Chuyên gia: Nếu bỏ mặc thị trường bất động sản thì hậu quả khó lường

Tính toán của Hiệp hội Bất động sản thương mại Mỹ, bất động sản thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ, đồng thời cũng hỗ trợ 8,5 triệu việc làm. Và tính rộng hơn chính là 1.600 tỷ USD chi phí xây dựng đóng góp 4.200 tỷ USD, hay 18% GDP cũng như hỗ trợ 28,5 triệu việc làm, tương đương với 18% tổng số việc làm ở Mỹ.

Bài học lớn từ phía Trung Quốc

Đối với thị trường Trung Quốc, bất động sản đang đóng góp 6,8% GDP vào năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này. Bên cạnh đó, theo chuyên gia này ước tính thì có hơn hai phần ba tài sản của các hộ gia đình ở thành thị có gắn liền cùng với bất động sản. 

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào trạng thái khủng hoảng từ thời điểm giữa năm 2021. Cũng chính cú vấp ngã về chính sách ba lằn ranh đỏ (thắt chặt quá mức, quá đột ngột việc vay nợ của doanh nghiệp bất động sản) cũng đã gây ra cuộc khủng hoảng tồi tệ kèm theo nhiều hệ lụy. Vào lúc đó, có hàng loạt doanh nghiệp đều đang gặp khó khăn về dòng tiền cũng như khả năng trả nợ, những chính sách với mục đích giải cứu thị trường bất động sản thời gian gần đây vẫn chưa thể mang lại hiệu quả. Đứng trước tình hình thực tế có ý kiến nhận xét và rất khó để cho Trung Quốc trở lại với quỹ đạo như xưa. 

Trong khi đó ở thị trường Việt Nam, các đơn vị khảo sát đánh giá bất động sản trực tiếp đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia cùng với sức lan tỏa đến 40 ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như là xây dựng, tài chính - ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, nông nghiệp, du lịch,...

Nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho thấy, ngành bất động sản mà tăng thêm 1.000 tỷ đồng thì sẽ kích thích giá trị sản xuất của những nhóm ngành còn lại đó là 1.192 tỉ đồng từ đó lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, đối với việc làm thì hiện tại chưa có tính toán cụ thể lực lượng lao động ở trong hệ sinh thái ngành bất động sản, tuy nhiên từ số liệu thống kê chính thức vào năm 2021 ghi nhận là 4.545.000 người làm ở trong ngành xây dựng (đa phần đều là xây dựng các bất động sản) và 308.000 người làm ở trong ngành kinh doanh bất động sản. Khi tổng hợp từ hai con số trên, tổng số việc làm ở trong ngành xây dựng cũng như kinh doanh bất động sản tại thị trường Việt Nam ghi nhận chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu trong năm 2021). Nếu như tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái bất động sản sẽ bao gồm phát triển quỹ đất, xây dựng và vận hành, cải tạo, nâng cấp cũng như tái phát triển,... Đặc biệt là các nhà phát triển bất động sản, đơn vị vận hành chủ chốt,.. thì con số này chắc chắn sẽ lớn hơn nhiều. 

Nói về vấn đề này, đại diện của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin rằng, từ giữa tháng 5/2022, bởi vì thị trường bất động sản đã gần như không tiếp cận được với nguồn vốn để có thể phát triển, cộng hưởng thêm các yếu tố khác có tác động cho nên sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản đang ngày càng suy giảm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng có chỉ rõ, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể đã tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước và ước lượng lên tới gần 1.200 doanh nghiệp.

Đại diện của Hội cho biết: “Chính vì thế, nếu như không thể giải quyết được khó khăn về nguồn vốn thì sẽ có thêm một số lượng lớn doanh nghiệp bất động sản buộc sẽ phải đóng cửa, phá sản cũng như tạo rủi ro, nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Có hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy và công xưởng của hơn 30 ngành nghề có liên quan sẽ phải ngưng hoạt động, có hàng triệu lao động thất nghiệp và làm gia tăng bất ổn xã hội”. 

Dùng chính sách phù hợp để khai thông thay vì dùng tiền để gỡ

Mặc dù vậy, chuyên gia này cũng cho biết thêm, giải pháp nguồn vốn dành cho thị trường bất động sản là không phải dùng tiền ngân sách để gỡ khó mà là đưa ra những định hướng, cơ chế cũng như chính sách phù hợp giúp khai thông thị trường, hỗ trợ cho nền kinh tế và hỗ trợ cho người dân, người lao động. Và việc rà soát, tháo gỡ pháp lý, nhất là dành cho bất động sản được xem như chìa khóa cho sự phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản - đây chính là hai kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng ở trong hệ thống vay của doanh nghiệp phát triển dự án. 

Đại diện của VARS cho hay, hiện tại, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng cho doanh nghiệp thêm thời gian 2 năm để có thể giãn nợ trái phiếu và giảm áp lực đáo hạn. Tuy nhiên, Chính phủ cũng cần phải sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 giúp cho hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi và hiệu quả, nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 cho đến năm 2025.

Đáng chú ý là về nguồn vốn tín dụng cần phải sớm thôi thúc việc triển khai thực hiện gói tín dụng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mức lãi suất ưu đãi cả chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Cũng từ đó tăng cung về nhà ở xã hội, tạo giao dịch và thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ thể liên quan. 
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng nên công khai cụ thể và minh bạch thông tin về quy hoạch cũng như giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó cũng cần rà soát và phân loại các dự án theo tính chất dự án cùng với tiến độ triển khai với mục đích tháo gỡ khó khăn cho thị trường để cho việc giải cứu được hiệu quả, đúng nơi đúng đối tượng. Đồng thời cũng cần khôi phục lại niềm tin cho nhà đầu tư, xóa bỏ đi định kiến về ngành bất động sản. Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu sao cho sớm có thể tìm được điểm cân bằng của cung - cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, thông quá đó sẽ quản lý giá để có thể phù hợp với sức mua của người dân. Một khi có đầy đủ cơ sở pháp lý cũng như xác định được giá đất, dòng vốn tín dụng của ngân hàng cũng sẽ được hỗ trợ khơi thông. 

Còn riêng đối với doanh nghiệp, Nhà nước sẽ tiến hành hỗ trợ về cơ chế để có thể tái cơ cấu hàng hóa, thể hiện qua việc cho phép điều chỉnh dự án hay một phần dự án sang phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường bởi vì doanh nghiệp phát triển dự án mà phá sản rồi nguồn cung đã thiếu lại càng thiếu hơn, trong khi đó nhu cầu luôn tăng cao thì mức cân bằng khó mà hạ thấp được và cần trao cơ hội để cho doanh nghiệp tự tháo gỡ, tạo ra được nguồn cung phù hợp.

Cũng đồng quan điểm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes - ông Phạm Thiếu Hoa cho biết: “Thị trường bất động sản đang rất cần Chính phủ, các bộ ngành và Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay giúp sức, có như thế mới sớm hồi phục, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước và doanh nghiệp”.