Bất động sản Nghệ An: Khó nắm bắt được thị trường

Giao dịch không nhúc nhích

Theo báo Nghệ An, so với quý đầu năm 2022, nhất là chỉ sau vài tháng mở cửa và phục hồi kinh tế hậu Covid - 19 bắt đầu từ ngày 15/3, thị trường bất động sản toàn quốc lại ghi nhận số lượng giao dịch bị suy giảm.

Đối với đất đấu giá, trừ một số phiến đấu giá vào cuối tháng 3 đầu tháng 4 là thời điểm thực hiện trạng thái bình thường mới sau dịch, một số phiên đấu giá đất nền đã có kết quả đấu giá khả quan. Theo đó giá đấu tăng bình quân 100% so với giá khởi điểm.

Nhưng kể từ tháng 5 tới nay, các giao dịch mua bán giảm đáng kể khi những thông báo đấu giá đất đã giảm số lượng hồ sơ. Các lô đất được đấu giá thành công cũng chỉ tăng 5 - 7% so với mức giá khởi điểm.

Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nghệ An - Ông Nguyễn Ngọc Minh cho hay, từ kết quả phiên đấu giá của một số địa phương gần đây có thể thấy thị trường đất đấu giá đã hạ nhiệt. Mặc dù nhiệt độ giảm nhưng giá đất vẫn không giảm vì mức giá khởi điểm đã được xây dựng từ cuối năm 2021 đầu năm 2022, đây là thời điểm sốt đất, giá tăng cao. Do đó khi xây dựng giá khởi điểm đã cộng với hệ số tăng 5 - 10% của bước đấu giá đầu tiên theo quy định.

Huyện Đô Lương là tâm điểm sốt đất đầu năm của thị trường bất động sản Nghệ An. Giá khởi điểm tại đây đưa ra với mức khá cao. Sau khi tổ chức vài phiên đấu vào đầu năm ghi nhận kết quả khá tốt, huyện Đô Lương đã dự kiến tiếp tục đấu giá một số khu vực vào đầu tháng 9 này. Các thửa đất được đấu giá có diện tích từ 150 - 200m2 với giá đấu từ 1,7 - hơn 3 tỷ đồng/thửa.

Tại huyện Nghi Lộc, đại diện Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện chia sẻ, như kết quả đạt được của phiến đấu giá tháng 4, tháng 5 thì giá đất những khu vực xã Nghi Mỹ, Nghi Văn, Nghi Phương, gần Tỉnh lộ 534 có lượng người mua hồ sơ giảm hẳn, giá đông không quá chênh lệch so với giá khởi điểm.

Đặc biệt có những lô đất tại xã Nghi Văn, Nghi Phong vì nằm khá xa trung tâm nên người mua ít và mất nhiều phiên mới đấu giá thành, tuy nhiên vẫn ghi nhận những trường hợp bỏ cọc.

Tại TP. Vinh, kể từ đầu năm nay, thành phố đã tổ chức đấu giá 273 lô đất tại các vị trí chưa có người mua trước đó. Tuy nhiên, hiện tại chỉ tăng 5% so với giá khởi điểm đợt đầu năm, ghi nhận 9 trường hợp bỏ cọc. Mới đây, thành phố đã đấu giá thêm 112 lô đất nhưng phải 3 - 5 lần mới đấu giá thành cho 13 lô, còn lại 89 lô sẽ tiếp tục đưa ra đấu giá trong đợt tới.

Theo người đại diện Trung tâm Khai thác quỹ đất TP. Vinh, quy định là nếu sau khi hoàn thiện các thủ tục thông báo và đấu giá 3 lần liên tiếp mà không có người nộp hồ sơ và không có thửa đất nào đấu giá thành, đơn vị đấu giá tiếp tục đề nghị làm thủ tục điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, tại các đợt đấu giá vẫn có hồ sơ tham gia và đấu giá thành vài lô đất nên các đơn vị dịch vụ vẫn tiếp tục đấu chứ không điều chỉnh giá.

Nhìn dưới góc độ cơ quan chủ sở hữu tài sản, đại diện Phòng Tài chính huyện Nghi Lộc nhìn nhận, trừ khi giá đất hạ nhiệt rõ rệt, các phiên đấu giá không có hồ sơ tham gia thì địa phương mới đề xuất phương án điều chỉnh giảm. Tuy mức giá khởi điểm hiện nay khá cao và nếu không đấu giá được thì gây ảnh hưởng tới kế hoạch thu ngân sách nhưng các địa phương khá e ngại việc điều chỉnh giá khởi điểm vì thị trường thay đổi thất thường và khó lường.

Nhìn vào những khía cạnh khác, một số nhà đầu tư vãng lai cho rằng, tuy các cơ quan Nhà nước khẳng định không siết tín dụng bất động sản, nhưng thực tế để đảm bảo dòng chảy tín dụng một cách an toàn thì các ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ khoản vay đầu tư vào bất động sản. Nếu địa bàn nào xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng bất thường về huy động vốn vào bất động sản thì hệ thống ngân hàng sẽ cảnh báo và kiểm soát chặt hơn nhằm hạn chế nguy cơ nợ xấu.

Chờ sức bật mới của thị trường

Thị trường bất động sản hiện tại đang đi ngang vì Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã thực hiện những chỉ đạo tính thuế, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giao dịch thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào hợp đồng. Tới đây, Chính phủ còn nâng hiệu quả sử dụng đất, tài sản thông qua việc đánh thuế, phí cao đối với người sở hữu từ 3 bất động sản trở lên. Điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản ngày càng lo lắng.

Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Nghệ An - Ông Nguyễn Ngọc Minh chia sẻ: “Mặc dù đấu giá đất chỉ là một kênh đầu tư, cung cấp sản phẩm ra thị trường nhưng lại là kênh tham chiếu có tác động trực tiếp tới giá bất động sản nói chung. Nếu đất đấu giá tăng cũng có nghĩa giá đất tại những phân khúc khác cũng ấm lên và ngược lại”.

Với cơ chế hiện nay, đất đai đang là một kênh đầu tư, kinh doanh khiến cho những người có nhu cầu thật với thu nhập trung bình trở xuống sẽ rất khó tiếp cận, không mua được đất có giá khởi điểm do Nhà nước xây dựng. 

Trước đây, dù sôi động hay trầm lắng thì những người trúng đấu giá đất cũng đều là “khách quen” của các phiên đấu giá. Thời gian gần đây khi thị trường trầm lắng, các nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi xuống tiền nên đây là cơ hội để những người ít vốn có nhu cầu thực tiếp cận mua đất. Tuy nhiên, đầu tư vào thời điểm này cũng rất khó vì hướng đi của thị trường khó đoán.

Để hạn chế việc đầu cơ với giá cao rồi bỏ cọc, Phó Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Nghi Lộc - Ông Nguyễn Phấn Khởi cho biết, vì UBND tỉnh quy định khu vực nông thôn, người tham gia đấu giá chỉ cần đóng tối thiểu là 10% giá trị lô đất, trong khi giá đất nông thôn đã khá thấp khiến tình trạng bỏ cọc ngày càng tăng lên.

Chưa kể, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản còn cho biết, quy định thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính sau đấu giá thành lên tới 90 ngày, trừ những trường hợp nộp 50% giá trị lô đất sau đấu giá 30 ngày, nên kể cả khi đấu giá thành thì phải 60 ngày tiếp theo nhà đầu tư vẫn có thể bỏ cọc.

Huyện Diễn Châu đã có 73 trường hợp bỏ cọc tại nhiều khu vực vì không nộp đủ số tiền sau đấu giá theo quy định khiến UBND huyện phải quyết định hủy kết quả đấu giá, số tiền thu hồi là 15,7 tỷ đồng tiền cọc về ngân sách là một ví dụ. Những bất cập này khiến nhiều huyện phải kiến nghị tỉnh sửa đổi quy định theo hướng tăng % giá trị tiền cọc tại vùng nông thôn, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thiện nghĩa vụ tài chính.

Trong bối cảnh phân khúc đất đấu giá và đất tách thửa, bán đất trong khu dân cư đang trầm lắng thì phân khúc đất nền phân lô bán nền tại những khu đô thị mới trên địa bàn Nghệ An đang rất phong phú và chờ sức bật mới. 

Khu vực TP. Vinh và các thị xã có những dự án bất động sản cao cấp hay nền khu đô thị mới có nguồn cung dồi dào thì nhiều địa phương đang đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa nên thời gian tới sẽ có nhiều sản phẩm tung ra thị trường.

Nổi bật là huyện Diễn Châu sắp có thêm nguồn cung từ 2 dự án lớn tại các xã Diễn Ngọc, Diễn Kỷ, Diễn Thành; Đô Lương có 2 dự án tại xã Lạc Sơn, Yên Sơn và tiếp tục gọi vốn đầu tư vào các dự án khu đô thị mới.

Mới đây, huyện Tân Kỳ cũng thông qua quy hoạch các vùng và chủ trương đầu tư 2 khu đô thị mới phía Nam và phía Bắc thị trấn Tân Kỳ, như vậy sẽ có hàng trăm lô đất nền được tung ra thị trường; Huyện Quỳnh Lưu quy hoạch hạ tầng để thực hiện 2 khu đô thị mới tại Quỳnh Bảng – Quỳnh Nghĩa và Quỳnh Hưng - Quỳnh Bá với khoảng 300 lô đất nền.

Theo đánh giá từ Đại diện Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An, do bị tác động bởi những chính sách điều hành vĩ mô khiến cho tâm lý nhà đầu tư bất động sản khá thận trọng; Hơn nữa kinh tế khó khăn, được hồi phục hậu Covid - 19 nên các giao dịch đất đai hạ nhiệt là tất yếu. 

Hiện tại, tuy lượng giao dịch giảm sút nhưng các lô đất lại có vị trí quy hoạch đẹp, gần các tuyến đường lớn thì vẫn có người mua vào với giá cao. Như tình hình hiện tại thì thị trường bất động sản Nghệ An sẽ rất khó đoán trong những tháng cuối năm.