Cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày tại chung cư: Người mua nhà đầu tư lo "lỗ vốn"

Trong nhiều năm gần đây, dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Homestay, Airbnb (cho thuê nơi lưu trú trực tuyến) ngày càng phổ biến, nhưng cũng kéo theo nhiều phiền toái cho cư dân chung cư. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không không phải để ở. Điều này đã dẫn đến nhiều tranh cãi về việc thế nào là không phải để ở. Thời gian qua, nhiều chung cư như Millennium Masteri (TP. HCM), Vũng Tàu Melody, RiverGate (TP. HCM),...đã treo biển cấm kinh doanh lưu trú theo ngày và theo giờ.

Người đầu tư lo mất tiền

Theo tìm hiểu, tại nhiều chung cư đã cấm cho thuê lưu trú theo mô hình Airbnb, nhiều chủ sở hữu căn hộ bày tỏ sự bức xúc vì cho rằng, ban quan trị và ban quản lý tòa nhà đang hạn chế quyền chính đáng của họ.

Theo tìm hiểu, tại các chung cư này, nhiều chủ nhà đang cho thuê dài hạn với giá từ 20 - 30 triệu đồng/tháng mỗi căn hộ, nhưng người cho thuê căn hộ theo mô hình lưu trú ngắn hạn lại có thu nhập khoảng 40 - 45 triệu đồng/tháng đối với căn hai phòng ngủ.

Bà Hoài Thương (TP Thủ Đức) cho biết, đã bỏ ra nhiều tỉ đồng để mua 3 căn hộ tại chung cư River Gate, sau đó đầu tư thêm vài trăm triệu đầu tư nội thất để cho thuê Airbnb. Tuy nhiên, mới đây chung cư đã có “lệnh cấm” với dịch vụ này, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người đã đầu tư căn hộ khi nhiều người bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, đầu tư nội thất nhưng lại không được kinh doanh.

Tương tự, bà Thanh Hoa (quận 4) cũng cho biết, các chung cư cấm cửa dịch vụ Airbnb khiến những người mua căn hộ kinh doanh như bà gặp khó bởi đầu tư ra một số tiền lớn nhưng lại khó thu hồi vốn, chưa kể phải trả gốc lãi ngân hàng mỗi tháng. Điều này có thể khiến nhiều người có nguy cơ “trắng tay”.

Bà Hoa thừa nhận, việc khách thuê ngắn ngắn có ảnh hưởng đến cư dân, nhưng nếu cấm hẳn thì sẽ ảnh hưởng đến người mua căn hộ để đầu cư. Trong trường hợp phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn thì những căn 2 – 3 phòng ngủ sẽ khó tìm được khách thuê.

Hay như bà Vũ Thị Ánh Nguyệt – Giám đốc điều hành Công ty TNHH TMDV Yobe cũng cho biết, đơn vị này đã thuê hơn 200 căn hộ từ năm 2018 để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo đúng chức năng được cấp phép tại các dự án. Tuy nhiên, việc ban quản lý tòa nhà ngăn cấm quyền kinh doanh đã gây nhiều thiệt hại cho công ty và bức xúc cho các chủ sở hữu căn hộ.

Cấm hay quản?

Theo chủ đầu tư một dự án, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngài tại các dự án chung cư thuộc trung tâm thành phố khá phổ biến, thậm chí có nơi còn lên đến 60% số căn hộ trong một tòa nhà. Dịch vụ này có ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân, chất lượng cuộc sống cũng như các tiện ích và cơ sở vật chất của chung cư. Tuy nhiên, khi căn hộ đã được bàn giao đến chủ nhà việc sử dụng thế nào là quyền của chủ sở hữu và ban quản trị, ban quản lý tòa nhà.

Về góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Minh Châu (Đoàn luật sư TP. HCM) cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xác định, sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm, nhưng nếu hiểu theo cách cấm luôn hành vi cho thuê ngắn hạn là không phù hợp, không đảm bảo chặt chẽ về cơ sở pháp lý.

Bởi lẽ, bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb thì người thuê sử dụng căn hộ với mục đích là để ở, pháp luật cũng không có quy định nào xác định cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu ngày hay quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, không nên cấm hẳn mà nếu dùng căn hộ cho thuê lưu trú ngắn ngày cần bắt buộc bên cung cấp dịch vụ đăng ký kinh doanh nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê, chấp hành nội quy chung cư.

Thực tế, việc kiểm soát các căn hộ cho thuê ngắn ngày cũng là thách thức với nhiều quốc gia trên thế giới, khi khách du lịch luôn có nhu cầu trải nghiệm cuộc sống giống người bản địa. Nhiều điểm du lịch trên thế giới đã đặt ra các quy định nhằm cân bằng lợi ích của du khách và dân bản địa.

Đơn cử tại đảo Penang (Malaysia) có quy định chỉ những bất động sản thương mại như căn hộ dịch vụ, một số loại hình văn phòng (officetel) được phép cho thuê ngắn hạn với điều kiện phải đăng ký, nộp phí hàng năm và được 75% cư dân trong tòa nhà chấp nhận; thời gian lưu trú tối đa 3 ngày, mỗi đơn vị chỉ được khai thác phòng không quá 180 ngày/năm.

Trong khi đó, 6 tháng trước, thành phố New York (Mỹ) đã ban hành luật cấm hoàn toàn các dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn. Theo dữ liệu của Inside Airbnb khoảng 15.000 căn hộ cho thuê ngắn hạn tại đây đã bị "xóa sổ" trên nền tảng  và chuyển đổi sang hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn.