Bất động sản cho thuê: Mặt bằng nào sẽ “lên ngôi” trong năm 2024?

Trong báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu Savills đã chỉ ra trong năm 2024 - 2025 thị trường bán lẻ sẽ sôi động hơn khi các đơn vị, công ty quốc tế đang mở rộng hoạt động tại Việt Nam và đánh giá Việt Nam là thị trường trọng điểm trong khu vực Đông Nam Á. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp trong nước cũng đang trên đà hồi phục hoạt động mạnh trở lại sau thời kì dịch bệnh nên mặt bằng cho thuê càng hút khách.

Tuy nhiên, theo báo cáo thì các tệp khách hàng đang có xu hướng chuyển việc thuê vị trí vào trong các trung tâm thương mại hơn là thuê nhà phố đơn lẻ như trước đây. Đối với các trung tâm thương mại có những ưu điểm vượt trội hơn ở thời điểm hiện tại khi giá thuê dễ chịu hơn, lượng khách cũng ổn định hơn nên được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, việc xây dựng và giải bài toán đối với danh mục khách thuê đối với trung tâm thương mại tốt hơn và dễ hơn so với nhà phố. Theo dữ liệu của đơn vị này cung cấp cho thấy cuối năm 2023 công suất thuê đối với các trung tâm thương mại đã tăng 2% so với cùng kì năm 2022.

Lợi thế của loại hình này là diện tích cho thuê thêm rất lớn và cũng là loại hình chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường cho thuê. Đối với nguồn cung của trung tâm thương mại từ năm 2019 đến nay cung cấp diện tích cho thuê tương đối ổn định, tăng trưởng bình quân 2%/năm. Theo số liệu thu được trong quý IV/2023, tổng nguồn cung bán lẻ đạt 1,78 triệu m2, trong đó trung tâm mua sắm chiếm tỷ lệ asp đảo 63%, tương đương 1,1 triệu m2.

Theo bà Minh sau khi dịch bệnh được kiểm soát thì những trung tâm thương mại đang là mặt bằng “bán lẻ” được rất nhiều khách hàng yêu thích, nhất là những mặt bằng tại trung tâm thương mại cao cấp vừa đầy đủ pháp lý, đảm bảo chất lượng cũng như tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Điểm quan trọng nhất là việc trung tâm thương mại có thể phân khu khách thuê một cách hệ thống, bài bản và khoa học từ chiến lược quảng cáo đến quá trình vận hành. Bởi lẽ những khách hàng đến trung tâm thương mại không chỉ để mua hàng mà họ còn muốn được trải nghiệm những hoạt động khác như vui chơi, giải trí, ẩm thực…

Nếu như nhà phố có lợi thế về vị trí thuận tiện, mức độ tiện lợi cao hơn nhưng thực tế hiện nay loại hình này đang phải đối mặt với làn sóng trả mặt bằng, mặt bằng để trống rất lớn. Đặc biệt tại những “vị trí vàng” nằm ở khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tình trạng này còn phổ biến hơn do giá thuê quá cao các doanh nghiệp, tổ chức không đủ sức để gồng gánh giá thuê. Đồng thời, sự cạnh tranh của ngành thương mại điện tử cũng đã khiến cho mặt bằng nhà phố vắng khách hơn so với trước đây.

Bà Hoàng Nguyệt Minh đã đưa ra ví dụ cụ thể đối với những mặt bằng bán lẻ tầng 1 hoặc nhiều tuyến phố trung tâm của quận Hoàn Kiếm đang được cho thuê với mức giá cao hơn 20% so với trước dịch và sẽ tiếp tục tăng. Những cửa hàng thuê từ trước dịch cũng gặp phải hàng loạt khó khăn khi chủ nhà tăng giá thuê trong khi hợp đồng chưa hết hạn.

Bên cạnh đó, ở thời điểm hiện tại sự cạnh tranh của những nhãn hàng mới đã đặt ra vấn đề cần mở rộng mặt bằng ở khu vực này nếu không muốn bị lu mờ trước các đối thủ. Chính điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp thậm chí là những nhãn hàng nổi tiếng cũng không thể chịu được giá thuê mà phải bỏ dở giữa chừng để giảm gánh nặng chi phí lớn.

Đối với triển vọng của bất động sản trong thời gian tới vị chuyên gia này cũng cho biết nguồn cung trung tâm thương mại sẽ “chiếm sóng” trong tương lai tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, ít nhất là trong vòng 3 năm tới. Ngược lại những mặt bằng cho thuê nhà phố, khối đế trung tâm thương mại sẽ phải đối mật với hàng loạt khó khăn khi khách thuê tương đối vắng. Đồng thời, giá thuê của hai loại mặt bằng này cũng khó có thể tăng như trung tâm thương mại do đã có sự đồng bộ, quản lý chuyên nghiệp và uy tín để phục vụ mọi tệp khách hàng.

Xét về khu vực địa lý, số lượng dự án chất lượng cao ngoài trung tâm dự kiến tăng lên, giúp cho các thương hiệu có thêm nhiều lựa chọn đối với những vị trí phù hợp và khả năng chi trả hợp lý. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất được đặt ra chính là nguồn cung hạn chế ở các khu vực trung tâm do quỹ đất dần cạn kiệt, các mặt bằng trống gần như đã được lấp đầy.

Theo dữ liệu của Savills cho thấy tại khu vực trung tâm nguồn cung chỉ chiếm khoảng 0,4% trên toàn thị trường, điều này đòi hỏi các nhà bán lẻ sẽ phải chớp cơ hội và thời cơ khi tìm được mặt bằng phù hợp. Nếu không chính những nhãn hàng này sẽ phải chủ động tìm các mặt bằng ở những trung tâm thương mại vùng ven để giải quyết được bài toán về giá thuê mà vẫn chọn được địa điểm đẹp trong trung tâm thương mại.

Năm 2024 các chuyên gia dự đoán mặt bằng của trung tâm thương mại sẽ trở thành sản phẩm có nhiều khách hàng thuê nhất và cũng là điểm sáng trên thị trường cho thuê trong tương lai. Tuy nhiên, điều này cũng khiến cho sản phẩm này tăng sức cạnh tranh trên thị trường và có thể khiến giá thuê mặt bằng tăng cao hơn so với dự kiến.