Chuyên gia "bắt mạch" thị trường bất động sản đầu năm Quý Mão 2023

Thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực

Theo Nhịp sống thị trường, năm 2022 đã qua, thị trường bất động sản năm Quý Mão 2023 được dự báo có nhiều dấu hiệu tích cực. Trong đó, tâm lý thị trường phục hồi nhờ sự can thiệp từ các chính sách của Nhà nước.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) cho rằng, người trong ngành đã chứng kiến những thăng trầm của thị trường bất động sản, vị chuyên gia đặt 2 niềm tin lớn vào thị trường bất động sản năm 2023. Đó là thị trường vốn (gồm trái phiếu và chứng khoán) sẽ được cải thiện sớm nhất, đặc biệt là khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Cùng với tín dụng sẽ là hai kênh huy động vốn chính của thị trường. Do đó, việc khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch bất động sản cũng như đảm bảo dự án tiếp tục được triển khai.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, tâm lý thị trường sẽ ngày càng tích cực cùng và niềm tin của nhà đầu tư dần phục hồi nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung vẫn còn lớn nhờ các nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện cùng với nhu cầu ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Chính vì vậy, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận cũng như tăng trị giá vốn cao.

Theo ông David, nếu để đánh giá triển vọng bất động sản năm 2023 thì từ "chuyển đổi" là phù hợp nhất. Bởi đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với những kinh nghiệm đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về việc huy động vốn, vay mua, đầu tư bất động sản an toàn, là những kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.

Tùy theo phân khúc hay vị trí địa lý, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối kể từ giữa năm 2023 trở đi. Đối với các chủ đầu tư trong nước, đây cũng là cơ hội để tái cơ cấu nợ, củng cố năng lực tài chính, danh mục dự án cũng như tái cấu trúc phát triển sản phẩm. Điều quan trọng nhất, các doanh nghiệp bất động sản đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh của Chính phủ và những sửa đổi luật, quy định trong thời gian tới.

Cũng đưa ra chia sẻ về thị trường bất động sản năm Quý Mão 2023, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, tâm lý thị trường bất động sản năm 2023 sẽ dần ổn định hơn so với năm 2022. Điều này đến từ sự lạc quan của các chính sách được thực thi. Tuy nhiên, thị trường không thể bật dậy mạnh mẽ, thị trường sẽ tiếp tục tăng chậm vào đầu năm 2023. Kỳ vọng nửa cuối năm 2023 đến năm 2024, mọi thứ mới ổn định trở lại. Các doanh nghiệp sẽ quen dần với nhịp độ chung của thị trường và đưa ra chiến lực phát triển bền vững hơn.

Bà Trang cho hay, khi chính sách đi vào ổn định trong năm 2023, sự nhận biết của nhà nước đối với khó khăn của doanh nghiệp đã rõ. Doanh nghiệp sẽ tự vực mình dậy và giúp cho thị trường dần vào quỹ đạo.

Kịch bản thị trường lạc quan hơn năm 2022

Theo đó, ông David Jackson đưa ra 2 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023 như sau:

Kịch bản thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định sẽ kéo theo thị trường bất động sản sôi động trở lại. Thị trường hiện nay đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới, khi thỏa mãn được các điều kiện về trái phiếu, lãi suất và room tín dụng thì thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung cũng được cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường sẽ được củng cố.

Kịch bản thứ hai, giả sử những biến động kinh tế thế giới vẫn còn tiếp diễn (lạm phát tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng dẫn đến giá sản xuất giảm và tỷ lệ thất nghiệp tăng), thị trường bất động sản trong nước sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ đợi những diễn biến mới.

Đại diện Colliers Việt Nam cũng dự báo thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục trầm lắng đến ít nhất vài quý đầu của năm 2023. Điều này do đặc thù của bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại tài sản khác. Bên cạnh đó, bất động sản còn có liên quan mật thiết đến nhiều ngành nghề khác trong xã hội, do đó phụ thuộc lớn vào các tác nhân kinh tế vĩ mô. Ở trường hợp thị trường vốn trong nước chưa được cải thiện và niềm tin chưa được vực dậy, tình hình cung cầu và thanh khoản năm 2023 sẽ tiếp tục im ắng và "ngủ đông" cho đến khi xuất hiện tín hiệu mới.

Giá bán sẽ tiếp tục giảm nhẹ nhằm thúc đẩy doanh số, tuy nhiên, có thể giao dịch không mấy khả quan khi người mua vừa khó tiếp cận đòn bẩy tài chính, vừa giữ tâm lý thận trọng. Trong khi đó, giá thuê khu công nghiệp và các bất động sản thương mại sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí xây dựng và vận hành ngày càng đắt đỏ.

Dù vậy, nếu so sánh với năm 2022, thị trường bất động sản năm 2023 có rất nhiều điểm sáng để kỳ vọng. Cụ thể là nỗ lực của Chính phủ để giữ ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô một cách khéo léo, thể hiện qua việc điều tiết dòng tiền tín dụng sang các khối ngành sản xuất, tốc độ giải ngân vốn FDI nhanh và kiểm soát tốt lạm phát. Đó là con số gần 22,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện trong năm 2022 - mức cao nhất trong năm qua. Dưới góc nhìn tích cực, thị trường bắt đầu tăng trưởng đồng đều và hợp lý hơn. 

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia trong ngành, có 2 yếu tố quan trọng được kỳ vọng sẽ vực dậy thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023. Thứ nhất là thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật đất đai (sửa đổi). Ba luật rất quan trọng này sẽ điều tiết thị trường trong thời gian tới. Đồng thời cũng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian tới. Thứ hai đó là lãi suất và room tín dụng ngân hàng - mạch máu cho toàn thị trường bất động sản.

Cơ hội "chưa từng có" để mua nhà với giá hợp lý

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, với người mua và thuê ở thực, năm 2023 sẽ là cơ hội "hiếm có". Họ sẽ được tiếp cận với các tài sản như ý với mức giá hợp lý, đa dạng sản phẩm để có nhiều lựa chọn hơn.

Theo ông Lê Quốc Kiên, cố vấn, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP. Hồ Chí Minh chia sẻ, với người mua các dự án hình thành trong tương lai, hiện tại là thời cơ "chưa từng có" để mua nhà với mức giá hợp lý. Thị trường hiện đã xuất hiện các dự án bán với giá tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019 - 2020, dù dự án tiến độ đã gần hoặc về đích. Việc giảm giá đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản và cả thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi thời gian ân hạn lãi gốc đã hết, hoặc gặp vấn đề về các khoản "tài trợ" tín dụng từ ngân hàng.

Vị chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ thị trường đất nhỏ vùng ven và thành phố lựa chọn được sản phẩm tốt, ưng ý và có thể thương lượng giá. Cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với mức giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 4/2022.

Đồng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang nhấn mạnh, thời gian tới, những người có sẵn dòng tiền sẽ có cơ hội rất lớn với thị trường, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thì cần cân đối lại dòng tiền trước khi nghĩ đến việc đầu tư bất động sản.

Với người mua ở thực, bà Trang dành lời khuyên phải xem xét khả năng tài chính cá nhân. Phải hiểu được nguồn vốn tự thân là bao nhiêu, sử dụng đòn bẩy ra sao. Việc kiểm soát được khoản vay cũng như tính toán kỹ càng là điều cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện nay. Nếu phải sử dụng đòn bẩy quá nhiều, người mua tạm thời nên "dừng" ở giai đoạn này.

Bà Trang cho biết, khi một số chủ đầu tư đang có khoản giảm giá rất tốt thì đây là cơ hội để người mua xuống tiền với bất động sản đã quan tâm trước đó. Thị trường bất động sản từ năm 2023 sẽ là đầu tư dài hạn, không có chỗ cho "lướt sóng".

Sau cùng, theo cách các chuyên gia "bắt mạch" thị trường bất động sản năm 2023 dễ nhận thấy, năm 2023 có niềm tin về sự phục hồi so với giữa năm 2022. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm sáng lạc quan được kỳ vọng thực thi thì thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức là những biến số cũng khá khó dự đoán.