Chuyên gia: Cần minh bạch giá đất, đưa bất động sản về giá trị thực

Các quy định chưa theo kịp sự thay đổi của thực tiễn

Bộ Tài chính vừa tổ chức Hội nghị trực tuyến lấy ý kiến về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề khác có liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của đơn vị này.

Theo ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Bộ Tài chính, sau thời gian gần 10 năm thi hành, các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn.

Do vậy, để khắc phục những hạn chế, bất cập, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ ngành liên quan xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như xin ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, người dân, đặc biệt là các nội dung liên quan đến tài chính về đất đai.

Tại Hội nghị, các đại biểu đã thảo luận, làm rõ đưa ra nhiều góp ý tập trung vào những vấn đề như: Các khoản thu tài chính từ đất đai; căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bảng giá đất, việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vấn đề xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và khung giá đất cũng được nhiều đại biểu quan tâm.

Cần bổ sung sự tham gia của tổ chức định giá trong hội đồng thẩm định

Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X) chia sẻ: Hiện nay dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất, chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Tuy vậy vấn đề đặt ra là liệu quy định mới này khi áp dụng có kiểm soát được các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất?.

Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một việc làm cần thiết trong bối cảnh hiện nay, là trọng tâm trong Nghị quyết số 18 - NQ/TW về quản lý sử dụng đất và bước đầu cụ thể hóa trong dự thảo Luật Đất đai sửa đối. Đối với việc nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất theo tôi chủ yếu là việc các bên thỏa thuận để giá bất động sản trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá trị mua bán thực tế với nhiều lý do trong đó chủ yếu là để tránh phải nộp nhiều thuế khi chuyển nhượng. Việc dựa vào thị trường sẽ đảm bảo được tính khách quan, công bằng, đưa bất động sản về giá trị thực, góp phần hạn chế việc này bên cạnh việc công khai, minh bạch giá đất, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

Về  câu hỏi có nên thành lập cơ quan định giá độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh khi có biến động hay không?, vị luật sư cho biết: "Theo dự thảo Luật Đất đai quy định đối với hoạt động xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn buộc phải có sự có mặt của một tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Về nguyên tắc tổ chức này là tổ chức độc lập, có chức năng, nhiệm vụ tư vấn xác định giá đất, giá đất do tư vấn xác định theo dự thảo là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất. Hoạt động này tôi cho rằng đã là một hoạt động dưới vai trò hỗ trợ.

Việc xây dựng bảng giá đất được tiến hành định kỳ hàng năm, phải trải qua việc thẩm định của hội đồng thẩm định trong đó cũng có sự góp mặt của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, ngoài gia còn có sự tham gia của chuyên gia về giá đất. Việc ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể là vẫn một quyền của Nhà nước dưới vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai và là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Do vậy việc thành lập cơ quan định giá độc lập để hỗ trợ tôi cho rằng là không thực sự cần thiết. Có chăng bổ sung sự tham gia của tổ chức định giá trong hội đồng thẩm định giá khi tiến hành thẩm định”.

Mở rộng quyền của người dân trong việc tiếp cận thông tin bất động sản

Chia sẻ về giải pháp chống thao túng, đầu cơ đất, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn nhận định: “Nguyên nhân của việc đầu cơ chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại để kiếm lời là chính mà không xuất phát từ nhu cầu thực, không đưa đất vào sử dụng... Theo tôi một trong những giải pháp có tính thực thi và hiệu quả cao để hạn chế việc đầu cơ đất đã được bàn luận trong thời gian gần đây đó là việc đánh thuế bất động sản, sử dụng thuế là công cụ để hạn chế, ngăn chặn việc này. Tuy nhiên việc đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao...cần phải thận trọng tính toán, xem xét, đánh giá để đúng đối tượng, đảm bảo quyền lợi của người dân, phát triển ổn định thị trường bất động sản".

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng, cần phải công khai, minh bạch các thông tin bất động sản đặc biệt là thông tin quy hoạch, đảm bảo, mở rộng quyền của người dân trong việc tiếp cận thông tin bất động sản một cách thuận tiện, nhanh chóng, đa dạng, đơn giản từ đó hạn chế việc lợi dụng thông tin thổi giá bất động sản gây ra những cơn sốt đất ảo, người người nhà nhà lao vào mua đất để đầu cơ kiếm lời.