Chuyên gia, nhà đầu tư nói gì về việc vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Việc các nhà đầu tư vay mượn ngân hàng để đầu tư bất động sản tại Việt Nam có thể nói là tình trạng phổ biến. Bởi, không nhiều người có số lượng tiền mặt lớn để “mua đứt bán đoạn” trong thời điểm này. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc vay ngân hàng để đầu tư đất chiếm phần khá lớn kể cả những người mua để đầu tư hay có nhu cầu nhà ở thực sự. Liệu việc vay mượn ngân hàng chịu lãi suất để đầu tư bất động sản có phải là giải pháp thông minh?

Cần cân nhắc kỹ lưỡng

Đó là khuyến cáo mới nhất của chuyên gia Savills Việt Nam. Cũng phải nói thêm, Savills là doanh nghiệp sở hữu các dịch vụ bất động sản ở nhiều nước trên thế giới từ Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á, Châu Phi và Trung Đông. Tập đoàn này đã được niêm yết trên Sàn Chứng khoán London. Chính vì thế, những khuyến cáo của Savills thường rất đáng chú ý và rất sát với thị trường. Lâu nay, các nhà đầu tư bất động sản trong nước luôn xem Savills Việt Nam là kênh dự báo bất động sản cần quan tâm bậc nhất.

Trong bản công bố báo cáo Biến động giá bất động sản trong lạm phát của Savills Việt Nam đã chỉ ra những diễn biến của tình hình kinh tế chính trị thế giới. Những diễn biến này đang là nguyên nhân đẩy rủi ro, lạm phát tăng cao. Trong đó, ngành kinh doanh địa ốc sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, chiến tranh cộng với ảnh hưởng của dịch bệnh sẽ là thử thách đối với mục tiêu giữ lạm phát ở mức dưới 4% của Chính phủ. Mục tiêu này có thể đạt được nếu chiến tranh tại Ukraine được giải quyết ổn thỏa một cách nhanh chóng. Chính vì vậy, hiện tại, 3 kênh trú ẩn được xem là an toàn của dòng tiền là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản.

Lạm phát do chi phí vật liệu, nguồn nhân lực tăng cao chắc sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản theo chiều hướng tiêu cực. Nghĩa là nguồn cung bất động sản thời gian tới sẽ hạn chế hơn. Các nhà đầu tư chủ yếu đầu tư đất nền. Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các phân khúc nhà ở tại Việt Nam sẽ tăng đáng kể trong thời điểm lạm phát. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. “Tránh lặp lại tình trạng chết trên đống tài sản từng xảy ra trong quá khứ”, chuyên gia của Savills Việt Nam khuyến cao.

Cũng theo chuyên gia này, trong khoảng 9-12 tháng, tình trạng các nhà đầu tư bán tháo tài sản do không thể chịu được lãi suất ngân hàng là kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra. Nhưng, việc này khó ảnh hưởng đến thị trường. Bởi nguồn cung hạn chế, giá bất động sản giảm là điều rất khó xảy ra.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhận định và khuyến cáo của chuyên gia Savills Việt Nam không phải là không có cơ sở. Bởi thực tế cho thấy, giai đoạn 2011-2021, giá bất động sản tại Việt Nam giảm 30%. Khi đó, nhiều người nói rằng bong bóng bất động sản đã vỡ sau nhiều năm tăng sốc từ năm 2008. Khi đó cũng có nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính phải căn răng cắt lỗ vì không chịu được lãi suất ngân hàng.

Kịch bản khó lặp lại

Anh Lê Quân, một nhà đầu tư bất động sản tại thị trường Hà Nội cho rằng, việc các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản không ít. Chính bản thân anh Quân cũng vay vốn ngân hàng để lướt sóng bất động sản.

“Phải thừa nhận một điều là thị trường bất động sản trong những năm qua và cả năm 2022 rất tiềm năng. Đây là kênh đầu tư an toàn và sinh lời ổn định. Giá đất tăng trên phạm vi cả nước đã nói lên điều đó. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ tiền để đầu tư. Lúc đó, việc vay ngân hàng là điều đương nhiên”, anh Quân nói.

Theo anh Quân, khi vay ngân hàng đầu tư, nhiều người sẽ tính toán như sau. Ví dụ một mảnh đất 100m2 có giá 1 tỷ đồng, tương đương với 10 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư chỉ có 200 triệu đồng và phải vay ngần hàng 800 triệu đồng. Họ dự tính trong 1 năm sẽ bán mảnh đất đó. Họ vay lên 1 tỷ đồng với thời hạn càng dài càng tốt để mua đất, còn 200 triệu đồng còn lại để trả lãi và gốc hàng tháng. Số tiền 200 triệu đồng này sẽ trả được cả lãi và gốc trong 1 năm. Một năm sau, họ kỳ vọng bất động sản của mình sẽ tăng lên 4 giá (lên giá 14 triệu đồng/m2). Khi đó, bán mảnh đất đó đi trừ tiền lãi họ cũng thu về được hơn 200 triệu đồng.

“Tuy nhiên, đó là trường hợp thuận lợi, giá đất tăng giá thì mới có thể thu lãi. Cũng có trường hợp mua phải đất ở thời điểm quá cao sau này khi bán đi chỉ lấy lại được vốn, thậm chí lỗ”, anh Quân chia sẻ.

Chính vì vậy, theo anh Quân, việc tìm được mảnh đất ưng ý, có tiềm năng không phải dễ. Điều đầu tiên, mảnh đất đó ô tô phải vào được. Vì sau này, hầu hết mọi người sẽ có ô tô, cần phải có chỗ để. Thứ hai, phải gần những khu đô thị, bệnh viện, trường học, đường lớn… đã có dự án nhưng chưa hoàn thiện. Đợi đến khi dự án hoàn thiện, đi vào hoạt động sẽ đẩy giá bất động sản lên.

Dưới góc nhìn chuyên gia bất động sản, Tiến sĩ Trần Mạnh Tưởng, chuyên gia bất động sản cho rằng, về lý thuyết, khuyến cáo chủ đầu tư có thể “chết trên đống tài sản” là có cơ sở. Tuy nhiên, để kịch bản lặp lại giống như những năm trước là rất khó.

Theo Tiến sĩ Trần Mạnh Tưởng, hiện nay, các nhà đầu tư cũng đã có kiến thức hơn về thị trường bất động sản. Họ không còn lao vào mua bất động sản bằng mọi giá như trước. Hơn nữa, giá bất động sản trong thời gian tới cũng không thể giảm lên đến 30% như thời điểm năm 2011-2012. Với đà phát triển hiện tại, giá bất động sản sẽ tăng trong thời gian tới.

“Chúng ta có thể nhìn nhận ra, lạm phát tăng thì bất động sản được xem là kênh trú ẩn an toàn. Hơn nữa, các gói đầu tư công với lượng tiền khổng lồ đang được Chính phủ chuẩn bị giải ngân để phát triển hạ tầng. Việc đầu tư công lớn, bất động sản sẽ là ngành hưởng lợi nhiều nhất. Vì thế, không có lý do gì để bất động sản đi xuống trong thời gian tới”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Tiến sĩ Trần Mạnh Tưởng nói thêm, các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản cũng nên thận trọng trong việc tìm hiểu thị trường. Nhất là những khu vực đã tăng nóng, tăng một cách phi lý trong thời gian qua. Những khu vực đó chắc chắn khi có biến động thị trường sẽ là nơi chịu ảnh hưởng đầu tiên. Chính vì thế, đầu tư bất động sản thời điểm này không chỉ dành cho những người có tiềm lực kinh tế mà còn phải có kiến thức về thị trường.