“Cò” đất đã đến lúc hết thời?

Rủi ro từ “cò đất” tự do

Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ là nhờ sự đóng góp phần lớn của những người môi giới. Song ngoài những nhân viên môi giới có bằng cấp, được đào tạo và làm việc trong các công ty chuyên nghiệp thì có rất nhiều người môi giới bất động sản thiếu chuyên nghiệp, không được đào tạo bài bản về cả chuyên môn và kiến thức pháp lý. Họ tư vấn dựa trên lợi ích cá nhân khiến thị trường bất động sản bị nhiễu động theo hướng tiêu cực.

Những “cò” đất tự do thường không thuộc và chịu sự quản lý của bất kỳ công ty bất động sản nào. “Cò” đất tự do tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua bất động sản và một trong những rủi ro phổ biến nhất từ "cò" đất tự do là về mặt pháp lý. Những người này thường không có đầy đủ kiến thức pháp luật về bất động sản tư đó cung cấp cho người mua thông tin sai lệch về pháp lý của bất động sản, dẫn đến người mua mua phải tài sản không có giá trị hoặc gặp phải các rủi ro pháp lý khác.

Bên cạnh đó, “cò” đất tự do còn đem đến một rủi ro khác là về giá cả khi hoạt động theo phương thức "lấy hoa hồng từ chênh lệch giá". Họ có thể thổi giá bất động sản lên cao để thu được lợi nhuận cao hơn. Điều này khiến người mua dễ bị mua phải bất động sản với giá cao hơn giá trị thực. Việc tăng giá bất hợp lý khiến giảm khả năng của người mua, ảnh hưởng đến sức mua chung của thị trường hoặc khiến cho nhà đầu tư khó tìm được giá tốt hơn trong việc bán ra khi không còn nhu cầu.

Ngoài ra, rủi ro liên quan đến lừa đảo và thông tin không đáng tin cậy trong giao dịch bất động sản từ "cò" đất tự do cũng là một vấn đề nhức nhối diễn ra rất lâu trước đây. Họ có thể mạo danh chủ sở hữu bất động sản để nhận tiền đặt cọc, sau đó bỏ trốn. Hoặc họ có thể cung cấp cho người mua thông tin sai lệch về tình trạng bất động sản, dẫn đến người mua mua phải bất động sản có vấn đề. Lừa đảo trong giao dịch bất động sản không chỉ gây mất mát tài chính mà còn gây mất niềm tin của người mua đối với thị trường bất động sản.

Chị Nguyễn Hồng Nhung (41 tuổi, Hà Nội) chia sẻ - chị đã từng mệt mỏi một thời gian dài vào khoảng cuối năm 2022 khi tìm mua nhà với một người môi giới được giới thiệu qua người quen.

“Ban đầu họ có đưa thông tin các bất động sản dựa theo yêu cầu tôi mong muốn, sau đó là cả những bất động sản mà không phù hợp với yêu cầu để chèo kéo, mời gọi đầu tư. Có 1,2 người môi giới sau khi dẫn tôi đi xem nhà qua những bài viết trên mạng xã hội nhưng tôi không ưng thì đòi một khoản phí gọi là “phí môi giới” mà ban đầu không có trong thoả thuận”, chị Nhung kể.

Một thống kê mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Việt Nam hiện có khoảng hơn 200.000 cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Trong số đó chỉ có khoảng 40.000 người, tương đương 20% cá nhân được đào tạo bài bản và có bằng cấp, chứng chỉ. Đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản sau một năm nhiều thách thức hơn là cơ hội khiến hơn 500 doanh nghiệp bất động sản giải thể, nhiều khu vực trên cả nước đã có tới hơn 80% môi giới bất động sản nghỉ việc. Khi nguồn cung về nhân sự giảm mà nhu cầu của nhà đầu tư bất ngờ tăng, ắt hẳn “cò” đất không thông qua đào tạo sẽ lại xuất hiện và đem lại rủi ro cho các nhà đầu tư.

Lập lại trật tự khi luật có hiệu lực?

Tuy nhiên, thực trạng này đang hy vọng có sự thay đổi tích cực khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025,với những quy định rõ ràng về điều kiện kinh doanh bất động sản đối với từng cá nhân, tổ chức.

Đáng lưu ý, điều kiện cá nhân hành nghề môi giới bất động sản quy định phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đây được xem là một quy định quan trọng, đảm bảo rằng những người tham gia hoạt động môi giới bất động sản đều có kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là một loại giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Theo anh Lê Xuân Hoan (chuyên viên tư vấn bất động sản phân khúc chung cư cao cấp), quy định chứng chỉ, bằng cấp đối với chuyên viên tư vấn là tín hiệu tích cực đưa thị trường kinh doanh trở nên lành mạnh và ít rủi ro hơn, góp phần hạn chế tình trạng cò đất tự do, những người thường không có đầy đủ kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm.

Quy định buộc các cá nhân môi giới phải hoạt động trong một doanh nghiệp sẽ hy vọng chấm dứt được tình trạng “cò” đất nhan nhản, người môi giới tự xưng trên mạng xã hội, buộc những người không có trình độ sẽ bị đào thải.

Đại diện của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chia sẻ, để người dân thay khái niêm “cò” đất bằng “người môi giới” theo đúng chức năng, nhiệm vụ của nghề cần một khoảng thời gian dài phấn đấu và thay đổi. Để người dân an tâm lựa chọn giao dịch qua môi giới thì việc ban hành quy định quản lý các cá nhân hành nghề là một điều rất cần thiết. Vị này cho biết thêm, thực tế có nhiều cá nhân vẫn hoạt động tốt, chuẩn chỉnh khi không có chứng chỉ nhưng chỉ dừng ở mức doanh thu chứ chưa được đánh giá là chuyên nghiệp, quy củ.

Nghề môi giới cũng giống các nghề khác, cần có sự công nhận bằng cấp và đơn vị quản lý rõ ràng để vai trò của môi giới viên được đặt đúng nơi, không còn hiện tượng tay ngang tham gia tư vấn, thổi giá, lừa đảo để chính người dân phải chịu hậu quả sau cùng.