Chung cư vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản, nhà đầu tư chực chờ “săn tìm” cơ hội

Chung cư vẫn là điểm sáng của phan khúc "nhu cầu thực"

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội chỉ tăng nhẹ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Tại TP.HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn không còn tăng "nóng" như trước đây nhưng cũng không giảm.

Báo cáo quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Trong một cuộc khảo sát gần đây, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán, cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà hay không?

Trao đổi với PV, TS. Nguyễn Văn Đính- Chuyên gia Nghiên cứu, tư vấn, phản biện chính sách về môi giới, đầu tư bất động sản cho rằng: “Người Việt vẫn có tâm lý đầu tư bất động sản để kiếm lời cả trong giai đoạn thị trường ảm đạm. Thị trường chững lại cũng là lúc nhà đầu tư có thời gian để phân tích và cân nhắc kỹ nhu cầu, tài chính, từ đó tìm phân khúc bất động sản hợp lý, an toàn để xuống tiền.

Hiện nhiều người vẫn có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn nhưng điều này khó xảy ra. Bởi nhiều loại hình bất động sản đã giảm giá sâu thời gian qua, những phân khúc đầu tư tiềm năng, sinh ra dòng tiền, chưa có dấu hiệu giảm giá. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sớm phục hồi trở lại khi Chính phủ có nhiều biện pháp nhằm tháo gỡ nút thắt cho thị trường nên nếu chờ đợi, cơ hội sở hữu bất động sản phù hợp với giá tốt như hiện nay có thể sẽ khó hơn”.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Đầu tháng 5, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn. Ở phân khúc căn hộ chung cư, giá tăng không đột biến nhưng thực tế lại là loại hình thanh khoản rất dễ dàng, đáp ứng nhu cầu ở của nhiều người nhờ hệ thống tiện ích và dịch vụ đi kèm. Vì vậy, người mua cũng nên cân nhắc.

Thực tế cho thấy, trong quý I/2023, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid-19.

Ông Nguyễn Quốc Anh- Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ. Đối với những người mua để ở, mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. "Theo tôi, các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê", ông Quốc Anh nói.

Chung cư cao cấp đắt đỏ có nên đầu tư mua biệt thự?

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản có nhiều biến động nhưng phân khúc căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Trên thị trường bất động sản, số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Điều đáng nói, theo ghi nhận của PV, những căn hộ chung cư cao cấp nội đô đang hoàn thiện có giá rao bán trên dưới 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa với những căn biệt thự, nhà liền kề ở khu vực ngoại thành. Với số tiền tương đương nhau, nhiều người đắn đo chưa biết lựa chọn sản phẩm nào cho hợp lý.

Đơn cử, tại Hà Nội, một số dự án có mức độ biến động tăng giá trong quý nổi bật như: Vinhomes Metropolis (Ba Đình) tăng khoảng 3,5% lên mức 99,1 triệu đồng/m2, Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) tăng khoảng 4,1% lên mức 43,9 triệu đồng/m2.

Còn theo thông tin từ giới môi giới, một dự án chung cư cao cấp nằm trong khu đô thị quy mô lớn tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội dự kiến sắp tung ra thị trường với giá từ 80-90 triệu đồng/m2. Hay một dự án chung cư cao cấp đang mở bán tại phố Pháo Đài Láng (quận Đống Đa), mức giá giao dịch trên thị trường 110 triệu đồng/m2. Nếu mua căn 100m2, giá khoảng 11 tỷ đồng. Có thể thấy, giá chung cư cao cấp ở nội đô hiện nay thường rơi vào khoảng 80-120 triệu đồng/m2. Trong khi đó giá biệt thự, liền kề ngoại thành chỉ ở ngưỡng 90-110 triệu đồng/m2.

Trong khi giá chung cư cao cấp đắt ngang ngửa biệt thự, một chuyên gia cho rằng, mỗi khách hàng, mỗi nhà đầu tư đều có những lựa chọn riêng. Theo đó, với nhà đầu tư tìm kiếm giá trị sinh lời của đất liền nhà, họ chắc chắn sẽ chọn biệt thự. Ví dụ căn biệt thự diện tích 130m2, 3 tầng, diện tích sử dụng lên tới hơn 300m2. Trong khi đó, chung cư cao cấp diện tích 130m2 cũng chỉ có mức giá tương tự. Về lâu dài, giá biệt thự sẽ tăng tốt hơn.