Chuyên gia nhận định trái phiếu cần trở thành nguồn vốn quan trọng nhất với công ty kinh doanh bất động sản

Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa công bố báo cáo nghiên cứu "Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý với thị trường bất động sản". Theo số liệu thống kê trong báo cáo của ngân hàng nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến hết 30/9/2023, Số dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong chín tháng đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã có sự tăng trưởng cao hơn so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của năm trước. Qua đó dễ dàng nhận thấy những doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác đang phải cùng nhau gánh tám mươi phần trăm dư nợ tín dụng còn lại. Do đó, lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên hơn rất nhiều vì góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế.

Vì thế, ngành ngân hàng cũng phải thực hiện việc cân đối hài hòa đối với hoạt động phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế. Đối với các doanh nghiệp bất động sản uy tín trên thị trường, khi thực hiện các dự án đúng tiến độ, thì họ mới có nguồn tiền để trả nợ đúng hạn. Đồng thời, với những doanh nghiệp có những sản phẩm tiềm năng thì ngân hàng luôn sẵn sàng cho vay vốn.

Trên thực tế đã có rất nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác đã phải khó khăn trong quá trình tìm kiếm, huy động sống vốn để duy trì hoạt động kinh doanh. Theo ngân hàng nhà nước việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn vì các doanh nghiệp đang không hấp thụ được nguồn vốn và còn không muốn vay Giữa lúc thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, Doanh nghiệp phải gồng mình để không vướng vào những khoản vay.

Theo nhận định của nhóm chuyên gia cao cấp của VIRES, Ngoài sự nỗ lực của ngân hàng nhà nước trong quá trình chỉ đạo, xem xét, đánh giá việc thực hiện phân bổ nguồn vốn của các tổ chức tín dụng cho các dự án thì các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng phải phối hợp để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của doanh nghiệp.

Trước tiên, cần phải hỗ trợ doanh nghiệp để hoàn thiện những điều kiện pháp lí, đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời hạn và nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm. Đồng thời, cần phải có những sản phẩm phục vụ cho mục đích kinh doanh, sản xuất, an sinh xã hội thì mới có thể nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn của doanh nghiệp.

Các chuyên gia nhận định: "Hiện các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng. Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn.

Trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro".

Vì thế, trong thời gian dài hạn các cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để tạo ra một môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường trái phiếu, mang lại tính minh bạch, mình vẫn cho những doanh nghiệp có không gian rộng hơn để huy động vốn.

Trong quá trình điều hành và áp dụng các chính sách pháp luật cần tránh tình trạng nới lỏng sẽ tạo ra một thị trường sơ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022. Do đó, cần sớm đưa thị trường trái phiếu đi vào hoạt động quy củ tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật.  

Theo VIRES, Việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là điều hết sức cần thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện tại. Muốn thực hiện được điều này thì phải kết hợp và triển khai đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Các khách hàng sẽ không chọn những dự án nhiều rủi ro không có đầy đủ pháp lý. Nhưng khi doanh nghiệp được tháo gỡ pháp lý thì có một bài toán đặt ra là nguồn vốn mùi của họ đã không còn thì cũng không thể triển khai xây dựng các dự án và như vậy cũng không tạo ra dòng tiền từ khách hàng.

Trong khi đó nếu như nguồn vốn được cấp ngay từ ban đầu nhưng tính thanh khoản của thị trường không cao thì cũng sẽ dẫn đến việc dự án chậm tiến độ, đội vốn và doanh nghiệp có thể rơi vào vòng xoáy nợ nần. Đối với doanh nghiệp bất động sản các chuyên gia nhận định nếu muốn sống sót ở thời điểm hiện tại và tồn tại đến thời kỳ tăng trưởng thì cần phải duy trì được các hoạt động qua giai đoạn tái cấu trúc. Ngay cả khi phải ra hàng cắt lỗ, làm sạch hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu từ tiền đặt trước của khách hàng.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án cũng phải cân đối lại các dự án của mình, phân bổ một cách hợp lý chứ không nên chỉ tập trung vào phân khúc đắt tiền sẽ không thể tiếp cận được các tệp khách hàng ở tầm trung.