Đã đến lúc “bắt đáy” đất nền Hoài Đức, Đông Anh?

Chủ đất đua nhau “cắt lỗ” vì giá nhà lao dốc

Theo Người Quan Sát, kể từ năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên toàn quốc bỗng lên cơn sốt, kéo theo giá nhà đất tăng theo cấp số nhân. Nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những nơi có tuyến đường Vành đai 4 dự kiến chạy qua đều chứng kiến giá nhà đất bị đẩy cao ngất ngưởng. 

Giai đoạn 2020 - 2022, thông tin Hoài Đức lên quận khiến giá đất nơi đây có thể lên tới 70 - 100 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại chỉ còn khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí xuống mức 30 triệu đồng/m2. 

Khảo sát một thời gian trên thị trường bất động sản ven Hà Nội cho thấy, những khu vực từng là điểm nóng sốt đất như huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì… giờ đây khi “bóng bóng” vỡ thì giá giảm mạnh, nhưng chưa thấy đáy. 

Giá đất phổ biến từ 30 - 40%, có những nơi được giảm sâu hơn. Đặc biệt, những huyện trước đó có giá đất tăng vì “ăn” theo thông tin lên quận như Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng, Đông Anh… có giá đất dịch vụ, đất phân lô… tăng mạnh bao nhiêu thì hiện cũng “xì hơi” bấy nhiêu.

Các huyện Thạch Thất, Thanh Trì, Quốc Oai… ghi nhận thị trường bất động sản trầm lắng với các thông tin rao bán cắt lỗ; Mức giá đã giảm về trước giai đoạn “sốt” đất năm 2021. 

Đơn cử, đất nền Đan Phượng trước đây có giá phổ biến từ 30 - 50 triệu đồng/m2 với các lô đẹp tại thị trấn Phùng (Đan Phượng), giờ đã giảm về 25 - 35 triệu đồng/m2. Cá biệt là nhiều lô đất phân lô tại một số xã đã giảm về chỉ còn hơn 10 triệu đồng/m2. Đất Thanh Trì trước đây từ 50 - 70 triệu đồng/m2, hiện đã giảm về 30 - 40 triệu đồng/m2. Đất mặt đường các huyện Quốc Oai, Thạch Thất dao động từ 25 - 38 triệu đồng/m2 trong khi đã đạt đỉnh từ 45 - 70 triệu đồng/m2 vào năm 2021. 

Cuối tháng 3/2022, nhà đất ven trung tâm thành phố như khu vực đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, cạnh khu công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá hơn 100 triệu đồng/m2; Gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng có giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Những khu đất đẹp mặt đường lớn tại đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh khoảng hơn 200 triệu đồng/m2.

Tháng 7/2022, giá đất đấu giá ở Mê Linh đạt gần 100 triệu đồng/m2. Khu vực Gia Lâm, Hưng Yên ghi nhận có dự án lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có sản phẩm bán 400 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ cuối quý I/2022, sau nhiều biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản và đại dịch Covid - 19 được kiểm soát thì thị trường đột ngột “xì hơi”. Hàng loạt khu vực từng sốt nóng giờ không còn một bóng người, nhiều lô đất để hoang hóa. 

Tại huyện Đông Anh ghi nhận những lô đất mặt tiền đường Xuân Canh, Đông Hội, Tiên Dương, Nguyên Khê,... hiện được rao bán với mức giá giảm về 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi vào giai đoạn đất sốt, giá đạt đỉnh lên tới 70 - 110 triệu đồng/m2. 

Tương tự, đất dịch vụ tại Hoài Đức thuộc xã Vân Canh, Di Trạch, Kim Chung, Lai Xá,... đã giảm từ 30 - 40 triệu đồng/m2 so với giai đoạn sốt đất, hiện đang được bán phổ biến từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Một số lô đất gần trung tâm huyện như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) cũng được giảm giá từ 7 - 10 triệu đồng/m2 so với thời điểm đỉnh giá.

Đặc biệt, đất nền tách thửa phân lô tại một số khu vực thuộc những huyện vùng ven Hà Nội đang có làn sóng cắt lỗ, giảm giá sâu. Đây đều là những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, không có giá trị khai thác, tăng giá nhanh trong những đợt sốt đất. 

Không chỉ với đất nền, giá nhà liền kề, biệt thự tại các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đan Phượng,... cũng có xu hướng giảm nhiệt. Chẳng hạn, một số căn biệt thự, liền kề tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn trước đây từng có giá lên tới 90 - 110 triệu đồng/m2, thậm chí có căn 165 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã về mức từ 75 - 100 triệu đồng/m2. 

Nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng “bắt đáy”

Trước làn sóng “cắt lỗ” đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư nghi vấn rằng liệu đây có phải thời điểm tốt để “bắt đáy”? Giới chuyên gia cho rằng, việc cắt lỗ của người bán trong thời gian qua chỉ xảy ra với những nhà đầu tư ngắn hạn hoặc với các sản phẩm không phục vụ nhu cầu thực. 

Theo các chuyên gia của VARS, trong quý I/2023, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều biến động và khó xảy ra tình huống mang tính “đột biến”, lượng giao dịch dự kiến sẽ tương đương cùng kỳ năm ngoái. Tháng 1, mặt bằng giá gần như không đổi, nhiều nhà đầu tư và người mua rục rịch xuống tiền với tâm thế chờ “bắt đáy”. 

Tuy nhiên, những người có nhu cầu mua bất động sản để ở thực, tích trữ tài sản hoặc đầu tư thì đều cần xác định được các vấn đề: Hiện trạng tài chính của bản thân, bối cảnh khu vực định đầu tư, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư.

Thực tế, không ai có thể xác định được đâu là “đáy” bất động sản. Vì thế, để không bỏ lỡ cơ hội thì phải làm rõ định nghĩa “bắt đáy” cho riêng mình. Các nhà đầu tư cũng phải thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi vay vốn, ưu tiên vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, chuyển mục tiêu từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư trung và dài hạn. 

Nhiều trường hợp, tâm lý “bắt đáy” của các nhà đầu tư là sai lầm. Bởi, với thị trường ở thời điểm này sẽ không thể tìm được đáy. Nhất là với tâm lý ham rẻ sẽ khiến các nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy…