Cần có giải pháp quản lý hiệu quả chung cư mini

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu cao

Theo Thanh Niên, trong những năm qua, loại hình căn hộ diện tích nhỏ khoảng 30 - 40m2 bán rất chạy bởi vì nhu cầu cao. Có nhiều người cũng săn tìm thuê hay là mua căn hộ nhỏ từ 25 - 30m2 đã dẫn đến số lượng căn hộ dịch vụ cho thuê hay còn được gọi là chung cư mini trở nên phổ biến hơn. 

Số liệu thống kê mới đây của EVN Hà Nội cho thấy, ở TP. Hà Nội có khoảng 2000 chung cư mini, tập trung chủ yếu là ở các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, theo ngành công an thì có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Còn theo thống kê từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đến giữa năm 2022, số nhà trọ và chung cư do người dân xây dựng là hơn 60.000 công trình với khoảng 600.000 phòng. Và nguồn cung này cũng đã giải quyết được nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, chiếm đến 40% tổng số lao động ở thành phố. 

Và trong một thống kê khác, cả nước ước tính có khoảng 10.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Và lý do số liệu thống kê khác nhau, phần lớn là vì tiêu chí chung cư mini ở các địa phương không thống nhất khi mà luật Nhà ở hiện hành chưa có định nghĩa chung cư mini, chỉ đề cập đến nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở xã hội. 

Mặc dù vậy thì Tổng giám đốc Tập đoàn Phú Đông - ông Ngô Quang Phúc cho biết, từ trước đến nay không có khái niệm chung cư mini mà đó là nhà ở riêng lẻ của người dân chia nhỏ phòng để cho thuê thu tiền hàng tháng hay cho thuê dài hạn, thu tiền một lần. Một hình thức phổ biến khác ở Hà Nội là người sống trong chung cư mini sẽ mua nhà đồng sở hữu bởi vì chung cư mini không thể nào tách sổ cho từng căn hộ. Hay nói cách khác, về hình thức pháp lý thì không có chung cư mini mà là nhà ở riêng lẻ biến tướng. Loại nhà này sẽ cao cấp hơn phòng trọ. 

Ông Ngô Quang Phúc cho biết: “Đây chính là thị trường của phòng cho thuê. Phòng cho thuê có 2 loại, một chỉ để ở thì không được nấu nướng. Loại thứ hai là ở và được nấu nướng ở trong phòng. Đến thời điểm hiện tại thì chưa có thống kê cụ thể nhưng có thể khẳng định loại hình chung cư mini hiện nhu cầu đang ở rất lớn bởi đại đa số những người lao động nghèo đô thị, công chức văn phòng và sinh viên, công nhân đều không có đủ khả năng mua nhà mà phải đi thuê nhà trọ, đi thuê phòng ở trong các chung cư mini và căn hộ dịch vụ. Nếu như không có loại hình nhà ở này thì có rất nhiều người phải đi ra đường bởi không có tiền mua nhà ở”. 

Cũng đồng tình với quan điểm này, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM - ông Lê Hữu Nghĩa khẳng định rằng, chung cư mini trên thực tế là nhà trọ cao cấp cho giới văn phòng, sinh viên mới ra trường bởi vì họ không thuê nổi căn hộ chung cư thông thường, tuy nhiên lại không muốn sống trong các khu nhà trọ thấp cấp. Nếu như không có chung cư mini này thì giới văn phòng, sinh viên mới ra trường sẽ chẳng thể có chỗ ở. Còn nếu như nhà nước làm được nhiều nhà ở xã hội cho thuê tốt thì chung cư mini sẽ không còn đất sống. Nếu như nhìn ở góc độ tích cực, khi đầu tư chung cư mini người dân đang chia sẻ cùng với nhà nước để có thể đáp ứng được nhu cầu của dân nhập cư. 

Ông Lê Hữu Nghĩa nêu quan điểm rằng: “Nhà nước cần hướng người dân, những người có chung cư mini cần phải làm thêm lối thoát hiểm và phòng cháy chữa cháy để có thể đảm bảo an toàn. Song song với đó cũng kiểm tra để hướng dẫn chứ không thể nào bắt chẹt người dân. Bởi vì nếu như không có chung cư mini thì người dân ở đâu khi mà họ không có khả năng mua nhà hay thuê căn hộ chung cư. Cần nhìn thẳng, nhìn thật vào nhu cầu của người dân để có cách ứng xử sao cho phù hợp”. 

Cần phải có giải pháp quản lý hiệu quả

Đứng ở góc độ quy hoạch, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho hay, chung cư mini chủ yếu xuất hiện ở những khu dân cư hiện hữu cho nên phải có giải pháp quản lý. Đối với những khu đô thị mới thì không khuyến khích phát triển căn hộ diện tích nhỏ bởi vì có thể làm quá tải hạ tầng công cộng đi kèm. Chính vì thế, cần phải có quy định cụ thể như là khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ như nhiều quốc gia đã thực hiện ở mức 10% trên tổng số căn hộ của 1 dự án. Số lượng căn hộ nhỏ nằm ở trong một dự án phải được cấp phép ngay từ đầu để có thể đi kèm với nó là cơ sở hạ tầng bao gồm công viên, trường học và bệnh viện,... trong cùng khu vực để có thể để đảm bảo được đời sống của người dân. 

KTS Ngô Viết Nam Sơn nói thêm, đối với chung cư mini nằm trong khu đô thị hiện hữu thì quản lý chặt chẽ và sẽ tùy vào từng địa phương để có thể xem xét khi mà cấp phép chuyển đổi nhà ở riêng biệt thành chung cư mini. Và theo đó, cũng phải xét đến cơ sở hạ tầng, môi trường ở trong khu vực khi mà số người ở tăng lên. Cũng có thể áp dụng thu phí tác động môi trường khi cấp phép chuyển đổi xây dựng chung cư mini.