tiêu thụ nguồn cung mới chỉ khoảng 10% so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp gần như không biến động, giá bán thứ cấp liên tục giảm ở mức phổ biến là 3 - 7% so với quý trước, tuy nhiên thanh khoản vẫn rất thấp. 

Nguồn cung mới nhà phố, biệt thự ghi nhận 155 căn mở bán tại 11 dự án, bằng 41% so với quý trước, chỉ bằng 6% so với cùng kỳ. Sức cầu thị trường đang rất thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng khoảng 1% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chính ở phân khúc dưới 5 tỷ đồng/căn. 

Mức giảm giá trên thị trường sơ cấp từ 5 - 7%, thị trường thứ cấp từ 9 - 11% so với đầu năm. Tuy nhiên thanh khoản ở mức khá thấp. Chính sách chiết khấu 20 - 30% cho phương án thanh toán nhanh, cam kết thuê lại của chủ đầu tư để kích cầu thị trường. 

Khó thấy được sự đột phá

Dù nhiều doanh nghiệp BĐS đưa ra các chương trình ưu đãi bán hàng, tập trung hỗ trợ lãi suất và làm đúng tiến độ nhằm kích cầu tiêu dùng BĐS… Tuy nhiên giao dịch vẫn chưa như kỳ vọng. 

Theo một số chuyên gia, một trong những yếu tố khiến thị trường vẫn còn ảm đạm là do dòng tiền của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư còn đang “tắc nghẽn”. Một khách hàng đang tìm mua căn hộ tại TP. Thủ Đức với khoảng giá 3,5 tỷ đồng nhưng lãi suất vay ngân hàng còn quá cao, ở mức 10 - 14%/năm. 

Tương tự, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng gặp phải vấn đề này khi tiếp cận tín dụng ngân hàng. Từ nửa cuối năm 2022 tới nay, các ngân hàng áp dụng điều kiện vay khó khăn hơn, với tài sản đảm bảo, thời gian giải ngân lâu hơn, khiến doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận vốn ngân hàng. 

Số tiền được giải ngân rất hạn chế, vì một số ngân hàng cho vay theo tỷ lệ với doanh thu. Nhưng nhiều doanh nghiệp khó khăn về thị trường trong quý I và quý II/2023 nên doanh thu sụt giảm mạnh khiến cho việc tiếp cận vốn ngân hàng càng thêm khó khăn. 

Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý khiến cho các dự án nhà ở thương mại tại TP. HCM phải tạm dừng trong thời gian qua làm nguồn cung hạn chế. Khi giải quyết xong “điểm nghẽn” dòng tiền, cùng với pháp lý được tháo gỡ thì thị trường sẽ sôi động trở lại. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, căn hộ chung cư đang chiếm tỷ trọng cao nhất trên thị trường BĐS nhà ở với khoảng 90% nguồn cung. Với phân khúc cao cấp, hạng sang thì nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ vẫn tăng. Phân khúc trung cấp và bình dân thì tỷ lệ hấp thụ thấp hơn dù nhu cầu còn lớn, nhưng nguồn cung lại bị hạn chế. Mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tiếp tục tăng. 

Biệt thự, liền kề cao cấp dự kiến khó có thể đột phá trong ngắn hạn; Lượng giao dịch tích cực hơn trong giai đoạn 2023 - 2025. Với phân khúc đất nền, các khu đô thị cũ tại thành phố lớn trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ không có nhiều đột biến lớn về giá và lượng giao dịch vì quỹ đất hạn hẹp, những vị trí đắc địa khá hiếm, giá trị sinh lời thấp. 

Với những khu lân cận/vệ tinh các đô thị lớn hoặc những khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới dự kiến vẫn có các đợt tăng giá cục bộ do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư…