Chung cư giá rẻ chưa sổ hồng: Có nên xuống tiền?

Theo Dân Trí, dữ liệu của một hãng nghiên cứu bất động sản mới đây cho biết, giá rao bán trung bình của một căn chung cư tại khu vực Hà Nội là 3,1 tỷ đồng. Với mức thu nhập trung bình 135 triệu đồng/năm của người dân Hà Nội, họ phải mất đến 23 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư.

Thực tế cho thấy, căn hộ ở một số dự án chung cư chưa có sổ hồng được rao bán với giá cả phải chăng. Vì thế, nhiều người có ý định mua để ở bất chấp nhiều rủi ro tiềm ẩn. Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Đoàn Trung Hiếu - Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng - thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội cho biết, tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng là do một số nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, chủ đầu tư dự án không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý; nếu có giấy tờ cũng không minh bạch, rõ ràng. Thứ hai, chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình, hoặc là hoàn thành công trình nhưng không giống với thiết kế ban đầu đã được đăng ký trong giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư sử dụng dự án chung cư nhằm thế chấp vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, việc xảy ra tranh chấp về quy hoạch dự án, chủ đầu tư vẫn còn nợ nghĩa vụ tài chính cũng như pháp lý với Nhà nước cũng là nguyên nhân không làm được sổ hồng. 

Mua chung cư giá rẻ không có sổ hồng tiềm ẩn những rủi ro gì?

Nếu mua phải căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, người mua có nguy cơ đối mặt với nhiều rủi ro. Chưa kể, nếu đó là căn hộ chung cư tại dự án có chủ đầu tư uy tín thấp, nguy cơ không có sổ hồng là rất cao.

Rủi ro lớn nhất là người mua sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp của căn hộ cũng như quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Một khi xảy ra các tranh chấp có liên quan đến tài sản này, họ sẽ không được luật pháp bảo vệ.

Chưa kể, người mua còn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành giao dịch ở thị trường thứ cấp nếu tiến hành thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng có công chứng. Điều đáng nói, loại hợp đồng này chỉ thể hiện quyền được quản lý nhà ở, không thể nào thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc, từ người chủ thứ cấp trở đi sẽ chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ mà thôi. Nếu chủ đầu tư tiến hành cấp sổ đỏ, người đứng tên trên giấy tờ chính là người chủ đầu tiên. Đồng thời, chủ đầu tiên có thể sẽ không hợp tác sang tên cho chủ mới để đòi thêm tiền.

Người nhận chuyển nhượng trong trường hợp mua chung cư giá rẻ không có sổ hồng cũng có thể đối mặt với những rủi ro bất ngờ, ví dụ như 2 bên mua bán mất liên lạc, người bán qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Những trường hợp này sẽ không thể tiến hành xác lập quyền sở hữu trên thực tế của mình đối với căn hộ chung cư này.

Trong khoảng thời gian chưa có sổ, người mua nhà cũng không thể vay tiền ngân hàng thông qua việc thế chấp căn hộ, gây ra nhiều khó khăn trong việc “dồn tiền” để mua nhà.

Có nên mua chung cư giá rẻ chưa sổ hồng?

Thực tế cho thấy, việc mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nếu trường hợp chung cư chưa có sổ hồng nhưng giá cả phù hợp và người dân vẫn muốn mua, họ nên cân nhắc một số điểm quan trọng dưới đây:

Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư: Người mua nên ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Đến thời điểm bàn giao căn hộ mà chưa có sổ hồng, hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng nhằm đảm bảo tính pháp lý. Trong hợp đồng cũng cần phải nêu rõ ràng thời điểm bàn giao sổ hồng. Người mua nên đàm phán thêm với chủ đầu tư về việc giữ lại một phần giá trị của hợp đồng, khi nào nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt. 

Mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp: Trong trường hợp mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đúng theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng cũng như pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hai bên mua bán cần lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư tại văn phòng công chứng nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch cũng như sự an toàn cho những người mua nhà. 

Mua ăn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình: Trong trường hợp này, khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán xuất trình đầy đủ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó nhằm đảm bảo được tính pháp lý của căn nhà. Nếu căn hộ chung cư đã mua bán nhiều lần, trong lúc công chúng 2 bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất, đồng thời quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Nguyên nhân bởi, một số trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua phần xác nhận của chủ đầu tư.

Điều đáng nói, trường hợp này sẽ có nhiều rủi ro; vì thế hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.