Bất động sản Bình Dương: Giá bán căn hộ giảm đến 20%

Nguồn cung căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh thấp nhất 10 năm qua

Theo số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2023 nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt 10.700 căn. Trong khi nguồn cung vẫn được săn đón thì theo số liệu cho thấy lượng giao dịch căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã giảm nhanh nhất trong 10 năm qua khi mỗi năm giảm 7%. Giữa lúc nguồn cung ngày càng khan hiếm và giá nhà cực cao đã khiến cho số lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh, cả năm 2023 số lượng giao dịch chỉ khoảng 6.300. 

Theo báo cáo, nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Những dự án này bán được sản phẩm là do pháp lý rõ ràng, công khai, minh bạch trước khi ra mắt, thời gian thanh toán tương đối dài, ngân hàng hỗ trợ vay lãi suất ưu đãi và có mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. 

Nếu không tính nguồn cung mới thì các giao dịch trên thị trường vẫn khá yếu chỉ với 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Đối với giá bán sơ cấp dao động trong khoảng 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm, đây là hệ quả tất yếu khi nhiều dự án đắt tiền đã phải tạm ngừng bán vì không có khách.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M đã phân tích về giá bán của căn hộ trong năm 2023 tại thị trường TP. Hồ Chí Minh không còn căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng, các giao dịch căn hộ từ 2 - 5 tỷ đồng chiếm 90% số lượng giao dịch trên thị trường. 

Bà Giang phân tích trong giai đoạn từ năm 2024 - 2026 số lượng căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng sẽ rất khan hiếm, nguồn cung chủ yếu tập trung tại căn hộ hạng sang có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn. Do đó, người mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh sẽ gặp nhiều khó khăn và phải chuyển hướng sang các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dượng hay Long An để mua được sản phẩm có giá phải chăng. 

Thị trường căn hộ Bình Dương có giá ổn định trong năm 2024 

Theo bà Giang trong năm 2024 nguồn cung tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An chủ yếu sẽ tập trung ở sản phẩm có giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Đây được xem là phương án để giải quyết “cơn khát” cho nhà ở giá rẻ đang bị tắc nghẽn tại TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua. 

Bà Giang phân tích trong tương lai những sản phẩm căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai sẽ trở thành một trong những thị trường cạnh tranh lớn nhất với thị trường TP. Hồ Chí Minh. Nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven ngày càng cao khiến cho mức giá bán cũng cạnh tranh hơn rất nhiều. Hiện nay, nhu cầu nhà ở tại Bình Dương tăng mạnh do sự phát triển của các khu công nghiệp khiến tỷ lệ dân nhập cư tăng mạnh. Nguồn cầu tại thị trường Bình Dương hiện nay khá ổn định nhất là từ sau khi dịch bệnh được kiểm soát các nhà máy đã mở cửa trở lại, các doanh nghiệp đến Việt Nam ngày càng nhiều. 

Trong vài năm trở lại đây nguồn cung căn hộ thứ cấp tại Bình Dương đã được bàn giao gần hết và trong tương lai nguồn cung sẽ tiếp tục tăng mạnh, chính thức cạnh tranh với các thị trường khác khi những dự án mới được ra đời. Điều này đã đặt ra một thách thức lớn trong việc thiết lập mặt bằng giá mới đối với các dự án nhất là khi các chi phí hiện nay đang tăng rất mạnh.

Hiện nay, thị trường Bình Dương đang nhận được sự quan tâm từ các chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước, đặc biệt là những chủ đầu tư nước ngoài có thể kể đến như CapitaLand và Daewoo. Dự kiến trong thời gian tới khi các dự án sơ cấp mới được ra đời sẽ có sự chênh lệch tăng giá nhẹ, trong khi đó các dự án căn hộ thứ cấp có thể giảm nhẹ do sức hấp thụ trên thị trường đã bị chững lại. 

Tuy nhiên các chuyên gia nhận định mức giá sẽ tương đối ổn định khi thị trường bình thường trở lại. Đối với góc độ người mua, việc đánh giá cẩn thận và lựa chọn đúng thời điểm đầu tư cũng rất quan trọng để chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tài chính cá nhân.

Theo thống kê mới đây của Batdongsan.com, trong thời gian qua những dự án căn hộ được mở bán tại Bình Dương có xu hướng giảm giá. Ví dụ cụ thể như một số căn hộ có thể kể đến như Opal Skyline giảm 18%, City Tower giảm 13%, Astral City giảm 11%, Eco Xuân - Lái Thiêu giảm 12%, Happy One Phú Hòa giảm 12%, Happy One Central giảm 17%... so với quý IV/2022. Khi so với thời kỳ đỉnh điểm thì mặt bằng chung của giá đã giảm sâu hơn nhiều. 

Song, xu hướng giảm giá này thực chất chỉ diễn ra ở một bộ phận nhất định, những dự án sở hữu vị trí tốt, tiến độ xây dựng nhanh, chất lượng phát triển không có nhiều cơ hội để giảm giá mạnh. Trong tương lai những dự án mới được dự đoán khó để thiết lập mặt bằng giá cao vì nguồn cung có thể đã được giải toả, sự cạnh tranh tăng lên đáng kể.

Trong thời gian sắp tới nếu như thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn không giải được bài toán nguồn cung nhà ở với mức giá bình dân, thì nhiều khả năng người mua sẽ chuyển dần sang các tỉnh và khu vực lân cận để tìm được sản phẩm có giá hợp lý.