Dự án chung cư được quảng bá, chào bán khi chưa đủ điều kiện, luật sư nói gì về rủi ro pháp lý?

Chung cư Hoàng Đế bị yêu cầu dừng chào bán vì chưa đủ điều kiện

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa ra văn bản đề nghị Công ty TNHH Napoleon (chủ đầu tư chung cư Hoàng Đế tại số 04-06 đường Bắc Sơn, phường Vĩnh Hải, TP Nha Trang) dừng các hoạt động quảng cáo, chào bán đến khách hàng, bởi dự án chung cư Hoàng Đế chưa được đưa bất động sản vào kinh doanh.

"Các hoạt động mở bán, đưa sản phẩm bất động sản của dự án vào kinh doanh để thu tiền của khách hàng thông qua hình thức như hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc, huy động vốn, góp vốn, vay vốn mà mục đích của các hợp đồng này để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà (nếu có) là không phù hợp với quy định pháp luật", văn bản của Sở Xây dựng Khánh Hòa nêu.

Theo các chuyên gia, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đều đã có hiệu lực, tuy nhiên, tình trạng các chủ đầu tư rao bán dự án khi dự án vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng vẫn tiếp diễn.

Trao đổi với phóng viên Đô Thị Mới, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng tình trạng các chủ đầu tư chuyển nhượng, huy động vốn trái pháp luật khi chưa đủ điều kiện theo luật định đã diễn ra trong suốt nhiều năm qua. Điều này gây bức xúc trong dư luận, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các nhà đầu tư, gây mất lòng tin cho nhà đầu tư và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường kinh doanh bất động sản.

Theo ông Hùng, đối với trường hợp những nhà đầu tư mua phải dự án chung cư Hoàng Đế khi chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro pháp lý.

“Trường hợp những nhà đầu tư ký kết các loại hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng đặt chỗ … nhằm mục đích chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với quy định pháp luật. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chi mua bán bất động sản trên giấy đem lại rủi ro rất lớn”, ông Hùng nói.

Ngoài ra, vị luật sư cho hay, trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành xây dựng hoặc không xây dựng theo đúng tiến độ gây ra rất nhiều tranh chấp phát sinh liên quan. Nhà đầu tư còn có thể phải chịu cảnh “tiền mất tật mang” khi tiến hành giao tiền, nhận chuyển nhượng khi dự án chưa đủ điều kiện chào bán có thể dẫn đến hợp đồng đã ký kết bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính cũng cho rằng nếu nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh, nhưng chủ đầu tư vẫn cố ý thực hiện hoạt động mở bán và người mua không tìm hiểu đã chuyển tiền mua thì rất dễ phát sinh các tranh chấp về sau như chiếm đoạt/chiếm dụng vốn của nhà đầu tư, không triển khai dự án, dự án chậm trễ, chậm trễ bàn giao nhà/công trình, phát sinh chi phí, qua nhiều đầu mối trung gia…

Cũng theo luật sư Đồng, về hành vi bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với tổ chức vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung theo khoản 5 Điều Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm nêu trên.

Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng bán “lúa non”?

Theo luật sư Trần Minh Hùng, dù hiện nay, quy định pháp luật đã cụ thể hơn, nghiêm ngặt hơn nhưng việc huy động vốn, chuyển nhượng dự án trái phép vẫn tồn đọng, bởi xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Một số nguyên nhân có thể kể đến như các doanh nghiệp do thiếu hụt nguồn vốn nên không thể tiến hành thực hiện dự án theo đúng tiến độ; công tác quản lý nhà nước chưa thật sự nghiêm ngặt; ý thức chấp hành pháp luật của các chủ đầu tư chưa đúng mực… Trong khi đó, phần lớn các nhà đầu tư lại thiếu hiểu biết về pháp luật … Điều này dẫn đến hiện nay thực trạng “rao bán” khi dự án chưa đủ điều kiện vẫn tiếp diễn.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đồng, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực, cùng với đó là Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 cũng có hiệu lực thi hành. Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải đáp ứng yêu cầu rất chặt chẽ.

Do đó, theo ông Đồng, để hạn chế tình trạng rao bán nhà ở/công trình hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện thì cần vai trò kết hợp của chính quyền và người dân.

Trong đó, người dân đóng vai trò cung cấp các sai phạm, tố cáo các sai phạm của doanh nghiệp là chủ đầu tư, đơn vị phân phối rao bán nhà ở/công trình chưa đủ điều kiện cho cơ quan chức năng để kịp thời phát hiện xử lý, ngăn chặn. Còn cơ quan chức năng phải thường xuyên kiểm tra, rà soát phối hợp liên ngành để kịp thời phát hiện xử lý các doanh nghiệp vi phạm, xử lý đơn thư tố cáo của người dân nhanh chóng, kịp thời… Nếu thực hiện tốt điều này sẽ góp phần giảm thiểu và tiến tới ngăn chặn được doanh nghiệp có hành vi rao bán nhà ở/công trình hình thành trong tương la chưa đủ điều kiện.

Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực 01/8/2024) quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư phải có các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.