Biệt thự tại đô thị là gì? Quy định pháp luật hiện hành về biệt thự tại đô thị tại Việt Nam

Biệt thự tại đô thị là gì?

Bộ Xây dựng quy định tại Điều 3, Thông tư Số: 38/2009/TT-BXD về biệt thự tại đô thị như sau:

Biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc nhà đang được dùng với mục đích khác nhưng có nguồn gốc là nhà ở). Kết cấu nhà có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt. Số tầng chính xây không quá 3 tầng (không tính tầng hầm, tầng mái và tầng mái che cầu thang). Biệt thự tại đô thị phải có ít nhất 3 mặt trông ra sân hoặc vườn, diện tích xây dựng không vượt quá 50% tổng diện tích khuôn viên đất. Mô hình nhà ở nhà được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.

Phân loại biệt thự tại đô thị

Biệt thự thuộc đối tượng quản lý của Quy chế này được phân loại thành 3 nhóm, bao gồm:

• Biệt thự tại đô thị nhóm 1 (được đánh giá 70 - 100 điểm): là những biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử văn hóa theo quy định pháp luật; biệt thự gắn liền với cách mạng - kháng chiến đã được cơ quan có thẩm quyền xếp hạng; biệt thự sở hữu giá trị kiến trúc đặc biệt (Giá trị kiến trúc nghệ thuật đạt 30 - 35 điểm).
• Biệt thự tại đô thị nhóm 2 (được đánh giá 50 - 69 điểm); là những biệt thự có giá trị kiến trúc, nhưng không nằm trong nhóm 1.
• Biệt thự nhóm 3 (dưới 50 điểm): là những biệt thự không nằm trong biệt thự tại đô thị nhóm 1 và nhóm 2.

Nguyên tắc quản lý sử dụng biệt thự tại đô thị

Ngoài nắm chắc định nghĩa biệt thự đô thị là gì, nguyên tắc quản lý và sử dụng cũng là khái niệm cần biết đến. Quản lý sử dụng biệt thự tại đô thị phải đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch, kiến trúc về nhà ở, quy định tại Thông tư Số: 38/2009/TT-BXD. 

• Đối với biệt thự tại đô thị nhóm 1: Phải giữ nguyên trạng kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh và quy hoạch của biệt thự tại đô thị (gồm mật độ xây dựng, số tầng và độ cao). Đặc biệt đối với biệt thự gắn liền với di tích lịch sử - văn hoá đã được xếp hạng thì việc quản lý sử dụng phải tuân theo các quy định của pháp luật về di sản văn hoá;
• Đối với biệt thự tại đô thị nhóm 2: Phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc phía bên ngoài và quy hoạch của biệt thự (gồm mật độ xây dựng, số tầng và độ cao).
• Đối với biệt thự tại đô thị thuộc quyền sở hữu Nhà nước: Phải được quản lý sử dụng theo quy định quản lý nhà ở, tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
• Đối với biệt thự tại đô thị là nhà ở công vụ: Phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở công vụ.

Ngoài ra, Thông tư Số: 38/2009/TT-BXD khuyến khích thực hiện giãn dân tại các biệt thự tại đô thị hiện có nhiều hộ đang sinh sống; khuyến khích cải tạo, sửa chữa đối với biệt thự tại đô thị đã bị hỏng hóc theo thời gian nhưng trùng tu theo hướng phục hồi nguyên trạng kiểu dáng kiến trúc. 

Quy định về bảo trì biệt thự tại đô thị

1. Việc bảo trì biệt thự tại đô thị phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật về bảo trì công trình xây dựng. Đối với biệt thự gắn liền với di tích lịch sử - văn hoá, việc bảo trì phải tuân thủ những quy định về bảo quản, sửa chữa, tu bổ và phục hồi di tích theo đúng quy định pháp luật liên quan.

2. Chủ sở hữu, đơn vị quản lý biệt thự tại đô thị phải có trách nhiệm bảo trì biệt thự. Trong trường hợp ng­ười sử dụng hiện tại không phải chủ sở hữu, nếu muốn thực hiện bảo trì phần sở hữu riêng thì phải nhận đ­ược sự đồng ý của chủ sở hữu bằng văn bản.

Đối với biệt thự tại đô thị có nhiều chủ thì mỗi chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo trì đối với phần sở hữu riêng, đồng thời đóng góp chi phí bảo trì phần sở hữu chung của biệt thự đó cho người đại diện với mức đóng góp thỏa thuận giữa các chủ sở hữu;. Trường hợp không có thỏa thuận, chi phí sẽ được phân chia dựa trên diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

3. Việc bảo trì biệt thự tại đô thị (bao gồm nhóm 1, nhóm 2 và nhóm 3) phải tuân thủ các quy định trong Thông tư  Số: 38/2009/TT-BXD, pháp luật về quản lý quy hoạch, kiến trúc và về nhà ở.

Trường hợp thực hiện bảo trì đối với nhóm 1 mà tạo ra thay đổi về màu sắc, vật liệu thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận sau khi nhận được góp ý từ cơ quan quản lý về văn hoá và cơ quan quản lý về xây dựng - kiến trúc cấp tỉnh.

4. Việc bảo trì biệt thự tại đô thị phải đảm bảo an toàn cho người, tài sản và giữ gìn vệ sinh môi trường.

Cải tạo, xây dựng lại biệt thự tại đô thị

Việc cải tạo, xây dựng lại biệt thự tại đô thị được thực hiện theo quy định về xây dựng, quy hoạch và quản lý kiến trúc. Riêng đối với biệt thự tại đô thị nhóm 1 và nhóm 2 ngoài quy định trên, khi cải tạo, xây dựng lại phải đáp ứng các quy định sau:

1. Đối với biệt thự tại đô thị nhóm 1:

• Quá trình cải tạo không được làm thay đổi công năng, tính chất sử dụng ban đầu của biệt thự.
• Không phá dỡ biệt thự (trừ khi biệt thự thuộc diện xuống cấp có nguy cơ sập đổ và đã được kiểm định chất lượng công trình xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền). Trường hợp phá dỡ, khi xây lại phải đảm bảo giữ nguyên trạng kiến trúc, hình ảnh và quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, số tầng, độ cao) của biệt thự cũ;
• Đối với biệt thự gắn liền với di tích lịch sử - văn hoá, cải tạo, xây dựng lại phải đảm bảo nguyên tắc về bảo quản, tu bổ và phục hồi di tích văn hoá - lịch sử, danh lam thắng cảnh;
• Không được tạo thêm kết cấu dưới mọi hình thức để tăng diện tích hoặc xây dựng cơi nới, chiếm dụng không gian.
• Không dùng vật liệu khác tính chất để thay thế vật liệu vốn có. Trường hợp sử dụng màu sắc, chất liệu khác hoặc thay đổi công năng biệt thự thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận sau khi nhận được góp ý của cơ quan quản lý về văn hoá và cơ quan quản lý về xây dựng - kiến trúc cấp tỉnh.

2. Đối với biệt thự tại đô thị nhóm 2:

• Cải tạo phải đảm bảo giữ nguyên kiến trúc bên ngoài.
• Chỉ thực hiện phá dỡ khi biệt thự hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đã có kiểm định chất lượng công trình xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền hoặc được UBND cấp quận chấp thuận sau khi nhận được góp ý của cơ quan quản lý về xây dựng - kiến trúc cấp quận. Khi xây dựng lại phải giữ đúng kiến trúc bên ngoài và tuân thủ quy hoạch về mật độ xây dựng, số tầng và độ cao.

12 hành vi nghiêm cấm trong quản lý sử dụng biệt thự tại đô thị

1. Nghiêm cấm tự ý phá dỡ, cải tạo làm thay đổi quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, số tầng, độ cao), kiến trúc, nguyên trạng của biệt thự tại đô thị nhóm 1;

2. Nghiêm cấm tự ý phá dỡ, cải tạo làm thay đổi quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, số tầng, độ cao), kiến trúc bên ngoài của biệt thự tại đô thị nhóm 2;

3. Nghiêm cấm cơi nới, chiếm dụng diện tích/không gian hoặc gây hư hỏng tài sản thuộc sở hữu chung hoặc sử dụng chung trong biệt thự tại đô thị dưới mọi hình thức. Không tự ý thay đổi, đục phá, cải tạo hay tháo dỡ kết cấu chịu lực, hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị chung, kiến trúc bên ngoài của biệt thự. Không được thay đổi kết cấu và thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng nhà biệt thự.

4. Nghiêm cấm phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung trong biệt thự tại đô thị trái quy định.

5. Nghiêm cấm gây ồn quá mức quy định, ảnh hưởng đến trật tự, trị an biệt thự.

6. Nghiêm cấm xả rác thải, khí thải, nước thải, chất độc hại bừa bãi gây thấm, dột và ô nhiễm môi trường.

7. Nghiêm cấm quảng cáo, viết, vẽ trái với quy định hoặc có những hành vi pháp luật không cho phép khác.

8. Nghiêm cấm sử dụng phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng trái mục đích đã được quy định.

9. Nghiêm cấm nuôi gia súc, gia cầm trong phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung trong biệt thự. Không nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng nếu gây ảnh hưởng đến trật tự, thẩm mỹ và môi trường sống của những hộ khác và cả khu vực công cộng.

10. Không kinh doanh các ngành nghề và hàng hoá dễ gây cháy, nổ (như hàn, ga, vật liệu nổ hay các ngành nghề gây nguy hiểm khác).

11. Không kinh doanh dịch vụ gây ồn ào, ô nhiễm môi trường (như vũ trường, sửa chữa xe cộ, lò mổ gia súc hay các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác).

12. Nghiêm cấm tự ý phá bỏ cây cổ thụ thuộc khuôn viên biệt thự.

Trách nhiệm của chủ sở hữu biệt thự tại đô thị

1. Thực hiện đầy đủ những nguyên tắc nêu trên về quản lý sử dụng biệt thự tại đô thị; thực hiện nghiêm chỉnh quy định Bảo trì nhà biệt thự và Cải tạo, xây dựng lại nhà biệt thự Thông tư Số: 38/2009/TT-BXD.

2. Thực hiện bảo trì đối với toàn biệt thự hoặc phần sở hữu riêng trong nhà biệt thự nhiều chủ sở hữu. Đóng góp đầy đủ và đúng hạn chi phí bảo trì phần sở hữu chung biệt thự.

3. Thực hiện hoặc đóng góp chi phí vệ sinh, chăm sóc cây, thảm cỏ thuộc khuôn viên biệt thự. Giữ gìn cây cổ thụ trong khuôn viên, liên hệ với cơ quan quản lý cây xanh để đưa cây cổ thụ vào danh sách bảo vệ, quản lý và chăm sóc theo quy định.

4. Tạo điều kiện cho người có trách nhiệm thực hiện bảo trì phần sở hữu chung trong biệt thự.

5. Thực hiện đúng quy định về phòng chống cháy nổ, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và vệ sinh công cộng.

6. Khôi phục nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại cho phần sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác trong biệt thự nếu hư hỏng do mình gây ra.

7. Phát hiện và thông báo kịp thời hành vi vi phạm quy định quản lý sử dụng biệt thự cho cơ quan có thẩm quyền.

8. Không vi phạm những hành vi đã bị nghiêm cấm.

Hy vọng qua bài viết bạn đã hiểu Biệt thự tại đô thị là gì và những quy định hiện hành liên quan đến quản lý sử dụng, bảo trì và cải tạo, xây dựng lại biệt thự tại đô thị!