Cơ hội “lội ngược dòng” của doanh nghiệp bất động sản

Cuộc sàng lọc khốc liệt

Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023, có gần 5.000 doanh nghiệp bất động sản đã phá sản, giải thể hoặc ngừng kinh doanh có thời hạn. Cũng theo cơ quan này, doanh nghiệp bất động sản đối đầu với ba khó khăn, thách thức lớn trong năm 2023. Cụ thể, đó là vướng mắc về pháp lý dự án (quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm...); khó khăn trong giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư…Đặc biệt, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong tiếp cận vốn vay, áp lực trái phiếu đè nặng.

Tính tới thời điểm này, thị trường bất động sản năm 2023 đã bước qua cuộc sàng lọc khốc liệt. Theo đó, một số doanh nghiệp vững vàng bước qua thử thách nhưng cũng có nhiều đơn vị không vượt qua được “vùng tối” và phải “dừng cuộc chơi”.

Một số doanh nghiệp bất động sản đã công bố tình hình tài chính quý IV/2023. “Đời không như là mơ” nhiều doanh nghiệp có kết quả giảm so với cùng kỳ. Đơn cử như với Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội, quý IV/2024 doanh thu thuần chỉ rơi vào gần 28 tỷ đồng, với mức giảm 24% so với cùng kỳ do doanh thu hoạt động xây dựng đi xuống. Tuy vậy, công ty vẫn lãi sau thuế hơn 5 tỷ đồng sau khi trừ đi các chi phí. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 số doanh nghiệp thành lập mới trong nước giảm khoảng 45% so với cùng kỳ và mỗi tháng trung bình có khoảng 107 doanh nghiệp phải rời khỏi thị trường. Song thị trường vào những tháng cuối năm 2023 đã chứng kiến một số tín hiệu tích cực, lạc quan hơn đặc biệt ở phía nguồn cung. Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 29.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10 đã cho thấy nguồn tài chính đổ vào thị trường bắt đầu sôi động trở lại.

Dù thị trường vẫn còn nhiều khó khăn nhưng các số liệu đã cho thấy kết quả từ một số doanh nghiệp đã công bố có tín hiệu tương đối khả quan. Chẳng hạn với Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng ghi nhận doanh thu thuần lên tới 68 tỷ đồng trong quý cuối 2023. Điều đáng nói là cách đây một năm, doanh nghiệp này gần như không có doanh thu từ bất động sản.

Công ty Sonadezi Châu Đức – doanh nghiệp về bất động sản công nghiệp cũng có kết quả kinh doanh khá tích cực khi quý cuối năm 2023 doanh thu lên tới gần 259 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2022. CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng có kết quả kinh doanh tăng mạnh cả trong quý IV và lũy kế năm 2023. Kết quả này được ghi nhận bởi doanh thu chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy B…

Dù kết quả kinh doanh có tích cực hơn so với cùng song trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn thì vẫn cản trở sự tăng trưởng lợi nhuận doanh thu thời gian tới.

Kỳ vọng sự tích cực 

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, các khó khăn đã dần vơi đi và tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Có cái nhìn thận trọng hơn, ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng năm 2024 sẽ chưa thể là một năm bùng nổ của ngành bất động sản nhưng sẽ là khoảng thời gian để thị trường đi vào quỹ đạo ổn định với sự cải thiện về nguồn cung nói riêng và thị trường nói chung.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group cho biết, trong ngắn hạn thị trường khó có chuyển biến theo hướng tích cực mà sẽ tiếp tục công cuộc “lửa thử vàng” với các bên tham gia vào thị trường bất động sản. Ông Thắng dự báo, năm 2024, phân khúc nhà ở được kỳ vọng sẽ dẫn dắt đà phục hồi của thị trường bất động sản. Nguồn cung mới sẽ tăng và các căn hộ vừa túi tiền sẽ hút khách. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cùng nhận định rằng trong chu kỳ phục hồi sản phẩm có mức giá gần với khả năng chi trả của người mua sẽ có khả năng phục hồi nhanh nhất. 

Các chuyên gia nhìn nhận, cơ hội “lội ngược dòng” vẫn mở ra cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhất là nhóm có nền tảng tài chính chắc chắn, chiến lược phát triển sản phẩm tốt, phù hợp. Ví dụ như Tập đoàn Nam Long đã sử dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền làm trục tăng trưởng chính. Qua đó, đã doanh nghiệp thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng cũ. Hay như một số công ty như Hà Đô, Tập đoàn CEO, Công ty Phát Đạt chi mua trái phiếu để làm “sạch nợ”.

Các chuyên gia cũng dự báo với các hoạt động M&A bất động sản trong năm 2024 và 2025 sẽ khởi sắc hơn, khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn bày tỏ lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, chính sách và pháp lý đang được khơi thông với Luật đất đai sửa đổi 2023 vừa được thông qua, niềm tin thị trường được cải thiện… là các yếu tố dẫn dắt thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới. 

Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho rằng đà phục hồi của thị trường bất động sản có thể sẽ diễn ra chậm chạp trong nửa đầu năm 2024 và từ khoảng cuối năm thì bắt đầu phục hồi mạnh mẽ hơn. Nhóm chuyên gia của đơn vị này nhận định rằng sự phục hồi của hoạt động vay vốn bằng trái phiếu doanh nghiệp sẽ là “chìa khóa” giải quyết khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản thời gian tới.

Nhìn nhận về phân khúc bất động sản, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) dự báo điểm sáng phục hồi trong năm 2024 nằm ở phân khúc bất động sản trung cấp. Bởi theo đơn vị này, từ nửa cuối năm 2023, những tín hiệu tích cực đã nhen nhóm xuất hiện ở phân khúc này. Do đó, MBS khuyến cáo, các doanh nghiệp bất động sản thời gian tới, nếu tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở giá trị thực với mức giá phải chăng sẽ tiếp tục được “đền đáp” xứng đáng.