Chuyên gia kiến nghị liên quan đến quyền cho tặng bất động sản

Đảm bảo sự thống nhất các điều luật

Nghiên cứu toàn văn Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Nguyễn Văn Hợi (Khoa Pháp luật Dân sự, Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, có nhiều điểm mới so với quy định hiện hành. Tuy nhiên, một số nội dung chưa thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 như các thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất”; “thừa kế”…

Ngoài ra, một số nội dung về quy định chung liên quan đến quyền của người sử dụng đất; về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, chuyển nhượng, cho tặng cũng chưa đảm bảo sự thống nhất với quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành.

TS. Nguyễn Văn Hợi viện dẫn Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bồi thường, bên được tặng cho đồng ý nhận”.

Tặng cho bất động sản là giao dịch không mang tính chất hàng hóa - tiền tệ, bên tặng cho không nhận bất kỳ một giá trị vật chất nào, thể hiện tình cảm và sự quan tâm của chủ thể tặng cho.

Về nghĩa vụ tài chính, trường hợp tặng cho bất động sản giữa những người thân trong gia đình như vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội (ngoại), bà nội (ngoại) với cháu nội (ngoại); anh, chị, em ruột thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ và được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Do vậy, để tiếp tục hoàn thiện dự luật, TS. Nguyễn Văn Hợi đã một số kiến nghị cụ thể cần nghiên cứu, rà soát, chỉnh sửa một số quy định về các quyền của người sử dụng đất nhằm đảm bảo sự thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự như sau:

Đầu tiên, khoản 1 Điều 28 Dự thảo quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Quy định này không phù hợp, bởi vì việc thực hiện các quyền này không phải chỉ tuân theo quy định của Luật đất đai mà còn phải tuân theo quy định của các Luật khác có liên quan. Do đó, cần bổ sung thêm cụm từ “và các Luật khác có liên quan” vào cuối khoản 1 Điều 28 Dự thảo.

Tiếp đến, tại Điều 29 Dự thảo quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, song không quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng đất sau khi chết là thời điểm nào. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại tài sản được ghi nhận ở dạng quyền tài sản.

Thông thường, với trường hợp lập di chúc để lại quyền sử dụng đất sau khi chết được thực hiện khi đất đã được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, bởi chỉ khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có cơ sở để xác định quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu của người lập di chúc hay không. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là căn cứ duy nhất để xác định quyền của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong nhiều trường hợp việc để lại thừa kế theo quy định của pháp luật thì việc người để lại di sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cũng không ảnh hưởng vấn đề thừa kế.

Chính vì vậy, thời điểm người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất cũng không nhất thiết là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Hợi đề xuất Ban soạn thảo cần cân nhắc đến vấn đề này khi bổ sung quy định về thời điểm được để lại thừa kế quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, về quyền được tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Một trong các quyền của người sử dụng đất là quyền được tặng cho và quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Hiện tại quyền này được ghi nhận ở nhiều quy định khác nhau trong dự thảo. Tuy nhiên, các quy định này hiện còn mâu thuẫn với nhau và mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự.

Do đó, theo TS. Nguyễn Văn Hợi để khắc tình trạng này thì cần lược bỏ đoạn “điểm c khoản 2 Điều 35 và” khỏi điểm đ khoản 1 Điều 30 Dự thảo. Đồng thời, cần thay đoạn “theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 35” tại điểm e khoản 1 Điều 40 Dự thảo thành đoạn “cho tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định”.

Cần quy định rõ hơn về việc tặng cho bất động sản kèm điều kiện

TS Nguyễn Văn Hợi tiếp tục phân tích: Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chiếu theo quy định trên, nếu là hợp đồng tặng cho nhà đất thông thường không kèm theo điều kiện tặng cho thì hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Sau đó, người được tặng cho hoàn toàn có quyền sử dụng đối với nhà đất trên mà người đã tặng cho nhà đất không đòi lại được trừ trường hợp chứng minh hợp đồng tặng cho là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu là hợp đồng tặng cho kèm theo điều kiện thì người được tặng cho phải tuân thủ theo điều kiện đó. Nếu người được cho tặng không tuân theo điều kiện thì người đã tặng cho có quyền đòi lại nhà đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại kể cả khi nhà đất đã đăng ký tên của người được tặng cho.

Do vậy vị chuyên gia đề xuất, cần có những quy định rõ ràng, đồng bộ với Điều 462 Bộ Luật dân sự 2015 về điều kiện mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho phải thực hiện trước cũng như sau khi đã làm hợp đồng. Các điều kiện nó có thể là con cháu phải có nghĩa vụ thờ cúng tổ tiên, chăm sóc ông bà, bố mẹ khi về già hoặc con cháu không được chuyển nhượng nhà đất…