Bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho nhiều, dự báo cuối năm phục hồi yếu

Đã Nẵng không có giao dịch shophouse trong quý III

Theo số liệu thống kê được công bố mới đây của các đơn vị chuyên môn, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong quý III rất kém sôi động. Nhiều nơi thậm chí không phát sinh một giao dịch nào.

Báo cáo của DKRA Việt Nam chỉ ra, thị trường biệt thự biển cả 3 miền chỉ bán được chưa tới 400 sản phẩm trong quý III, chiếm chưa tới 30% nguồn cung. Đây là lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm tới nay.

Shophouse biển ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó, bán được 691 căn, hấp thụ khoảng 50% rổ hàng. Riêng Đà Nẵng không ghi nhận giao dịch shophouse nào trong quý III.

Còn condotel (căn hộ du lịch biển) cả ba miền bán được hơn 900 sản phẩm trong quý vừa qua, tăng nhẹ so với quý trước, tuy nhiên việc bán hàng chỉ tập trung cục bộ ở một số địa bàn Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu. TP Đà Nẵng ghi nhận hơn 63% dự án condotel đóng giỏ hàng, tạm ngưng giao dịch, mua bán diễn ra trầm lắng. Thanh khoản của thị trường condotel hiện vẫn kém xa so với giai đoạn trước đại dịch.

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III/2022 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý III/2022 của thị trường BĐS chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua BĐS.

Còn theo dữ liệu của Hội môi giới BĐS (VARS), nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA - cho biết các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trong việc chào bán bất động sản nghỉ dưỡng khi toàn thị trường địa ốc gặp khó khăn thiếu vốn. Sức cầu thị trường ở mức thấp do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian  qua đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, những rào cản như khó tiếp cận vốn vay do kiểm soát tín dụng, lạm phát và lãi suất cộng với vướng mắc pháp lý chính là rào cản cho sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Đồng quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, do nhiều nguyên nhân, trong đó pháp lý chưa hoàn thiện là trở ngại lớn nhất.

Thống kê của HoREA cho thấy cả nước có khoảng 83.000 căn hộ du lịch (condotel), phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang... với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Những tháng tới, phân khúc này sẽ thế nào?

Theo các chuyên gia, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái, bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này cũng không còn.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, thị trường BĐS cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo, diễn biến thị trường BĐS Việt Nam trong quý IV sẽ chứng kiến nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh kèm theo BĐS không tăng. Bên cạnh đó, loại hình BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất còn nhiều, ưu thế khí hậu bên cạnh hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư. Đồng thời BĐS công nghiệp sẽ đón làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam; thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về BĐS công nghiệp. Cùng với đó, thị trường BĐS bán lẻ, văn phòng, thương mại sẽ chịu áp lực tăng giá. Tỉ lệ lấp đầy ở mức cao, đặc biệt là các khu trung tâm thương mại được vận hành bởi các thương hiệu lớn.