Có nên phạt tiền công ty bất động sản về hành vi bỏ cọc?

Theo Vietnambiz, trong vài năm trở lại đây, tình trạng bỏ cọc đấu giá đất tại các địa phương ngày càng trở nên phổ biến, thậm chí ngay cả những thành phố lớn những khu đất vàng được đấu giá rồi bỏ cọc cũng diễn ra thường xuyên. Cục Thuế tỉnh Bắc Giang cho biết tính trong 10 tháng đầu năm những địa phương trong tỉnh đã tổ chức tổng cộng 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô đất. Tổng số tiền sử dụng đất thu được toàn tỉnh đạt 3.870 tỷ đồng, bằng gần 65% kế hoạch năm.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại đã tới thời điểm nộp tiền sử dụng đất nhưng có đến 90 lô trúng đấu giá đã bị khách hàng bỏ cọc. Những lô bị bỏ cọc tập trung nhiều tại các huyện Tân Yên, Lạng Giang, Hiệp Hòa. Tổng số tiền trúng đấu giá của 90 lô đất này hơn 88,3 tỷ đồng, số tiền bỏ cọc rơi vào khoảng gần 10 tỷ đồng. Tại huyện Lạng Giang, trong 10 tháng đầu năm đã tổ chức 15 phiên đấu giá ở các khu dân cư thuộc các xã: Tân Hưng, Xuân Hương, Hương Lạc…

Lãnh đạo Chi cục Thuế khu vực Lạng Giang - Lục Nam thông báo đến hiện tại toàn huyện có 14 lô đất trúng đấu giá bị bỏ cọc thuộc khu dân cư thôn Chùa, xã Xuân Hương. Số tiền trúng đấu giá của các lô đất này hơn 22 tỷ đồng cao hơn so với giá khởi điểm hơn 10 tỷ đồng. Số tiền các công ty bất động sản, người đấu giá bỏ cọc là 1,7 tỷ đồng. Trong số những lô đất này có nhiều lô nằm ở vị trí đẹp, thuộc khu cư dân được đầu tư, hoàn thiện về mặt cơ sở hạ tầng giao thông.

Tại huyện Tân Yên, 12 phiên đấu giá được tổ chức với 513 lô đất được đấu giá. Trong đó, có 378 lô khách hàng đã nộp tiền sử dụng đất đúng thời gian quy định, 64 lô đã quá hạn mà người trúng đấu giá vẫn không nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Một số lô còn lại chưa hết hạn nộp tiền trúng đấu giá nên người trúng đấu giá chưa nộp tiền đủ. Số tiền bỏ cọc tại Tân Yên hơn 6,5 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, từ nay đến cuối năm các lô đất đã bị bỏ cọc tại Bắc Giang sẽ tiếp tục được tổ chức đấu giá để tăng thu tiền sử dụng đất, tránh lãng phí quyền sử dụng đất. Vào cuối năm ngoái, tỉnh Bình Định cũng hủy kết quả đấu giá của 13 lô đất tại Khu tái định cư phục vụ tuyến đường ven biển (ĐT.639) đoạn từ cầu Lại Giang đến Cầu Thiện Chánh thuộc phường Hoài Hương, thị xã Hoài Nhơn. Lý do chính vẫn là do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền và những khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

Tại tỉnh Quảng Trị, giữa năm 2022, UBND huyện Vĩnh Linh cũng phải hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng với 12 lô đất ven biển tại khu dân cư Mũi Lò Vôi. Lý do cũng là vì người trúng đấu giá không thanh toán số tiền còn lại và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh hồi cuối năm 2021 đã mở đấu giá thành công 4 lô đất thuộc Khu Chức năng số 3 (Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức) với mức trúng đấu giá cao hơn hàng nghìn tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó các doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc, không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Có nên bổ sung quy định phạt tiền công ty bất động sản, người bỏ cọc?

Thực trạng bỏ cọc đang xuất hiện phổ biến hơn đối với cả cá nhân và doanh nghiệp. Theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất. Quy định này được xem là giải pháp góp phần ngăn chặn các cá nhân, tổ chức có ý định đầu cơ, đấu giá cao rồi thổi giá các khu đất xung quanh lên cao. Tuy nhiên, vẫn có ý kiến cho rằng các quy định hiện hành vẫn chưa đủ nghiêm khắc để hạn chế tình trạng bỏ cọc này.

Tại phiên thảo luận ở tổ thuộc Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV vừa qua cho biết, đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đã đề nghị xem xét, bổ sung quy định xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Theo bà Yến, việc để xảy ra tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không nộp tiền nhất là với những tài sản có giá trị sau đấu giá rất lớn sẽ làm ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Trong khi đó, quy định của Luật Đấu giá tài sản lại chưa có chế tài xử phạt đối với những người bỏ cọc sau khi trúng đấu giá.

Do đó, đại biểu này đề xuất việc bổ sung, điều chỉnh chế tài nghiêm khắc hơn về hành vi bỏ cọc, phạt tiền gấp nhiều lần so với thời điểm hiện tại để mang tính răn đe, ngăn chặn các tổ chức, doanh nghiệp chỉ đấu giá đất để thổi giá rồi bỏ cọc vì không đủ tiền để nộp.  Trao đổi với báo chí, ông Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way lại cho rằng việc bị mất 20% số tiền cọc nếu không hoàn thiện việc bổ sung tài chính theo quy định với khoản đấu giá đã là một chế tài xử phạt. 

Ông Hồi cho biết: “Nếu làm như vậy thì sẽ không có ai muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nữa. Không nên vì những sai phạm cá biệt để điều chỉnh hành vi vi phạm pháp luật. Để hạn chế tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất, có thể tập trung vào giá khởi điểm thay vì bổ sung thêm chế tài phạt người bỏ cọc.

Công tác xác định giá khởi điểm hợp lý là vô cùng quan trọng, có thể giúp loại trừ được giá trúng đấu giá lên cao bất thường, giúp hạn chế nguy cơ bỏ cọc. Lý do là bởi với giá khởi điểm cao, tiền cọc cũng sẽ tăng lên, tối đa lên đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nên sẽ hạn chế được phần nào khả năng bỏ cọc”.

Thực trạng bỏ cọc sau đấu giá tăng đột biến trong thời gian qua còn có một nguyên nhân nữa là do tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường đang gặp phải rất nhiều khó khăn, không đủ khả năng để thanh toán những khoản tiền còn lại sau đấu giá. Vì thế, các cơ quan chức năng cần phải có biện pháp để giải quyết triệt để tình trạng này theo từng góc độ sao cho phù hợp.

Bên cạnh đó, chính các doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm hơn đối với những phiên đấu giá tham gia để hạn chế tối đa tình trạng bỏ cọc sẽ ảnh hưởng đến các bên liên quan và có thể khiến cho thị trường biến động giá mạnh mẽ. Những hậu quả do việc bỏ cọc sau đấu giá nhất là trong lĩnh vực bất động sản sẽ có những tác động tiêu cực nên doanh nghiệp cần phải hết sức cẩn trọng.