Công ty bất động sản cần cân nhắc bán bớt tài sản khơi thông dòng tiền

Áp lực đáo hạn trái phiếu bủa vây

Theo Dân trí, các dữ liệu thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) đã chỉ ra lũy kế 10 tháng đầu năm, ghi nhận tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 209.150 tỷ đồng. Con số này cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã có tín hiệu khởi sắc hơn so với năm 2022. Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3% tổng giá trị). Đứng thứ hai là nhóm bất động sản đạt 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%). 

Tuy nhiên, nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra đáo hạn trái phiếu vẫn tạo áp lực cho các công ty bất động sản. Tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản mới và mua lại trên thị  trường vẫn còn thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. 

Theo đó, năm 2022 các công ty bất động sản mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng trái phiếu. Lũy kế 10 tháng, các doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi đó tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm bất động sản trong hai tháng cuối năm 2023 và năm 2024 lần lượt đạt 15.600 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu vẫn tăng lên từng ngày nhất là nhóm bất động sản. Theo thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 3/10 đã có 69 doanh nghiệp chậm thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trước áp lực của đáo hạn trái phiếu, các công ty bất động sản được cho rằng phải có phương pháp đàm phán, kéo dài thời gian nhằm giải quyết các vấn đề khó khăn để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Hoạt động đàm phán được đánh giá khá thành công từ hồi tháng 4 khi nhiều doanh nghiệp đã xin gia hạn được thời gian thanh toán trái phiếu.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức đàm phán thành công gia hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu đã rời được thời gian đáo hạn sang năm 2025 – 2026.

VARS đánh giá trong thời gian tới việc đàm phán gia hạn trái phiếu sẽ trở thành xu hướng chính. Tuy nhiên, những khó khăn vẫn còn hiện hữu khi việc gia hạn cũng chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định lại việc sản xuất, kinh doanh còn về cơ bản những khoản nợ này vẫn phải thanh toán. Do đó, các doanh nghiệp cần tận dụng triệt để khoảng thời gian này, lập kế hoạch chi tiết để cơ cấu lại các khoản nợ một cách hợp lý. Cần cân nhắc để bán bớt tài sản để giải quyết vấn đề tài chính, có dòng tiền trả nợ, hoàn thiện xây dựng các dự án còn dang dở, đẩy mạnh tính thanh khoản trên thị trường.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), các công ty bất động sản cần đưa ra chính sách để thu hút các nguồn vốn mới, đảm bảo hoạt động vận hành hiệu quả khi tận dụng những sản phẩm tài chính như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển

Trong thời gian lâu dài trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động nguồn vốn hiệu quả, cho thấy sự năng động của một nền kinh tế phù hợp với các kênh đầu tư nước ngoài. So với những quốc gia khác trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan thì quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn. Để tăng thêm dư địa phát triển cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp các công ty bất động sản cần tạo được niềm tin cho khách hàng. Đây là phương pháp hết sức quan trọng để doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Trên thực tế trong thời gian qua các cơ quan quản lý Nhà nước đã hết sức nỗ lực trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thông qua đó mang đến thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả, minh bạch và lành mạnh với những kết quả đáng mong đợi. Hoạt động huy động vốn qua trái phiếu đã và đang tiếp tục được cải thiện cả về chất và lượng. Đặc biệt, từ khi hệ thống phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được đưa lên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội ngày 19/7, đã giúp cho nhà đầu tư tin tưởng vào một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, giữa thị trường và nhà đầu tư vẫn tồn tại một khoảng trống lớn và thống nhất về thông tin. Tại Việt Nam chưa có nhiều tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình đánh giá thực trạng doanh nghiệp, rủi ro tiềm tàng trước khi xuống tiền đầu tư.

Muốn thúc đẩy nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần tạo niềm tin lớn hơn nữa. VARS cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách, pháp lý liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với trái phiếu doanh nghiệp trước khi phát hành ra thị trường để hạn chế rủi ro nhà đầu tư có thể phải đối mặt.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng nhất là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải đưa ra những cơ chế kiểm tra hiệu quả, chặt chẽ các doanh nghiệp từ bước gửi hồ sơ thay vì để khi đã phát hành trái phiếu mới phát hiện sai phạm. Như vậy sẽ khiến cho nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề, tâm lý hoang mang hơn rất nhiều.