Cơn “sốt đất” từ “miệng cò” và tâm lý đám đông của người Việt

Cơn sốt từ miệng độ ngũ "bán nước bọt lấy tiền"

Thời gian qua, tình trạng "sốt đất", tăng giá bất động sản xảy ra tại nhiều địa phương. Cụ thể, từ năm 2021 đến nay, tại các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Biên Hòa,... hay các khu vực xa xôi như Tây Ninh, Bình Phước và cả các khu vực miền Tây như Long An, Bến Đức, Tây Nguyên... việc sốt đất xảy ra ở tận hang cùng, ngõ hẻm. 

Theo các chuyên gia bất động sản, một trong những nguyên nhân gây nên hiện tượng sốt đất là do giới “cò đất” thổi giá. Các cò đất với hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch, hay các dự án mới đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút người mua xuống tiền đầu tư.

Từ những thông tin được đồn thổi trên mạng xã hội, với chiêu trò tâm lý như chỉ sau một đêm mảnh đất giá 500 triệu đồng đã được rao giá lên đến 1-2 tỷ đồng. Cũng chính những thông tin này đã khiến không ít người dân, bán tháo nhà, đất để đầu tư vào thị trường bất động sản.

Mới đây nhất là sự việc hai clip trên mạng xã hội về cảnh dựng rạp, rao bán khu đất thuộc tổ 5, ấp Đồi Đá, xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước và cảnh hàng trăm người tụ tập để chốt đất gây xôn xao dư luận tại khu đất tại thôn Hà Xá, xã Triệu Ái, huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị. Tuy nhiên, sau khi được cơ quan chức năng vào cuộc xác minh thì lại vỡ lẽ là không thực tế. Và hiện tượng này là hành vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tình trạng "cò đất" nâng giá đã trở thành "thương hiệu" của một số tỉnh thành ven Thủ đô Hà Nội. Cụ thể, tại một số dự án bất động sản huyện Tiên Du, Thuận Thành, Yên Phong, Quế Võ (tỉnh Bắc Ninh) có những dự án, giá bán của các chủ đầu tư chỉ khoảng 14-15 triệu/m2 lô đất từ 80-100m2. Thế nhưng khi người mua tìm hiểu thì được "cò đất" báo giá kên tận 21-22 triệu đồng/m2. Người mua sẽ phải nộp khoản tiền chệnh lệch trực tiếp cho "cò đất".

Thực tế có những lô đất đã được bán đi bán lại, qua tay rất nhiều người và người chịu rủi ro nhất chính là người mua sau cùng. Việc thổi giá này cũng khiến thị trường bất động sản tăng cao, nhiễu loạn thị trường và gây bất lợi cho những người mua nhà để ở.

Mặc dù biết có tình trạng "cò đất" gây nhiễn loạn thị trường nhưng các cơ quan chức năng vẫn lúng túng trong việc xử lý. Điều này dẫn đến việc những đối tượng lâu nay vẫn sống khỏe bằng nghề "bán nước bọt lấy tiền". 

Tâm lý đám đông đang "cướp" đi tài sản của nhiều người

Nhận định về nguyên nhân khiến đất nền tại nhiều địa phương tăng "sốt" trong thời gian qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, trong hai năm qua mặc dù nền kinh tế Việt Nam chịu nhiều ảnh hưởng bởi đại dịch nhưng tốc độ phát triển kinh tế vẫn tăng trưởng ổn định. Bên cạnh đó, các kế hoạch đầu tư, quy hoạch và kế hoạch triển khai dự án được các địa phương công bố khiến các nhà đầu tư chú ý, rót tiền để đi theo chiến lược đón đầu cũng đã đẩy giá đất từ đó bị đẩy lên rất cao.

Ngoài ra, việc các địa phương mở rộng đầu tư phát triển các khu công nghiệp, phát triển du lịch, thu hút FDI,.. cũng là nguyên nhân đẩy giá đất lên cao.

Ông kiệt cũng cho rằng, “sốt đất” là yếu tố chủ yếu về mặt tâm lý của các nhà đầu tư. Tâm lý của nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, tập trung vào các khu vực được nhận định sẽ là nơi phát triển tốt. Tuy nhiên, nhiều khu vực được nghĩ là "tiềm năng" lại chỉ là thông tin bên lề. Vì thế nhiều nhà đầu tư bị lôi kéo tạo nên cơn “sốt đất ảo”. Hậu quả là nhiều nhà đầu tư vướng vào tình trạng mua "đỉnh", rồi sau đó thị trường đóng băng không thanh khoản được.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Phóng viên, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, những năm qua thị trường bất động sản đã lặp đi, lặp lại nhiều đợt sốt đất, mà đa phần là “sốt ảo”. Hiện tượng cò đất thổi giá, tạo sóng ảo về giá bất động sản, khiến thị trường nhiễu loạn và để lại những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Trong những đợt sốt ảo, nếu nhà đầu tư thàm gia sớm và rút ngay khỏi thị trường bất động sản thì còn có lãi, nhưng các nhà đầu tư tham gia muộn và chưa thể rút khỏi thị trường thì khả năng vỡ nợ và phá sản là rất cao. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do không minh bạch các thông tin liên quan đến quy hoạch, dự án,.. đây cũng là kẽ hở để các "cò đất" lợi dụng.

“Lâu nay chúng ta chưa có chế tài, chưa có quy định xử phạt đối với lực lượng môi giới bất động sản đưa sai thông tin nên hoạt động khá ‘lộn xộn’, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để ngăn chặn tình trạng này, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng cũng quy định hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính” - Luật sư Nguyễn Văn Cường cho biết.

Theo đó, tại điểm a khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định mức phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng đối  với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản độc lập không có chứng chỉ hoặc chứng chỉ hành nghề hết hạn; Cho mượn, cho thuê hoặc mượn, thuê chứng chỉ hành nghề để thực hiện môi giới bất động sản; Tẩy xoá, sửa chữa làm sai lệch nội dung chứng chỉ.

Như vậy, không phải cá nhân nào cũng có thể được làm "cò đất" mà chỉ người có chứng chỉ hành nghề và vẫn còn thời hạn sử dụng mới được môi giới bất động sản.

Bên cạnh đó, phạt 120-160 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định…

Đối với hành vi bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới  thì sẽ bị xử phạt từ 200 – 250 triệu đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

 “Ngoài hình thức xử phạt, đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 59 các đối tượng sẽ bị tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 3-6 tháng.

Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 6-9 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 59”- Luật sư Nguyễn Văn Cường nhấn mạnh