Chuyên gia Trần Khánh Quang: Đất nền vẫn là "cơ hội" cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, người mua ở thực

Thị trường đất nền ven đô “ấm” dần

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu, thị trường đất nền ở một số địa phương ven Hà Nội đã có tín hiệu ấm trở lại sau giai đoạn khó khăn.

Cụ thể, trong báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) có nêu, lượng giao dịch toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Tổng giao dịch quý I, II và III ghi nhận lần lượt là 2.700, 3.700 và 6.000.

Nếu xét về phân khúc, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng. Trong đó, loại hình đất đấu giá đang có sự tăng trưởng. VARS nhận định, trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư bắt đầu săn đất ở những khu vực ven thành phố lớn.

Cũng trong thời gian gần đây, thị trường đất nền đang khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền đã dần được cởi trói. Ở nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình, Bắc Giang,... đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại mặc dù còn khá là nhỏ giọt.

Điển hình như ở khu vực các xã Bình Yên, Tân Xã thuộc huyện Thạch Thất (Hà Nội) thì giá đất phân lô ở mặt đường từ 4 - 5m hiện đang được rao bán từ 16 - 20 triệu đồng/m2, so với lúc sốt đất giảm giá khoảng 30%. Đặc biệt, giá đất tách thửa ở trong ngõ chỉ còn 11 - 12 triệu đồng/m2, so với lúc sốt đất giảm 40 - 50%.

Thời gian qua, đất nền ven đô Hà Nội đang được rao bán ồ ạt, tuy nhiên nhiều chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư cần phải thận trọng hơn bởi tính thanh khoản vẫn còn kém. Nguồn ảnh: Internet

Đặc biệt, sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường thì môi giới nhà đất đã rục rịch quay trở lại, đẩy mạnh rao bán đất nền. Ở trên nhiều trang mua bán bất động sản, thông tin rao bán về đất phân lô là khoảng 600 triệu đồng cho đến trên dưới 1 tỷ đồng.

​Anh Nguyễn Đức Thắng là một nhà đầu tư bất động sản cho biết, hầu hết trường hợp các nhà đầu tư đất nền phải tiến hành cắt lỗ trong thời gian qua đều là những tay ngang hay nhà đầu tư non tay gãy đòn bẩy tài chính. Trong khi đó thì có không ít tay to vẫn phải tranh thủ gom đất ở những khu vực tiềm năng.

Anh Thắng cho biết: “Đất nền ven đô vẫn là một sản phẩm hấp dẫn các nhà đầu tư Hà Nội bởi tính thanh khoản lẫn giá trị. Có không ít các nhà đầu tư sẵn tài chính đang gom các mảnh đất lớn để thực hiện việc tách thửa trong thời gian tới”.

Sau thời gian hơn một năm phải chuyển đổi nghề thì thời gian gần đây chị Nguyễn Thị Hạnh ở Đông Anh - Hà Nội đã quyết định chú trọng trở lại công việc môi giới nhà đất. Cũng theo lời chị Hạnh, trong thời gian 2 tháng gần đây, giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành đã có sự khởi sắc nhẹ. Mặc dù vậy thì chủ yếu các nhà đầu tư vẫn có tâm lý là dò đường.

Chị Hạnh nói rằng, đối với phân khúc đất nền giá rẻ, lượng người đầu tư cũng như người mua ở thực là gần như ngang bằng nhau. Các nhà đầu tư những phân khúc này có tiềm lực kinh tế không quá mạnh, đầu tư nhỏ lẻ hay để sử dụng luôn tuy nhiên thường có sẵn tài chính.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 vừa qua của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc đất nền có sổ và nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt. Đặc biệt là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay là khu vực liền kề những khu công nghiệp với giá bán tăng từ 5 - 7% so với quý trước.

Đây cũng chính là phân khúc điểm sáng duy nhất của loại hình đất nền, bởi vì loại đất nền có mức giá từ 3 tỷ đồng/nền trở lên thì tình hình giao dịch vẫn còn khá là ảm đạm.

Đất nền vẫn sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp lẫn người mua ở thực có sẵn tiền mặt. Và các nhà đầu tư tay ngang không nên nhảy vào hay nếu như muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn là từ 3 - 5 năm. Nguồn ảnh: Internet

Đất nền vẫn là cơ hội cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, người mua ở thực

Có thể thấy, tiềm năng đất nền ven đô vẫn đang hiện hữu, tuy nhiên theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là về mặt thanh khoản. Chưa kể đến việc, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó thì vẫn đang nằm trong tầm thao túng của các tay to.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, thị trường năm 2023 có cơ hội tuy nhiên khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Và đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao, tuy nhiên hiện không dành cho số đông, cần có sự chọn lọc kỹ càng.

Cũng theo ông Quang, đất nền vẫn sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp lẫn người mua ở thực có sẵn tiền mặt. Và các nhà đầu tư tay ngang không nên nhảy vào hay nếu như muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn là từ 3 - 5 năm.

Ghi nhận, thời gian gần đây thị trường đất nền đang khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền đã dần được cởi trói. Ở nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình, Bắc Giang,... đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại mặc dù còn khá là nhỏ giọt. Nguồn ảnh: Internet

Chuyên gia Trần Khánh Quang lưu ý rằng: “Dựa trên tình hình thực tế thì nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó là 25% và hạ xuống 20%. Bên mua cũng nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm từ 15 - 20% là mức giảm khả thi. Những tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể sẽ là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”.

​Trong khi đó thì một số nhà đầu tư chuyên nghiệp lại đang đánh giá đất đô thị, ven đô đã gần như là bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Còn giá đất ở các tỉnh vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Mặc dù vậy thì lợi nhuận cao cũng đi cùng với rủi ro. Chính vì thế, để an toàn thì khi đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3 - 5 năm hoặc là dài hơn. Và điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.