Chuyên gia bất động sản “mách nước” sử dụng vốn trung- dài hạn, có khả năng sinh lợi nhuận kép

Thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền

Ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) nhận định, so với cuối năm ngoái, giá bất động sản thực tế đã giảm nhiệt ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên đặt nặng vấn đề phân khúc, loại hình và khu vực. Thay vào đó, các yếu tố cần được lưu tâm là giá, khẩu vị rủi ro, khả năng thanh toán và tính thanh khoản.

Điều đáng lưu ý, khi thị trường xấu nhất lại là thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền tham gia thị trường người mua không nên quan tâm khi nào thị trường sôi động trở lại.

Ông Khôi khuyến nghị, nhà đầu tư cũng phải quản lý chặt chẽ hơn dòng tiền của mình để chi trả được các khoản phí ít nhất trong 12 tháng tới, tốt hơn nữa là 24 tháng. Nguồn cung vẫn khan hiếm nhưng thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực. Hiện, giá nhà lại ở mức tốt, chuyên gia cho rằng đây là thời điểm để xuống tiền hiệu quả. “Những người sẵn sàng đầu tư thời điểm này là nhóm có mức lợi nhuận kỳ vọng cao nhất, theo lịch sử quá khứ năm 2008-2009 và 2011-2012”, ông Khôi nói.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, thời điểm hiện tại là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường. Tuy nhiên, giai đoạn này chỉ dành cho nhà đầu tư định hướng sử dụng dòng vốn trung - dài hạn, có khả năng sinh lợi nhuận kép, hướng tới dự án bất động sản uy tín. Mặt khác, các nhà đầu tư của giai đoạn này có xu hướng chọn lọc dự án kỹ lưỡng do sử dụng tiền dự trữ hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đánh giá về thị trường hiện nay, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thời điểm hiện nay tuy không phải thời điểm tốt để bán nhưng lại là thị trường tốt của người mua. Người mua săn tìm những sản phẩm bất động sản có mức giá tốt và hợp lý thì nên xuống tiền.

Bên cạnh đó, khách mua nhà cũng đang được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách thanh toán của các chủ đầu tư, kèm theo đó mức giá bán của các dự án hiện cũng rất hợp lý khi mở bán ngoài thị trường. Hơn nữa, chứng kiến được sự khó khăn của dòng tiền thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư cũng sẵn sàng hỗ trợ khách hàng qua việc kéo dài thời hạn thanh toán. Do đó, đây chính là cơ hội tốt để mua và đầu tư bất động sản tại thời điểm này.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, để lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp thì tài chính là yếu tố rất quan trọng. Nếu tài chính cao thì ưu tiên bất động sản vùng lõi tại thời điểm này, thấp hơn thì có thể là bất động sản đô thị đã hoàn thiện pháp lý, nằm gần trung tâm và khu dân cư đông đúc.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh lãi suất “hạ nhiệt”, giá nhà về mức hợp lý, đây chính là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư hoặc người có sẵn tiền mua được bất động sản ưng ý. Tuy nhiên nhìn nhận ở một góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền. Giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản.

Nhà đầu tư  phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 5 của DXS - FERI cho thấy, nguồn cung mới không có nhiều thay đổi so với tháng trước, giỏ hàng mới khan hiếm. Đa số chủ đầu tư tập trung chào bán rổ hàng hiện hữu. Niềm tin thị trường phụ hồi nhẹ, tuy nhiên khách hàng tiếp tục thăm dò và quan sát thị trường, không vội xuống tiền.

Về giá bán sơ cấp chuyển biến không đồng đều theo vùng địa lý. Miền Bắc tăng nhẹ 3-5%, miền Trung và miền Nam giá đi ngang so với tháng trước, miền Tây giảm nhẹ 5-10%. Giá bán thứ cấp vẫn trong xu hướng giảm trung bình 10-20%.

Cũng tại báo cáo tháng 5 của DKRA cho thấy, phân khúc đất nền đang xuất hiện rõ rệt hơn những tín hiệu hồi phục so với các sản phẩm bất động sản khác như căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng. Đáng chú ý, các chính sách chiết khấu mạnh tay cho khách hàng thanh toán nhanh; hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc; khuyến mãi… đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Cùng với đó, việc lãi suất giảm mạnh và những chính sách hỗ trợ thị trường của Chính phủ đang giúp phục hồi niềm tin của các nhà đầu tư.

Mới đây, tại một cuộc hội thảo, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến nghị, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. Thế nhưng, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm. “Tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, thực tế có nhiều nhà đầu tư mang tâm lý chờ đợi về việc sửa đổi các luật liên quan tới bất động sản. "Nhà đầu tư lo ngại các luật liên quan sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt thị trường hơn. Đây là lúc thị trường thanh lọc và lựa chọn nhất định đối với chủ thể tham gia, bao gồm: môi giới, cung cấp, nhà thầu, tư vấn... Khó khăn, thách thức luôn đồng hành cùng cơ hội cho người có khả năng vượt lên", ông Hiệp nhận định.