Chung cư đã thực sự hạ nhiệt, dễ mua?

Giảm nhưng vẫn ở mức cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá chung cư đã bị đẩy lên cao trong quý I/2024. Trong đó, giá bán liên tục tăng ở thị trường sơ cấp và mua đi bán lại. Nhiều dự án được rao bán với giá 60 triệu đồng/m2, có nơi lên tới 150 triệu đồng/m2. So với năm 2019, phân khúc chung cư năm nay đã tăng giá tới gần 40%, nhiều dự án đã sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng có bước giá nhảy vọt.

Còn dữ liệu của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, lượng người tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng mạnh từ quý II/2023 đến nay và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Lực cầu đã giảm dần sau đó. Tuy nhiên, từ tháng 12/2023 đến nay, lượt tìm kiếm về chung cư tăng trở lại, tháng 3/2024 mức tìm kiếm đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023.

Nghiên cứu của PropertyGuru cũng cho thấy, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội đã bất ngờ giảm 23% so với tháng trước. Tuy đã giảm nhiệt về mức tìm kiếm nhưng giá bán chung cư lại không có dấu hiệu đi xuống. Tại Hà Nội, trong tháng 4/2024 chung cư giá bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) đã tăng giá 12% so với tháng trước. Với căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và căn hộ cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Chị Phạm Nhu (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, chị có tìm hiểu để mua căn hộ ở quận Hoàng Mai. Căn hộ hơn 70 m2 có giá 2,9 tỷ đồng và theo môi giới, giá này đã cắt lỗ hơn 200 triệu đồng so với tháng trước. Tuy nhiên, khi tìm hiểu, chị Nhu được biết giá này vẫn cao hơn mức đầu năm nay tới 500 triệu đồng.

Còn anh Thắng (quê Nam Định) cho biết, anh có tìm hiểu dự án sơ cấp tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội và được biết, nhiều căn hộ chung cư tại dự án này vừa ra hàng đã có khách chốt ngay. Anh Thắng chia sẻ, anh có tìm hiểu căn hộ 2 ngủ 63 m2 tại dự án này. Giá được môi giới giới thiệu là 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 1 tuần suy nghĩ, anh Thắng được môi giới thông báo căn hộ anh quan tâm đã có chủ mới.

Cũng giống như chị Nhu, anh Thắng nhiều người mua nhà ở thời điểm hiện tại cũng trăn trở, dù thị trường căn hộ chung cư có vẻ không còn “sốt” nhưng thực tế, giá bất động sản phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Vẫn giữ giá trong thời gian tới

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, tính chung năm 2023, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt xấp xỉ 11 nghìn sản phẩm, chỉ bằng 66% so với năm 2022 và xu hướng giảm tiếp tục duy trì trong quý I/2024. Bởi thời điểm này, thị trường ghi nhận chỉ có khoảng 3 nghìn căn hộ mở bán mới. Ông Đính cho biết, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50 nghìn căn hộ.

“Hệ quả tất yếu của thị trường dẫn tới “cơn sốt” căn hộ chung cư ở Hà Nội kéo dài thời gian qua”, ông Đính nói.

Báo cáo mới đây của CBRE cho thấy, thời điểm quý I/2024, mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội là 56 triệu đồng/m2, tăng 19% so với cùng kì năm trước. Trên thực tế, mức tăng còn cao hơn, có nơi lên tới 70 triệu đồng/m2.

Một số môi giới chuyên phân khúc cho thuê cho biết, nguồn cung gần như không có bởi không có dự án mới nên thị trường thứ cấp đã chứng kiến sự tăng giá mạnh ở các dự án có thương hiệu. Chẳng hạn Royal City, Sun Grand City, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, The Pride, tăng khoảng 33%; Vinhomes West Point, Mipec Rubik 360 tăng 28%; Chung cư Đại Thanh tăng 27%;…

Nếu như trước đây, với tài chính 4-5 tỷ đồng, người mua có thể nhanh chóng sở hữu căn hộ chung cư với diện tích 70-80m2 tại nội thành Hà Nội thì đến nay, với mức tài chính như vậy, để mua được 1 căn hộ ưng ý ở ngoài trung tâm là điều không đơn giản. Có những thời điểm, chỉ chờ có dự án ra hàng, khách đã “vội” chốt ngay.

Ông Nguyễn Thạc Cường - Phó TGĐ Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt cho biết, thay vì mất nhiều thời gian cân nhắc, chờ cơ hội giảm giá nhà như giai đoạn trước, hiện nay, đa số người có ý định mua nhà ở đều xuống tiền rất nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp.

Ông Cường cho biết, tương lai, khi thị trường bất động sản phục hồi trở lại, giá nhà nội đô sẽ tăng cao hơn và khi đó, người mua sẽ phải dịch chuyển tới các khu vực lân cận mới có giá thấp hơn. Vì vậy, nếu có khoản tài chính tích lũy đủ lớn cộng với nguồn thu nhập ổn định, người mua nên xem xét mua nhà thời điểm hiện tại. Bởi hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay đang xuống thấp và các chủ đầu tư cũng “tung” nhiều chính sách ưu đãi bán hàng.

Cùng đánh giá về hai yếu tố thuận lợi là mãi suất thấp và kinh tế phục hồi, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) cũng cho rằng, giai đoạn hiện tại, nhờ các yếu tố thuận lợi mà sức mua sẽ tăng. Tuy nhiên, ông Hiệp nhấn mạnh, vấn đề cốt lõi của thị trường là nguồn cung có hay không. Vì vậy, vấn đề chi phối hiện đang nằm ở nguồn cung, còn sức cầu vẫn cao và ngày càng tăng.

Ông Hiệp cũng nhấn mạnh, giá chung cư vẫn tăng, nhưng nhu cầu mua vẫn lớn, người dân vẫn chờ ngóng các dự án ra hàng. “Cái khó ở đây là hiện nay dự án ra hàng quá ít nên giá nhà càng tăng. Đây cũng chính là lý do các chủ đầu tư có dự án đang hoặc sắp ta mắt sẽ chiếm lợi thế hơn”, ông Hiệp chia sẻ.

Theo các chuyên gia, để trả lời câu hỏi có nên “xuống tiền” mua chung cư thời điểm hiện tại, người tiêu dùng cần xác định mục đích của mình, nếu mua để ở thì nên giao dịch nếu tài chính cho phép. Nếu chưa cải thiện được nguồn cung việc chờ đợi chung cư giảm giá là điều rất khó. Bên cạnh đó, sắp tới, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực thì số lượng chủ đầu tư đủ yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm. Tuy nhiên, đối với trường hợp mua để đầu tư, người mua cần cân nhắc, trong ngắn hạn thì chưa nên bởi giá và mức độ quan tâm chung cư chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh sẽ gặp khó khăn. Còn về dài hạn, nếu đầu tư để cho thuê lấy dòng tiền thì vẫn có thể cân nhắc.​/.